Fachwerkhaus kaufen - Denkmalschutz - kosten?

Haus & Garten Möbel & Einrichtung
#1

Tag die Herrschaften,

Situation ist die folgende:

Ich spiele mit dem Gedanken, ein altes Haus (18. jhd.) zu kaufen.
Ist vergleichsweise günstig, allerdings kann ich nicht einschätzen, was an Kosten auf mich zukommt.

Wen kann ich hier hinzuziehen? Einen Architekten? Der wird doch Kosten immer hoch ansetzen, oder?

Das Haus sieht wie folgt aus:

Keller ist trocken, Dach muss komplett neu gemacht werden, Installationen auch neu zu machen.

Das Haus ist als einzelnes Denkmal gelistet.

Gibt es da Zuschüsse?

Bin für alle Infos dankbar, gerne auch per Mail…

Gruss & Dank

Zaph

#2

Hallo Zaph

Ich hab selbst ein älteres Haus (16.Jhdt.), aber glücklicherweise ohne Denkmalschutz.
Überleg dir das nochmal mit dem Kauf eines denkmalgeschützten Hauses. Erkundige dich unbedingt vorher, welche Auflagen dir das zuständige Amt erteilt.

Theoretisch müßte jeder Handgriff den du machst oder machen läßt vom Denkmalschutzamt genehmigt werden. Außerdem dürfen Arbeiten nur von Fachbetrieben durchgeführt werden, damit es zu keiner Schädigung des Baudenkmals kommen kann.

Quelle: http://www.noor.de/immobilienlexikon/denkmalschutz.html
Eigentümer eines Baudenkmals sollen dieses erhalten und in geeigneter Weise nutzen. Ob Ihr Objekt unter Denkmalschutz steht oder nicht, können Sie beim zuständigen Denkmalschutzamt erfragen. Bei Erwerb eines unsanierten denkmalgeschützten Objektes können erhebliche Auflagen bezüglich Umbau und Sanierung auf Sie zukommen. Ihre Umbau- oder Sanierungspläne sollten Sie vor Bauantragstellung mit dem Denkmalschutzamt abstimmen. Bei Baudenkmälern können im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahmen und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 10% AfA (§7i EStG) der begünstigten Aufwendungen auf den denkmalgeschützten Teil steuerlich geltend gemacht werden. Diese Begünstigung gilt auch bei Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Voraussetzung zur steuerlichen Berücksichtigung ist in allen Fällen eine amtliche Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde.

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#3

Hallo,

du solltest einen erfahrenen Architekten aus der Gegend hinzu ziehen. Frage die Eigentümer anderer sanierter Objekte nach dem Architekten und ihren Erfahrungen.

Es kann durchaus sein, daß die durch den Architekten veranschlagten Baukosten sehr hoch sind oder dir zumindest hoch erscheinen. Du kannst aber froh sein, wenn der geschätzte Rahmen einhaltbar ist. In aller Regel gibt es bei so alten Gebäuden erhebliche Unwägbarkeiten. Vieles wird erst im Verlaufe der Bauarbeiten entdeckt.

Natürlich mußt Du auch mit dem Denkmalamt reden und in Erfahrung bringen, was genau an dem Gebäude unter Schutz steht und in welcher Weise es verändert/erhalten werden darf.
Du wirst Zuschüsse/Steuererleichterungen erhalten. Rechne diese unter keinen Umständen in Deine Kalkulation ein. Manchem ist bei zu engem Finanzierungsspielraum bei der ersten Unwägbarkeit die Luft ausgegangen.

Ein Neubau ist auf Mark und Pfennig planbar. Bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses dieses Alters ist nur die ungefähre Größenordnung vorher feststellbar. Mit anderen Worten: Das darfst Du nur anfassen, wenn es Dir auf hunderttausend Mark mehr oder weniger nicht ankommt. Dem Häuslebauer, der auch noch die Steuerersparnis in die mit Ach und Krach funktionierende Finanzierung einrechnet, bricht so ein Vorhaben vorhersehbar das Genick. Nur wenn Du selbst Architekt bist oder über einen eigenen Fachbetrieb verfügst, mindestens aber selbst Zimmermann o. ä. bist, sehen die Verhältnisse anders aus. Oder wenn Geld keine Rolle spielt.

Es gibt zahlreiche Traumobjekte unter Denkmalschutz, die Du samt umfangreicher Ländereien für 1 DM sowie den Nachweis eines Konzeptes für die dauerhafte Nutzung und Erhaltung kaufen kannst. Herrenhäuser und Schlösser wie aus 1000 und einer Nacht. Wenn Du willst mit Schloßgraben und mittelalterlicher Zugbrücke. Letztere braucht man auch, um sich die Gläubiger vom Hals zu halten, denn diese Träume haben einen kleinen Haken: Auch der sehr gut verdienende Normalbürger ist finanziell überfordert, wenn auch nur die Regenrinnen zu erneuern sind. Von handwerklich gefertigten Fenstern und per Hand nachgefertigten Backsteinen ganz zu schweigen.

