Je zur Hälfte Eigentümer zahlen nicht gleich

Geld & Sparen Steuern
#1

Liebe/-r Experte/-in,

bitte helfen Sie mir bei folgendem Sachverhalt.
Eine Wohnung wird von zwei unverheirateten Partnern zu gleichen Teilen erworben.
Hat es irgendwelche steuerlichen Auswirkungen, wenn einer der Partner mehr bezahlt? - Bzw. ist das dann nicht eine Art „Schenkung“?

Wie wird das zum Beispiel im Erbfall geregelt, wenn etwa derjenige verstirbt, der mehr (oder sogar alles) bezahlt hat?

Gib es hier irgendwelche Paragraphen, die zu beachten sind?
Wo kann man dazu eventuell etwas nachlesen ?

Viele Grüße
Biggi

#2

Das müsen die beiden zuerst mal untereinander klären. Denn wie kann ein Partner die Hälfte am Wohneigentum erwerben, ohne dafür zu zahlen? Also muss der Zahlungsausgleich geregelt werden, ggf. über Darlehen oder so. Was passiert z.B., wenn einer nicht mehr zahlungsfähig ist (Insolvenz, erwerbsunfähig …) Alle solche Fragen hätten beim Wohnungserwerb beim Notar geklärt werden müssen. Zumindest hätte der Notar darauf aufmerksam machen müssen.)

#3

Hallo Biggi,
Dein Problem ist kein steuerrechtliches, sondern ein zivilrechtliches.
Du hast mit Deinem Partner eine „BGB-Gesellschaft“ gebildet, deren Gemeinschaftszweck das Vermieten oder Selbstbewohnen eines Grundstücks ist.

S. hierzu §§ 741 ff BGB. http://dejure.org/gesetze/BGB/741.html

Gemäß § 748 BGB http://dejure.org/gesetze/BGB/748.html
ist jeder Eigentümer zu gleichen Teilen zur Kostentragung verpflichtet, d.h. wenn ein Miteigentümer z.B. die Grundsteuer zahlt, hat er gegenüber den anderen Miteigentümern einen entsprechenden Ausgleichsanspruch. Wie der dann verrechnet wird, ist eine andere Frage.

Insoweit kann natürlich auch eine Schenkung vorliegen. Ob dies schenkungsteuerlich relevant wird, hängt von der Größenordnung der Kosten ab.

Wenn ein Miteigentümer verstirbt, erben seine Rechte (z.B. Ausgleichsansprüche) und Pflichten (z.B. Weiterzahlung des für den Grundstückskaufs aufgenommenen Kredits) seine Rechtsnachfolger.

Gibt es kein Testament, dann sind Rechtsnachfolger zuerst seine Kinder und sein Ehegatte, falls diese bereits verstorben sind, stattdessen seine Eltern, dann seine Großeltern, als Erben 1. Ordnung, dann seine Geschwister als Erben 2. Ordnung usw.

Bei einem entsprechenden Unglücksfall kann es also durchaus passieren, dass man nicht nur den Partner verliert, sondern auch noch die ungeliebte Schwiegermutter neue Miteigentümerin wird, die die Ausgleichsansprüche eintreibt.

Für speziellere Fragen empfehle ich das Lesen von Fachliteratur https://www.google.de/search?q=grundst%C3%BCcksgemei…
oder einen Termin beim Notar.

Liebe Grüße
Gunnar

#4

Das ist leider nicht mein fachgebiet, ich berate vorwiegend bei fragen zu den themen steueroptimierung offshore und geldanlage

#5

Hi,
Für die Steuer sind lediglich die Eigentumsverhältnisse relevant.
Da ist es unerheblich ob einer mehr oder weniger vom Kaufpreis bezahlt. Wenn sie es anders regeln wollen, müssen sie die Eigentumsverhältnisse ändern wie z.B. ein Drittel zwei Drittel.
Viele Grüße
Mirko

#6

Guten Tag,
um eine konkrete Antwort zu geben wäre es zunächst erstmal erforderlich zu wissen, wie lange die partnerschaft besteht, ob es sich um eine eingetragene Lebenspartnerschaft handelt, wie die Einkommen verteilt sind, also wer Geld verdient oder die andere Partei belastet. Danach kann man eine verbindliche Aussage treffen.
MfG
M.Sack

#7

Guten Tag, Ihre Frage betrifft mehr rechtliche Aspekte. Sie sollten sich mit einem Rechtsanwalt in Verbindung setzen.
Viele Grüße
P.D.

#8

Hallo Biggi,
theoretisch handelt es sich beim Kauf einer Wohnung (die vermutlich danach selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden soll) von zwei unverheirateten Partnern zu gleichen Teilen, tatsächlich um eine Schenkung, wenn einer der Partner einen höheren Anteil am Kaufpreis bezahlt, als er nach dem Verhältnis des Eigentums eigentlich müsste. Der Beschenkte müsste danach eigentlich Schenkungssteuer für den Teil entrichten, den er nicht gegen Geld bekommen hat. Seit 01.01.2009 gibt es für Nichtverwandte einen Freibetrag von EUR 20.000 bei der Schenkungssteuer, der darüber hinausgehende Betrag müsste je nach Höhe mit 30 bis sogar 50% versteuert werden. Soviel zur Theorie. In der Praxis könnte man sich überlegen, wieviel man überhaupt publik machen muss (z.B. ob im Kaufvertrag wirklich stehen muss, wer wieviel bezahlt). Das müssen Sie aber mit sich selbst ausmachen.
Zum Erbfall möchte ich keine Aussage machen, denn Sie schreiben nur, dass Sie nicht verheiratet sind, aber beim Erben kommt es sehr auf die sonstigen persönlichen Verhältnisse an (frühere Ehegatten, Kinder, Geschwister, Eltern spielen da schon eine Rolle).
Mit freundlichen Grüssen
Barbara

