Haus kaufen ohne Eigenkapital

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

wir haben hier bei uns in der Nachbarschaft ein Haus Baujahr 1949 zum Kaufen für 50.000 € angeboten bekommen! Der Zustand des Hauses ist unserer Meinung nach gut, waren schon einige ältere Häuser anschauen und haben daher etwas Erfahrung gesammelt! Die Immobilienpreise sind hier bei uns auf dem Land so günstig, ist keine Bruchbude! Grundstück: 800 m2, Wohnfläch: 140 m2.Das Dach wurde ca. 1995 neu gemacht mit Gebälk, 1989 wurde auch eine Heizung eingebaut, Brenner wurde zwischenzeitlich schon einmal ausgetauscht, neue Fenster sind drinnen! Natürlich hat das Haus auch Mängel, Feutigkeit im Kamin, muss man sanieren, nachträglicher Anbau (Flachdach) ist an einer Stelle undicht, Bäder müsste man erneuern, Strom muss man neu machen, keine Küche drin usw. Unsere eigene Rechnung hat ergeben, dass wir 30000 € für Kaufnebenkosten und Renovierung bzw. Sanierung benötigen würden. Wollen die Arbeiten weitgehend selber machen mit Freunden und Bekannten. Am Samstag gehen wir uns das Haus aber auch noch mal mit Eltern, Schwager und Handwerkern aus dem Bekanntenkreis anschauen um uns ihre Meinung anzuhören (versteckte Mängel)!

Das Problem ist dass wir die komplette Summe von der Bank bräuchten, haben kein Eigenkapital, außer Eigenleistung und eine Lebensversicherung die zur Zeit einen Rückaufwert von 5000€ hätte als Sicherheit, läuft noch bis 2023 mit einer Endsumme von ca. 40000€!

Wir haben unser angesammeltes Eigenkapital in den letzten 4-5 Jahren verleben müssen, mein Mann war arbeitslos nach einem Arbeitsunfall und hat dann umgeschult und unser Einkommen war sehr gering! Außerdem wohnen wir schon seit 5 Jahren in einem Haus zur Miete und bezahlen jeden Monat 600€ Kaltmiete und 150€ Nebenkosten an den Vermieter! Diese Summe konnten wir immer bezahlen, zwar oft nur mit sparen und Aufbrauchen der Reserve, aber es hat immer geklappt! Wir sind schuldenfrei, besitzen keine Kredite! Jetzt arbeite mein Mann seit einem halben Jahr wieder und hat ein normales (niedriges Einkommen), fester Arbeitsvertrag, Probezeit beendet und ich habe immer Dauerhaft halbtags gearbeitet (festes Arbeitsverhältnis seit 9 Jahren (haben 1 Kind)!

Nach dem Durchrechnen aller unserer notwendigen monatlichen Ausgaben usw. (habe ich eine Summe von 1200€ genommen) würde unsere Tilungsmöglichkeit ca. 500 € im Monat ergeben, außerdem könnten wir dann noch für die Hausnebenkosten jeden Monat 200 Euro auf ein Sparbuch machen, wir sparen beide auch seit kurzem wieder in einem Bausparvertrag über VWL ein.

Meine Frage ist jetzt, werden uns die Banken das Geld geben und können wir uns das Haus wirklich leisten ohne Eigenkapital? Wenn wir weiter 750€ Miete im Monat bezahlen können wir höchstens 150€ im Monat noch zusätzlich zu unseren VWL sparen und bis wir dann Eigenkapital zusammen hätten …! Ich bin übrigens 28 Jahre alt und mein Mann ist 30 Jahre alt, nur zur allgemeinen Info!

Hoffe ich bekommen ein paar Tipps zurück! DANKE!!!