Gruß
Wolfgang

#4

Ich spiele mit dem Gedanken, ein altes Haus (18. jhd.) zu
kaufen.
Ist vergleichsweise günstig, allerdings kann ich nicht
einschätzen, was an Kosten auf mich zukommt.

Das kann mit großer Wahrscheinlichkeit niemand! Ein Handwerker wird Dir günstigstenfalls eine Kostenabschätzung(!) geben, auf jeden Fall so unverbindlich wie möglich!

Wen kann ich hier hinzuziehen? Einen Architekten? Der wird
doch Kosten immer hoch ansetzen, oder?

Es gibt Archiekten und Handwerker, die viel Erfahrung mit Fachwerkgebäuden haben, aber selbst die sind bei der Kostenfrage sehr vorsichtig. Jedes Objekt ist anders und hat mit Sicherheit versteckte Tücken, die selbst bei genauem Hinschauen nicht auffallen, sondern erst, wenn mit der Arbeit begonnen wird.

Das Haus ist als einzelnes Denkmal gelistet.

Es gibt verschiedene Kategorien des Schutzes, erkundige Dich beim Denkmalamt wie es mit diesem Haus aussieht. Ein Nachbar hat z.B. Fachwerkhaus, das außen nicht, oder nur nach strengen Regeln verändert werden darf, innen hatte er aber ziemliche Freiheiten. Es gibt aber auch Fälle wo z.B. auch innen nichts verändert werden darf, auch eine Decke von knapp über 2m Höhe nicht *deckeaufdenkopffall*

Gibt es da Zuschüsse?

Gibt es, aber die wiegen die Aufwände bei weitem nicht auf!

Meines Erachtens ist es sehr hilfreich sich mit den Mitarbeitern des Denkmalamtes in Verbindung zu setzen, nach meiner Erfahrung sind die sehr hilfbereit und meist auch kompetent. Ich mußte mich mit diesen Menschen auseinandersetzen, weil das Haus meines Nachbarn denkmalgeschützt ist und ich mein Haus gerade umbaue.

Die anderen haben es schon gesagt. Die Kosten sind kaum bis gar nicht kalkulierbar und wenn Du nicht viel selber machen kannst, und/oder viel Geld hast, laß es besser bleiben, auch wenn es noch so traumhaft wäre.

Gandalf

der gerade ein 100 Jahre altes nicht geschütztes Haus saniert

#5

Tag die Herrschaften,

Situation ist die folgende:

Ich spiele mit dem Gedanken, ein altes Haus (18. jhd.) zu
kaufen.
Ist vergleichsweise günstig, allerdings kann ich nicht
einschätzen, was an Kosten auf mich zukommt.

Haben Dir viele schon gesagt, kann niemand…

Wen kann ich hier hinzuziehen? Einen Architekten? Der wird
doch Kosten immer hoch ansetzen, oder?

Grundsätzlich nicht, außerdem - er hat nichts davon: Der Architekt macht für Dich die Ausschreibungen, die nötig sind (natürlich auch in Absprache mit dem Denkmalamt etc.), dann sucht er Dir den besten (nicht unbedingt den billigsten) Bieter nach Absprache mit Dir, dann werden die Arbeiten gemacht und jeder halbwegs seriöse Handwerksbetrieb macht sowas eh nur in Regie, d.h. nach Stundenabrechnung, weil man das nicht mal für ein paar poplige Fenster vorhersehen kann, was auf einen zukommt. Der Architekt überprüft, ob die Leute auch tun, was sie abrechnen, kürzt ggf. die Rechnung, macht also Bauleitung für Dich. Und ganz am Schluß errechnet sich das Honorar des Architekten abhängig davon, was an Handwerkerrechnungen erbracht wurde - so wird es nach HOAI in unserem - nicht ganz kleinen - Büro gehandhabt. Es ist alles nachweisbar. Kein Architekt hat ein Interesse daran, einen Bauherrn abzuschrecken durch Mondrechnungen. Und bitte: Von den Berufen, für die man studieren muß, verdienen Architekten ziemlich am unteren Ende der Skala…!

Das Haus sieht wie folgt aus:
Keller ist trocken, Dach muss komplett neu gemacht werden,
Installationen auch neu zu machen.

Das ist es, was Du jetzt mal sehen kannst - wir haben letztens ein denkmalgesch. Haus umgebaut in eine Behörde - die Auflagen waren noch relativ gering, das Haus nicht soooo alt und es gab Unterlagen und es gab reichlich Überraschungen.

Das Haus ist als einzelnes Denkmal gelistet.
Gibt es da Zuschüsse?

