Vermietete Wohnung steuerlich absetzen ?

Hallo !

Ich habe meine Steuererklärung für 2010 gemacht und habe ein Problem.

Ich besitze ein 2 Familien Haus und meine Wohnung im 1. Stockwerk ist immer vermietet gewesen.
Jetzt sind meine Mieter allerdings zum 1.4 ausgezogen.
Ich habe bei der Erklärung angegeben was meine Mieteinnahmen waren (840 Euro für 3 Monate)
Jetzt rief mich die Frau von dem Amt an uns sagte Mir, das ich meine Nebenkosten (Versicherung, Grundsteuer und…) alles nicht fürs ganze Jahr abrechnen könne sondern nur für die 3 Monate obwohl Ich versucht hatte Mieter zu finden und die Wohnung leer stand.

Dann haben wir 3700 Zinsen gezahlt, die ich auch eingereicht hatte.
Die Frau meinte, ich dürfte nur 3300 Euro absetzen.
Darf Die das so ohne weiteres? Schließlich habe ich einen Beleg von der Bank zu den Unterlagen beigefügt und die Jahre vorher hat auch Niemand etwas gesagt.

Danke im Voraus für eure Hilfe…

Hallo Knitte,

es ist auf jeden Fall erst mal richtig, dass Werbungskosten nur solange angerechnet werden können, wie die Wohnung vermietet ist.

Im Steuerrecht gibt es sicherlich noch den einen oder anderen Trick, wie man hier ein Maximum rausholt. Dazu kann ich mich aber nicht äußern.

Aus dem Bauch heraus sehe ich noch einen Unterschied, wenn beide Wohnungen vermietet werden oder wenn die eine Wohnung selbst genutzt wird.

Wenn Ihr Euch ungerecht behandelt fühlt, kann man ja auch erst mal einen Einspruch einlegen. In Vermietungsfragen sollte da aber u. U. ein Steuerberater helfen.

Viele Grüße
Andreas

Von der Grundlogik der Steuer her sind „Einnahmen Mindernde Kosten“ eben nur dann „Einnahmen mindernd“, wenn auch „Einnahmen“ existieren.

Wenn es keine Einnahmen gibt, sind „Ausgaben“ auch nicht „Einnahmen mindernd“.

Wenn also keine Einnahmen aus Vermietung entstehen, dann können auch keine Ausgaben die Einnahmen mindern, also keine Ausgaben geltend gemacht werden. Ist doch klar, oder?

Wenn es „kurzfristig keine Einnahmen gibt“ wie ein l
Leerstand, dann ist es das normale Einnahmerisiko, wo keine Einnahme, da keine Steuer, aber wenn das ganze Jahr leersteht, dann kann man auch nichts gegenrechnen. Und wenn dann gezielt die Wohnung nicht mehr zur Einnahme aus Vermietung dienen soll, sind nicht nur Zinsen sonden alle Nebenaufwendungen nicht mehr abzuziehen.

Das darf die nicht nur, dass muss Sie und soll Sie im Sinne der Steuergerechtigkeit. Das was Du an Steuern nicht zahlst, zahlen die Anderen oder unsere Kunden (Neuschulden)…

Das ist keine Steuerberatung auf Deine individuelle Situation, denn die kann ich nicht prüfen und würdigen. Deine Darstellung ist zu kurz… und ich darf das auch nicht…sondern nur eine allgemein verständlich Grundaussage, wann Ausgaben abzugsfähig sind. Berate Dich mit Deinem Steuerberater…

Hallo!

Grundsätzlich darf das Amt unterstellen, dass ab 01.04. keine Vermietung(sabsicht) vorlag. Dann können auch die Kosten nur zu 3/12, also für die vermieteten 3 Monate angesetzt werden.

Wenn Sie aber durch Anzeigen in Zeitungen (welche ja auch Werbungskosten sind) nachweisen können, dass Sie aktiv nach einem Mieter gesucht haben, dürfte das FA eigentlich kein Problem mehr machen.

Hoffe, ich konnte damit weiterhelfen.

Grundsätzlich gilt, wenn du weiterhin deine Vermietungsabsicht hast, kannst du dementsprechend auch die Kosten für die vermietete Wohnung für das gesamte Jahr auch absetzten.
Das heißt
Strom, Gas Wasser, Abschreibung, Zinsen usw.
PS:
Du hast doch sicherlich Zeitungsinserate oder sonstige Maßnahmen getroffen um die Wohnung weiterhin zu vermieten, dieses kannst du als Nachweis deiner „nachhaltigen Vermietungsabsicht“ gegenüber deinem Finanzamt vorlegen.
Es dürfte dahingehend keine Probleme geben.!

Dass mit deinen Schuldzinsen, Wenn Schuldzinsen für das gesamte Objekt aufgenommen wurde, wird nur der nicht abziehbare Teil für deine eigengenutzte Wohnung als nicht abzugsfähig bewertet, müsste eigentlich bei 50% liegen…
weshalb nun die Frau v. Amt von 3700 auf 3300 runterging muss sie dir allerdings erläutertn!!!

Ein recht auf Anerkennung in vorherigen Bescheiden hast du allerdings nicht! Leider gilt bei der Einkommensteuer die sog. Abschnittsbesteuerung (das heißt von Jahr zu Jahr neue Überprüfung möglich!)

Hallo,

da gibt es nicht viel zu bereden. Wenn die Umstände so sind wie geschildert, gilt der Tatbestand der Vermietung (-sabsicht) und damit sind alle damit zusammenhängenden Leistungen/Kosten anteilig auf die Wohnung absetzbar. Dies gilt auch für Rechnungen in Verbindung mit Zeitungsanzeigen oder evtl. Maklerprovisionen.

mfg
DR

Hallo,

grundsätzlich ist es richtig, dass die Ausgaben nur für den Zeitraum geltend gemacht werden können, in dem auch Einnahmen geflossen sind.
Wenn Du allerdings versucht hast, Mieter zu finden, kannst Du das sicher nachweisen mit Annoncen, Maklerbeauftragung etc. Dann dürfte es kein Problem sein, für den Rest des Jahres auch Ausgaben geltend zu machen.

Zu den Zinsen kann ich nicht viel sagen, da ich den Beleg nicht kenne. Angesetzt werden können nur Zinsen für den vermieteten Anteil des Hauses und auch nur Zinsen, keine Tilgung.

Ich hoffe, Du kannst das mit der zuständigen Bearbeiterin klären. Wenn ihr zu keiner Einigung kommt, steht Dir immer noch der Einspruch als Rechtsweg zur Verfügug.

Viel Glück
Grüße aus Nürnberg
Nadine

Hallo,

bitte entschuldigen Sie, dass ich mich noch nicht zu Ihrer Frage gemeldet habe, ich würde mich allerdings meinen Vorrednern anschließen.

Es wäre interessant zu hören, wie Ihr Fall ausgegangen ist?

Freundliche Grüße
Iris Bugs

Leider kann ich Dir nicht helfen da ich mit dem Bereich der Einkommensteuer kaum etwas zu tun habe.

Gruß
cargo70