#2

Hallo Ines,

Meine Frage ist jetzt, werden uns die Banken das Geld geben
und können wir uns das Haus wirklich leisten ohne
Eigenkapital

bei 70000,- € Kosten für Erweb und Sanierung und noch mal guten 7000,- für die Nebenkosten sind das zusammen 77.000€ die finanziert werden müßten.
Ihr könnt 500,- € pro Monat aufbringen = 6000,- € pro Jahr, was einer Anuität von etwa 7,8 % entspricht.
Momentan sind etwa 4,5 - 5 % für Darlehen eurer Art zu zahlen, sodaß auch noch was für Tilgung übrigbleibt.
Soweit sehe ich das als unkritisch.

Banken werdet ihr sicher finden, wenn nicht die erste, dann die zweite oder dritte. Rumfragen und nicht abwimmeln lassen.
Ich hatte mir damals zweit Tage Urlaub genommen und rund ein Dutzend Banken abgeklappert, um das günstigste Angebot zu kriegen.
Telephonbuch nehmen, Banken anrufen und Termine abmachen. Unter zehn Banken solltet ihr es nicht machen, das erste Angebot ist selten das beste.

Gandalf

#3

Hallo Ines,

ich sehe das ähnlich wie Gandalf. Es erscheint mir nicht unmöglich, aber es wird auch nicht einfach sein einen Kredit zu bekommen. Ihr müßt Euch die Zeit nehmen und die Banken abklappern. Eine andere Möglichkeit wäre ein Arbeitgeberdarlehen. Fragt mal in den Personalabteilungen Eurer Firmen. Vielleicht klappt das.

Eine andere Möglichkeit wäre, dass Haus auf Rentenbasis zu kaufen. D.h. Ihr bezahlt dem Verkäufer über einen bestimmten Zeitraum einen bestimmten monatlichen Betrag.

Viel Glück

Nordlicht

#4

Also: Wenn Ihr diese hohe Miete bezahlen könnt kann ich euch nur sagen kauft das Haus wenn Ihr euch im klaren seit das das Haus in Ordnung ist. Holt euch jemanden der Ahnung hat.
Ihr drückt noch mindestens 40 Jahre den Vermietern das Geld in den Hintern. Die Zinsen sind momentan auf dem Tiefststand. Bei einer Summe von ca. 80000€ wird die Bank schon nicht nein sagen zu einer Vollfinanzierung. Ihr solltet nicht zu knapp kallkukieren. Notarkosten und Grunderwerbsteuer kommt noch dazu (evtl. Makler?)
Und denkt an die Nebenkosten alle 3 Monate.
Ihr solltet einen einigermassen sicheren Job haben und dann den Mut haben es zu tun!.
Die Mieten werden steigen…Geht auf keinen Fall zur Citibank. Da bekommt Ihr immer Geld. Am besten ist die Kreissparkasse oder Volksbank. Das ist keine Werbung. Versucht es bei mehreren Banken und lasst euch beraten.
Die Zinsen werden dann für 10 Jahre festgeschrieben. In dieser Zeit sollte man versuchen noch was zu sparen (Bausparvertrag über VWL z.B.). Nach 10 Jahren weis man nicht wie die Zinsen stehen.
Ich habe übrigens am 27.12.05 ein Haus VOLLFINANZIERT…und zwar 172000€ (Mit Zinsen dann 190000€).
Wir verdiehnen nicht schlecht und haben eine Miete von 725€ zahlen müssen!!
Wenn Ihr euch gut versteht und an einem Strang zieht und das Geld für die Rate und die Abgaben alle 3 Monate zusammenbekommt werdet Ihr das schon schaffen. Bei einer Summe von 100000€ vollfinanziert rechne ich mit einer Rate von ca. 700€ (Kommt auf die Tilgung an).
Ich wünsche euch viel Glück und nix überstürzen. Hohlt euch weiteren Rat und lasst nicht den Kopf hängen wenn einer mal was negatives sagt. Ich konnte mehrere Nächte nicht schlafen bis wir unterschrieben haben. Ist ein Lebensabschnitt!

Ich wünsche euch was

#5

Haus kaufen ohne Eigenkapital
Hallo,

vielen Dank erstmal für die Antworten und das Mut machen!