Kommt auf den Einzelfall an, grundsätzlich wohl ja.

Wo wohnst Du, resp. wo ist das Haus - ich habe einen Onkel im Raum Braunschweig, der einen Zimmererbetrieb hat und spezialisiert ist u.a. auf die Restaurierung von Fachwerkhäusern.

Wenn es Deine Ecke ist: Horst Bergmann, Sickte

Grüß ihn von seiner Nichte Antje… grins…

#6

Ein Denkmal ist so eine Sache. Ich lebte gut 10 Jahre in einem sehr großen Haus aus dem 16. JH, das nicht als Denkmal eingetragen war (Verkauf wegen berufl. Umzug). Beim Restaurieren kann es tolle und teuere Überraschungen geben. Nur ein erfahrener Arch. kann weiterhelfen. Laß Dich von den Denkmalschützern aber nicht zu stark nerven; da gibt es ganz schön lästige Typen, die am Liebsten jeden einzelnen Nagel, rausgezogen im Museum und reingeschlagen aus dem jeweiligen Jahrhundert sein sollte.

einige Links, die vielleicht weiterhelfen:

die Links sind zwischenzeitlich verstreut auf der homepage. Schau trotzdem rein.
http://www.baunetz.de
Da gibt es diverse Checklisten zum Ausdrucken
http://www.denkmalschutz.de
die offiz. Stiftung Denkmalschutz

#7

Hallo Zaph,

auch wenn schon alles angerissen wurde, möchte ich aber doch noch einen Beitrag leisten.

Meine Eltern haben vor 3 Jahren eine denkmalgeschütze Villa aus dem 16. Jahrhundert gekauft.

Wenn man weiß, wie man mit dem Denkmalschutzamt umzugehen hat, einen guten Architekten und einen noch besseren Steuerberater hat, kann man enorm viel Geld sparen.

Das Wort Steuerersparnis ist gefallen…wenn man es geschickt anstellt, zahlt man für 10 Jahre fast gar keine Steuern !

Mein Dad ist Architekt, er war seinerzeit mal auf Altbausanierung spezialisiert und das war natürlich sehr von Vorteil für die Sanierung der Villa.

Ich spiele mit dem Gedanken, ein altes Haus (18. jhd.) zu
kaufen.
Ist vergleichsweise günstig, allerdings kann ich nicht
einschätzen, was an Kosten auf mich zukommt.

Wen kann ich hier hinzuziehen? Einen Architekten? Der wird
doch Kosten immer hoch ansetzen, oder?

Niemand wird die Kosten wirklich einschätzen können, das geht schlicht nicht, weil niemand in die Bausubstanz reingucken kann und entsprechend keine gültige Aussage treffen kann.

Ein seriöser Architekt wird die Kosten nicht hoch ansetzen, sondern dich lediglich beraten. Ohne einen Architekten hast du m.E. keine Chance.

Mein Vater hat irre viel Zeit und Arbeit in die Villa gesteckt, und das war nötig, um die Kosten so gering wie möglich zu halten und dennoch ein gutes Ergebnis zu erzielen.

Das Architektenhonorar entfiel bei meinen Eltern…das ist ein großer Teil der Kosten, denn es hängt sehr viel von dieser Arbeit ab.
Wenn du dir einen Architekten suchst, sollte es einer sein, der bereits Denkmalschutz gemacht hat und du solltest die Möglichkeit haben, dir dieses Objekt einmal wenigesten von aussen anzusehen und zu hören, wie die Sanierung gelaufen ist.
Wenn ein Architekt sagt, er hätte sich nirgends geirrt bzw. verkalkuliert, wäre ich hellhörig.

Gibt es da Zuschüsse?

Oh ja…wenn du dich mit dem Denkmalschutz gut stellst, wirst du sehr gute Zuschüsse bekommen !
Und die Steuerersparnis ist nicht zu verachten…das hängt natürlich sehr vom Steuerberater ab.

Wenn du noch Fragen hast, so kann ich diese gerne an meinen Dad weitergeben…leider ist Frankfurt etwas weit…mein Dad hätte sonst sicher Interresse und Spaß, sich das Objekt einmal anzusehen. Vielleicht kann er dir aber auch auf dem Schriftwege ein paar Tips geben…nur ist die Sache sehr komplex und ich möchte ihn jetzt nicht bitten, mir alle Eventualitäten aufzuschreiben, das wäre etwas viel.
Aber konkrete Fragen gebe ich gerne weiter.

