Kapitalwert-Berechnung einer Immobilie

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo an alle hier im Forum,

ich bin momentan damit beschäftigt den Kapitalwert einer Immobilie zu berechnen. Als Cashflows habe ich Mieteinnahmen, Zinszahlung, Werbungskosten und natürlich die Initialkosten sowie Liquidationserlöse. (Berechnungszeitraum 20 Jahre)

Das ganze sollte ja laut Lehrbuch dann über einen gewissen Prozentsatz diskontiert werden, sodass der Kapitalwert ermittelt wird.

Den Diskontierungssatz , dachte ich mir, berechne ich über das CAPM:

CAPM = risikofreier Zins + beta*(Marktzins - risikofreier Zins)

An sich ist mir klar, was die einzelnen Werte zu bedeuten haben, aber was genau ist der Marktzins denn momentan?!
Wo kann ich den Marktzins „ablesen“, welchen Wert nehme ich dafür an?

Ich bedanke mich vorab schon für eure Hilfe und die investierte Zeit.

Grüße aus Berlin
Georg

Als risikofreie Zins nehme ich den Wert für 10 Jahre aus dem DGZF an
(http://www.dekabank.de/db/de/capitalmarkets/kursinfo…) --> (~4%)

#2

Hallo,
bei Immobilien gibt es Sachwert, Verkehrswert und Ertragswert.
Fuer alle drei gibt es Beispielrechnungen in jedem Gutachten zur Zwangsversteigerung beim Amtsgericht.
Gruss Helmut

#3

Die Immobilie ist kein Objekt aus einer Zwangsversteigerung, diese Gutachten sind daher nicht vorhanden. Außerdem - selbst ist der Mann. Ich würde das gern einfach selbst errechnen und nicht einem Gutachten blind vertrauen. Man weiß ja: glaube nur der Statistik, die du selbst gefälscht hast.

Trotzdem danke für den Hinweis.

#4

Hallo,
also wenn ich die Frage richtig verstanden habe, sollte hier möglicherweise mit dem Ertragswertverfahren begonnen werden:

Jahresrohertrag (alle Einnahmen wie Miete)
minus
Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Betriebskosten, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Abschreibung)
gleich
Grundstücksreinertrag
minus
Verzinsung des Bodenwertes ( Bodenwert x Liegenschaftszins /100)
gleich
Reinertrag der baulichen Anlagen
mal
Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins)
gleich
Ertragswerte der baulichen Anlagen
plus oder minus
Ab/oder Zuschläge wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstände
gleich
Wert der baulichen Anlagen
plus
Bodenwert
gleich
Ertragswert des Grundstücks

– Diesen dann anpassen an den Grundstücksmarkt um den tatsächlichen Verkehrswert zu erhalten

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#5

WOW, das ist jetzt einfach mal ein komplett anderer Ansatz als das was ich gemacht habe. Ich werde mir das auf jeden Fall nochmal genauer anschauen.
Aber hast du zufällig noch ein Hinweis auf die Problematik mit dem Marktzins? Woher nehme ich diesen Wert?

#6

???
Vermutlich suchst Du den Durchschnittswert aller aktuell angebotenen Zinssätze der Banken?

Beispiel „Hypo direkt“ April 2009:

Zinsbindung Nominalzins Auszahlung „Anfänglicher
effektiver
Jahreszins“
gemäß PAngVO
5 Jahre 3,55% 100% 3,61%
8 Jahre 3,75% 100% 3,82%
10 Jahre 3,92% 100% 3,99%
15 Jahre 4,30% 100% 4,39%
20 Jahre 4,60% 100% 4,71%

#7

Hallo,
ja nee iss klar, man koennte den Marktzins dennoch aus den Gutachten entnehmen, ebenso wie die Berechnugsansaetze. Vor einigen Jahren habe ich 4,o meist 4,5 und bis 5 Prozent gefunden.
Gruss Helmut

#8

Moin,
mal so als Lektüre einige Links:
http://bundesrecht.juris.de/wertv_1988/index.html
http://www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-Wohnen/Gesetze…
bei diesem Link Mitte rechts die pdf-Dateien, insbesondere ‚Anlage 2‘
http://de.wikipedia.org/wiki/Liegenschaftszins

vnA

#9

noch was vergessen,
gut zum Thema passend ist folgende Lektüre:
http://books.google.de/books?id=Q6vI9DDCfJcC&pg=PA81…

nicht gerade billig, aber seinen Preis wert.

vnA

#10

Diese 4 bis 5% sind meiner Meinung nach die Rendite einer Immobilie. Der Marktzins im CAPM bezieht sich auf Werte wie den DAX. Sofern ich jetzt nicht völlig auf dem Holzweg bin.

#11

Den Marktzins kann man aus Gutachten nicht herauslesen, weil der für die Wertermittlung irrelevant ist. In Anlehnung an den Begriff Marktpreis mit Bedeutung am wahrscheinlichsten zu erzielender Kauf-/Verkaufspreis wäre der Marktzins der wahrscheinlich zum Zeitpunkt der Berechnung anzunehmende aufzuwendende Hypothekenzins.Für die Wertermittlung ist im angesprochenen Ertragswertmodell nicht ein Marktzins, auch nicht ein Kapitalmarktzins, sondern der Liegenschaftszinssatz entscheidend. Da bei modellkonformer Anwendung die Höhe des Liegenschaftszinssatzes nach § 11 WertV für den zu ermittelnden Verkehrswert von enormer Bedeutung ist, muss je nach Bewertungsobjekt der Liegenschaftszinssatz sachverständig ermittelt werden. Der LZ geht in die Ertragswertberechnung zweifach in die Kalkulation ein und beeinflusst ihn in entscheidender Weise.