Es gibt keinen Makler! Der Verkäufer ist eine alte Frau, ihr Mann ist letztes Jahr verstorben und sie braucht Geld! Das Haus ist ihr Elternhaus und war bisher immer vermietet, hat alles ihr Mann geregelt und sie hat Angst davor! Die letzten Mieter sind berufsbedingt weg gezogen! Sie braucht das Geld für einen Kredit, irgend etwas von ihren Kindern hat sie erzählt! Wir dachten auch schon an Renten- bzw. Miet-Kauf, aber das möchte sie nicht, will das Geld auf einmal!

Werde dann wenn wir am Samstag noch mal im Haus waren und die Bekannten geben auch grünes Licht am Montag gleich mal die Banken stürmen, allerdings gibt es bei uns im Wohnort (kleine Stadt) nur 2 Banken KSK und Volksbank (unsere Hausbank)! Werde aber dann auch noch ein paar Banken im Umkreis aufsuchen!

Noch mal Danke für die Tipps bisher!

LG Ines

#6

Hallo Ines,
natürlich gibt das ein größeres Projekt, und natürlich werden euch viele davon abraten ohne Eigenkapital zu kaufen.
Versucht es trotzdem: Wenn die Bank mitmach, warum nicht bei dem Kaufpreis. Mit den Renovierungskosten kommt ihr nicht hin, glaube es einfach. aber eine Renovierung zieht sich auch hin, da könnt ihr auch noch mal nachfinanzieren, wenn die Bank dann mehr Vertrauen hat und Baufortschritte sieht soll das kein Problem sein
Ich habe selbst im zarten Alter von 25 Jahren völlig ohne Eigenkapital ein Haus für damals 50.000 DM gekauft. Da das Wertgutachten 70.000 betrug hats die Bank finanziert. 20 Jahre später hatte ich 180.000 DM ausgegeben und ein Top Haus, habe es dann für 216.000 DM verkauft und mir ein größeres gekauft. War ein lange und beschwerlicher Weg, aber ich habs nie bereut. Viel Arbeit, aber ich habe mit Mitte 20 im eigenen Haus gewohnt.
Versucht ein Wertgutachten zu bekommen, daß höher als euer Kaufpreis liegt und sprecht mit der Bank. Wenn die grünes Licht geben-viel Erfolg.
Gruß elmore

#7

Arbeitgeberdarlehen
Hallo Ines, hallo Nordlicht,

Eine andere Möglichkeit wäre ein
Arbeitgeberdarlehen. Fragt mal in den Personalabteilungen
Eurer Firmen. Vielleicht klappt das.

Zu dem Tip zwei ergänzende Anmerkungen:
Auch Arbeitgeberdarlehen müssen verzinst werden, sonst hat der AG bei einer Betriebsprüfung eventuell Steuern und Versicherungen auf deinen Zinsvorteil nachzuzahlen (oder du! Das könnte in einer Summe dann schwer werden.)

Mit einem Darlehen von deinem Arbeitgeber machst du dich von ihm abhängig. Wenn du Schulden bei ihm hast, kannst du deinen Arbeitsplatz nicht wechseln, sofern du die Schulden nicht ablösen kannst. Selbst dann nicht, wenn du schon zum dritten Mal bei der Gehaltserhöhungsrunde ausgespart wurdest und dein Chef zum Schwein mutiert ist.

Gruß
Burkh

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#8

Hallo

Versucht ein Wertgutachten zu bekommen, daß höher als euer
Kaufpreis liegt und sprecht mit der Bank.

Im Regelfall ist es so, dass Banken den Kaufpreis als realistischere Wertschätzung ansehen, als ein noch so schönes Gutachten. Ausnahmen sind Verkäufe unter Angehörigen.