Greetings,
Vanessa

#8

Zuschüsse
Hallo Zaph,

es wurde schon fast alles gesagt, so kann ich „nur“ noch hinzufügen dass die Zuschusshöhe von Land zu Land verschieden ist, aber überall sehr schnell erschöpft. Das heisst für dich dass es höchstewahrscheinlich schon zu spätist, um für dieses Jahr Antrag auf Zuschüsse zu stellen.
Anfang des Jahres ist immer die beste Zeit dafür. Allerdings darfst du nichts an dem Haus machen, bevor du die Bewilligung bekommst.
Zuschüsse gibt es z.B. im Zuge des Emmissionsschutzes für neue Fenster, Heizung, Dämmung…praktisch für alles was Energie spart…außerdem kann es noch welche für Fassadenerneuereung geben usw…
Allerdings besteht kein Anspruch drauf und die Mitteln sind begrenzt.
Ob es auch was von Denkmalbehörde gibt …?
Am besten du erkundigst dich beim Bauamt, die haben auch Formulare und Anträge bereit und können dir sagen ob und wieviel es an Zuschüssen gibt.

Wenn du baulische Veränderungen machen möchtest, dann brauchst du einen Architekten. Für Erneuerung der Installationen braucht man keinen, außer du hast überhaupt keine Ahnung und hast zu viel Geld :wink: Ansonsten kannst du dir selber Kostenvoranschläge einholen.

Falls der Denkmalschutz auch auf Innenbereich ausgedehnt ist (was eher selten ist), dann…muss man ganz schön mutig sein
um so ein Haus zu kaufen. :smile:
Aber schau dir erst die Auflagen von Denkmalbehörde an…

Ich wohne auch in so einem denkmalgeschützten Fachwerkhaus aus 17. Jahrhundert…und wir erlebten unschöne Überrschung, als wir eine Wand im Innenbereich rausgerissen haben, das ganze Holz war morsch und sah aus wie Schwamm…Spass machen tut es trotzdem :smile:

Gruß und eine gute Entscheidung :smile:
von Maja

#9

Hallo nochmal,

zur Frage Architekt: Ein guter Architekt nimmt Dir auch die Mühe ab, mit den Denkmalamt Fragen zu klären, was zu tun und was zu tolerieren ist!

Wir konnten manche Dinge erneuern, die das Amt am liebsten in fingerfertiger Kleinarbeit restauriert hätte, was aber für den Gesamteindruck wenig gebracht hätte (ich sage nur marode Türgriffe u.ä.)

Außerdem sind bei uns im Innenstadtbereich beispielsweise grundsätzlich nur Farben erwünscht, die an etwas wie Babyscheiße erinnern. Als Privatmann kommst Du nicht drumerum, ein guter Architekt hat da schon mehr Argumente und eventuell auch langjährige Beziehungen - auch die Denkmalbehörde vertraut einem erfahrenen Architekten da, wenn er schon gute Arbeit anderweitig geleistet hat.

Antje

#10

Hallo Zaphod,

davon träumen wir auch…

vielleicht helfen dir diese Links weiter (ich habe mir die anderen Artikel nicht angesehen):

http://www.fachwerkhaus.de/ mit einer extra Seite über Restauration, Denkmalschutz etc. und vielen weiteren Links.
http://www.dachverband-lehm.de/
http://www.fachwerk.de/
http://www.fuchs-holzbau.de/

Ich würde eine Suchmaschine anwerfen und ein paar Stichworte eingeben (Fachwerk, Denkmalschutz). Oder mich bei der zuständigen Denkmalbehörde erkundigen.

Alles alles Gute !
Deborah

#11

Vielen Dank Euch Allen! Ihr seid die Besten!
Danke!
Ihr habt mir enorm geholfen!

Zaph

#12

ich würde dir dringend dazu raten, einen Festpreis zu vereinbaren. Ich habe dasselbe Problem gehabt und wenn du das nicht machst, geht es gewiß ins Uferlose. Da das Haus was ich gekauft hatte nicht unter Denkmalschutz stand sondern nur im Sanierungsgebiet und auch nicht erhaltenswert war, blieb mir nichts anderes übrig als es selbst zu entkernen und abreißen zu lassen. Die Stadt hat keinen Pfennig bezahlt, obwohl ich die Mehrkosten tragen mußte von Spezial-Biberschwanz-Dacheindeckung, Holzfenster (klein) mit Sproßen etc. Außerdem ist das Grundstück sehr schwer zu erreichen. Und die schwierigen Umstände wurden auch nicht honoriert. Wenn du willst schicke ich dir ein Foto wie es geworden ist. Man hat mir auch Unterlagen zur Bezuschussung zugeschickt aber die waren damit verbunden, daß man die geschaffenen Räume für nicht mehr als DM 15,- pro qm vermieten darf und das fand ich zu blöd. Ich nehme jetzt DM 25,- wegen der einmaligen Lage. Leider gibt es sehr viele Probleme, die keiner einem abnimmt und wofür nachher überhaupt kein Verständnis da ist und das ist sehr schade.
Gruß Karin