#9

Liebe Biggi,
ich nehme an, dass beide Partner im Grundbuch als Eigentuemer eingetragen sind. Der Erwerb einer Wohnung interessiert das Finanzamt solange nicht, wie diese von dem oder den Eigentuemer/n ausschliesslich privat genutzt wird. Das koennte sich in mindestens zwei Faellen aendern:

  1. Teile der Wohnung werden als Arbeitsraeume genutzt und sollen steuerlich absetzbar werden(Arbeitszimmer: Dann muss der jeweilige Flaechenanteil als Betriebsvermoegen „aktiviert“ werden, und dann koennen alle Kosten dafuer anteilig (auch die Abschreibung) steuerlich abgesetzt werden.

  2. Die Wohnung soll vermietet werden: Dann muessen die Eigentuemer Anschaffungskosten, Mieteinnahmen und Ausgaben in der Anlage „V“ zur Einkommenssteuererklaerung melden, was sich dann steuererhoehend (bei Gewinnen) oder steuervermindern (bei Verlusten) auswirkt. Da beide Eigentuemer nicht miteinander verheiratet sind, muss das jeder fuer sich mit seinem Anteil machen.

„Schenkung“ und „Vererbung“ sind Begriffe vorrangig im Familienbereich (Eheleute, Kinder, Geschwister), es koennen aber natuerlich auch an Nicht-Familienmitglieder Werte vererbt/verschenkt werden. Dann spielt wieder eine Rolle, was der Erbe/Beschenkte damit machen will: Selbst bewohnen oder veraeussern: Steuerlich unbedenklich. Vermieten/gewerblich nutzen: s.o.

Gruss
Bernhard

#10

Vielen Dank für die Antwort!

  • Die Pratnerschaft besteht seit mehreren Jahren (keine eingetragene) und wir wollen jetzt erst zusammenziehen. Dafür haben wir die Wohnung gekauft. Wir verdienen beide, aber eine hat mehr Geld, investiert also mehr. Muß das bei Trennung o. ä. „halbiert“ werden, das heißt, gehört jedem die wohnung zu gleichen teilen, wie es im Kaufvertrag steht, oder bekommt automatisch der, der mehr eingezahlt hat, am ende auch mehr heraus?
    Wie sieht das das Finanzamt? zB wenn einer stirbt? Muss der Überlebende für die andere Hälfte Erbschaftssteuer zahlen, auch wenn er diese Hälfte selbst finanziert hat?
    Oder anders: ist das für den wenigereinzahlenden eine Art „Schenkung“?
    Nochmals vielen Dank!
#11

Guten Tag,

aufgrund der Komplexität dieses Sachverhaltes kann ich Ihnen erst nach prüfung der Rechtslage, dauert 3-4 Tage, eine Nachricht zukommen lassen.
Ich danke für Ihr Verständnis.

Sollte binnen dieser Frist eine Antwort nicht erfolgt sein, möchten Sie nochmals auf mich zukommen.

MfG

michael-sack

#12

Hallo,

steuerlich passiert da überhaupt nichts. Bei Eigennutzung schon gar nicht, Bei Vermietung könnte man auf die Idee kommen, die Kosten nach tatsächlicher Bezahlung aufzuteilen, aber selbst da wird das Finanzamt immer quotal zurechnen.

Wie das Ganze zivilrechtlich aussieht, kann ich nicht beurteilen.

Gruß
Lawrence

#13

Vielen Dank! So erwarte ich also Ihre Antwort.
Bis dahin viele Grüße
Britta B.

#14

Sorry, war unterwegs.

Beim Erwerb zu gleichen Teilen aber unterschiedlichen Beiträgen zum Kaufpreis liegt eine gemischte Schenkung oder ein gemischter Kauf vor und kann, wie Sie richtig vermuten, Schenkungssteuer entstehen. Wegen des fehlenden Verwandtschaftsverhältnisses sind die Freibeträge denn auch relativ gering. Damit ist das dann aber für diesen Anteil auch erledigt, d. h., keine weiteren Folgen (für diesen Grundstücksanteil), wenn der Andere später verstirbt, abgesehen von einem darüber hinausgehenden Erbe/Vermächtnis.

Am besten nachzulesen in Kommentaren zum ErbStG §7 und den ErbStRichtlinien 2011, R E 7.4, auch im Netz.

MfG

#15

Hallo,

was steht denn im Kaufvertrag und beim Notar? Normalerweise empfiehlt sich eine Regelung beim Notar zu hinterlegen, die besagt, dass die Verteilung prozentual nach erbrachter Leistung geregelt ist.

#16

Hallo,
Sie haben beide Personen eine GbR gegründet nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Das geht auch ohne Vertrag mündlich.
Steuerlich müssen Sie sich beim Finanzamt melden und angeben, daß Sie jetzt eine Grundstücksgemeinschaft sind. Dann müssen Sie eine einheitliche und gesonderte Feststellungserklärung jedes Jahr abgeben. Dabei können Sie die Beteiligungsquoten nach eingesetztem Kapital selbst bestimmen. Ich empfehle dafür den Gang zum Steuerberater.
MfG
SVen DUwe