Dennoch kann ich mir vorstellen, dass sich eine Bank findet, die das Objekt finanziert. Die 5000 € Rückkaufswert sind jedenfalls schon einmal anrechenbares Eigenkapital. Bevor man sich aber in das „Abenteuer“ Hauskauf stürzt, würde ich mir erst einmal die Risiken vor Augen halten. Wir hatten letztes Jahr 92000 Zwangsversteigerungen. Viele davon haben mit einer knappen Finanzierung begonnen…

Also : Sich selbst ehrlich folgende Fragen beantworten:

  • Der neue Arbeitsplatz besteht seit einem halben Jahr. Wie lange reichen die Reserven (0 €) bei Arbeitslosigkeit? Eine Reserve für unvorhergesehenes von 3 Monatsgehältern nach Finanzierung
  • Ende 20 ist es realistisch, dass in den nächsten Jahren Nachwuchs ansteht. Wie ist dann die Finanzierung sichergesetellt.
  • Am (alten) Haus ist ständig etwas zu machen. Wie sicher seit Ihr, dass keine größeren Dinge (Dach, Heizung, Abwasser)kommen, die dann nicht mehr zu finanzieren sind?
  • Wie alt sind die Autos? Besteht dort in den nächsten Jahren Ersatzbedarf?

Wenn Ihr auf diese Fragen sicher seit, die richtigen Antworten zu geben, dann los. Aber bitte nicht nur SK und VB anfragen, sondern hier im Netz bei Online-Banken und Kreditvermittlern fragen

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#9

Nur 433,33 Euro im Monat und Zinsfest…
…schreibung für 20 oder 25 Jahre!
Mit sondertilgungs- und Sonderkündigungsrecht.
Wenn die Belastung der Finanzierung unter der ehemaligen Miete liegt und nicht höher als die Hälfte des Monatseinkommens ist, geht´s auf jeden Fall: 80.000 Euro , max. 5,50% Zins + 1% Tilgung (kann auf Wunsch erhöht werden) macht bei einer Zinsfestschreibung von 20 Jahren einen Monatsaufwand von 433,33 Euro!
Wenn ich Bank wäre, ich würde die Finanzierung machen!
Gruß Ruth

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#10

Zinsfestschreibung heutzutage?
Hallo Ruth,

Zinsfestschreibung für 20 oder 25 Jahre!

Meine Frage dazu:
Was ist z.Zt. üblich bei der Zinsfestschreibung?
Wir haben unser Häuschen „schon vor 3 Jahren“ gekauft. Da waren Festschreibungen auf 20 oder gar 25 Jahre noch nicht sooooo doll…

Neugierige Grüße,
Tinchen

#11

Zinsfestschreibung über die gesamte Laufzeit
Hallo,
ich meine, üblich ist was man als Kunde will - und wenn man weiss, dass der Durchschnittszinssatz bei den 10-jährigen Zinsfestschreibungen in den letzten 30 Jahren bei rund 7,5% lag, dann
wäre auch schon vor 3 jahren eine längere Zinsfestschreibung langfristig die bessere Alternative gewesen.
Leider läuft es meist so ab, dass die Leute bei max. 2 bis 5 Banken angebote einholen und dann das kleinere Übel wählen. Und örtliche Banken bieten meist nur Zinsbindungen von max. 5, 8 oder 10 Jahren an
(dieses geld stammt aus dem eigenen Haus), erst auf konkrete Nachfrage dann vielleicht rücken sie mit eienm Angebot der Hypothekenbank raus, mit der sie zusammearbeiten (hier ist der Ertrag für die Bank kleiner, weil sie hier nur Vermittler des Darlehens ist).
Weil mich u.a. das Thema immer interessiert, lasse ich mir laufend Newsletter senden von mehrere Finanzinstituten, die jeder für sich Kontakte zu mehr als 25 überregionalen Banken/Bausparkassen etc. hat.
Und da gibt es natürlich auch angebote mit Zinsfestschreibungen über die gesamte Darlehenslaufzeit - auch mit Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren und sondertilungsmöglcihkeiten.
UND: Wenn man weiss. dass man in genau X Jahren exakt xtausend Euro
irgendwo her SICHER bekommt (Bausparvertrag, Termingeldanlage usw.) um eine Sondertilgung zu machen, kann man auch diesen Betrag in der Zinsfestschreibung berücksichtigen und dafür
z.B. nur 2, 7 oder 10 Jahre festschreiben. dann ist für diesen betrag auch der Darlehenszins kleiner.
Gruß
Ruth

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#12

Hallo,

wir hatten das gleiche Problem. Ein Kind da, eins unterwegs, Wohnung zu klein eigentlich aber dennoch zu teuer. Und dann ein gebrauchtes Haus gesehen. Wir haben nach langen Überlegungen und ewigem Hin und Her das Haus doch gekauft und den Verkäufer so lange runtergehandelt, bis er von 50000 auf 20000 Euro runtergegangen ist. Allerdings war er kein privater Verkäufer sondern eine wohnungswirtschaft. Wir haben auch keinen cent Eigenkapital. Mein Partner ist allerdings Architekt und wir konnten diese Arbeit schon als Eigenkapital ansetzen können.War nicht viel aber immerhin etwas. Dann haben wir noch die Eigenheimzulage beantragen können. Glück gehabt. Wir haben auch viele Banken abgeklappert. Nachdem die erste Bank ihre Zusage erteilt hatte, haben zwei andere banken nachgezogen und versucht, ähnliche Konditionen zu bieten. KOmisch. Erst haben wir ewig gebettelt und nun gibt es gleich drei banken, die bereit wären, die Vollfinanzierung zu übernehmen.
Ich hoffe auch, dass wir mit unseren kalkulierten Kosten von 100000 Euro für die sanierung hinkommen. Heute allerdings kam schon der erste Haken. Alle Leitungen ( Strom, wasser und Abwasser) , die zum haus führen müssen erneuert werden. Mit Verlegung und und und. sind die ersten 10000 euro schon mal weg. Notarkosten waren auch nicht wenig. grundstückskosten kommen auch noch.
Trotzdem freuen wir uns auf unser Haus, in welches wir hoffentlich schon im Juni / Juli einziehen können. Wird dann zwar noch eine Baustelle sein aber wir sparen die miete hier ( 750 euro)
ich drücke euch die daumen. wir waren übrigens bei der deutschen bank. die wollten lieber nicht, obwohl es meine hausbank ist. Neubau ja, altbau aber nicht.Sparkasse mit LBS etc… waren sofort bereit !! Es gibt aber noch andere Banken ( wir waren bei der SEB Bank- auch gut !)

viel glück,

daniela

#13

Danke für die vielen Tips
Hallo,
noch mal Danke für die vielen hilfreichen Tips! Wir haben inzwischen mehrere Banken gefunden die das ganze finanzieren wollten, das beste Angebot hatte unsere Hausbank parat!

Aber dann kam alles anders! Mein Schwager hat bei einer Besichtigung festgestellt, das im Dachgebälk der Holzbock/Holzwurm ist! Inzwischen hat auch ein Zimmermann die Sache begutachtet! Man könnte die Balken impfen und dann zusätlich stützen usw.! Wir haben uns aber jetzte gegen den Kauf entschieden und sind wieder auf der Suche!

Habe heute schon alle Immobilienangebote gewälzt und ein paar Objekte für eine Besichtigung ausgesucht! Es kann ja nur besser werden; hoffe ich zumindest; bin doch arg entäuscht!

Vielleicht hat ja noch jemand eine gute Immobilienseite im Angebot die er mir vorschlagen kann, wir suchen etwas in Rheinland-Pfalz im Kreis Birkenfeld!

LG Ines

#14

Ich bin auch grad dabei ev noch n Kredit für n Haus aufzunehmen.

Habe schon vor 10 Jahren ein Haus gekauft.
Damals über die BHW.
Die BHW bietet auch im Internet gute Rechner für Kredite an.
Am besten mal reinschauen.
Bei der Sanierung solltet ihr großzügig kalkulieren.
Wird meist ein wenig teurer als gedacht.
Oder man setzt sich ein Limit und macht den Rest dann nach und nach.
So hab ich es gemacht.
Und viel Hilfe von Freunden und Bekannten.
Sonst wird es eh zu teuer.