Korrektur einer Betriebskostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

In der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.08.2004 bis 31.07.2005 wurden die Kosten für das verbrauchte Heizöl falsch berechnet. Es wurden 2.000 Liter Heizöl mehr abgerechnet als tatsächlich verbraucht worden waren.

Dieser Fehler ist den Mietern erst aufgefallen, als sie feststellten, dass zwischen dem in der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.08.2004 bis 31.07.2005 angegebenen Restbestand an Heizöl am 31.07.2005 und dem in der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.08.2005 bis 31.07.2006 angegebenen Anfangsbestand an Heizöl am 01.08.2005 eine Differenz von 2.000 Litern bestand. Der Endbestand am 31.07.2005 war um 2.000 Liter geringer als der Anfangsbestand am 01.08.2005. Das Heizöl im Tank hatte sich anscheinend in der Nacht vom 31.07. auf den 01.08.2005 auf wundersame Weise um 2.000 Liter vermehrt.

Der Vermieter räumt ein, dass ihm bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.08.2004 bis 31.07.2005 ein Fehler unterlaufen ist. Am Ende dieses Abrechnungszeitraums befanden sich 2.000 Liter Heizöl mehr im Heizöltank als in der Abrechnung angegeben. Der Vermieter will die Abrechnung aber nicht korrigieren.

Er vertritt die Auffassung, dass die Mieter Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung nur während eines Zeitraums von einem Jahr seit dem Tag der Bekanntgabe durch den Vermieter hätten erheben können. Da die Mieter die strittige Betriebskostenabrechnung schon vor mehr als einem Jahr erhalten hätten, könnten sie sie nun nicht mehr beanstanden. Gegen die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.08.2005 bis 31.07.2006 könnten die Mieter hinsichtlich des für den 01.08.2005 angegebenen Anfangsbestands an Heizöl keine Einwände geltend machen, weil diese Angabe richtig sei.

Diese Argumentation erscheint auf den ersten Blick nachvollziehbar. Trotzdem fällt es schwer zu glauben, dass ein Vermieter auf diese Weise mehrere hundert Euro grundlos einsacken können sollte.

Hat vielleicht jemand eine Idee, was die Mieter unternehmen könnten, um zu verhindern, dass sie auf diese Art und Weise abgezockt werden.

#2

Hallo,

hier handelt es sich selten um einen Fehler, insbesondere wenn in der Folge die Differenz korrigiert wird.

In der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.08.2004
bis 31.07.2005 wurden die Kosten für das verbrauchte Heizöl
falsch berechnet. Es wurden 2.000 Liter Heizöl mehr
abgerechnet als tatsächlich verbraucht worden waren.

Dieser Fehler ist den Mietern erst aufgefallen, als sie
feststellten, dass zwischen dem in der
Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.08.2004 bis
31.07.2005 angegebenen Restbestand an Heizöl am 31.07.2005 und
dem in der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum
01.08.2005 bis 31.07.2006 angegebenen Anfangsbestand an Heizöl
am 01.08.2005 eine Differenz von 2.000 Litern bestand. Der
Endbestand am 31.07.2005 war um 2.000 Liter geringer als der
Anfangsbestand am 01.08.2005.

Dies bedeutet, dass 2000 Ltr nochmals abgerechnet werden.

Das Heizöl im Tank hatte sich

anscheinend in der Nacht vom 31.07. auf den 01.08.2005 auf
wundersame Weise um 2.000 Liter vermehrt.

Der Vermieter räumt ein, dass ihm bei der Aufstellung der
Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.08.2004 bis
31.07.2005 ein Fehler unterlaufen ist. Am Ende dieses
Abrechnungszeitraums befanden sich 2.000 Liter Heizöl mehr im
Heizöltank als in der Abrechnung angegeben. Der Vermieter will
die Abrechnung aber nicht korrigieren.

Er muss, wenn ein Fehler festgestellt wird, diesen korrigieren. Wird der Fehler nicht korrigiert und beachtet in der Zukunft niemand, wie der Verbrauch abgerechnet wird, sind irgendwann 2000 Ltr. Heizöl sonst als Verbrauch berehcnet, obohl es diesen Verbrauch nicht gegeben hat. Im Übrigen ist dies kein Einzelfall.

Er vertritt die Auffassung, dass die Mieter Einwände gegen die
Betriebskostenabrechnung nur während eines Zeitraums von einem
Jahr seit dem Tag der Bekanntgabe durch den Vermieter hätten
erheben können.

Falsch, denn der Fehler ist erst bei der nächsten Abrechnung aufgefallen und der VM hätte sofort die Korrektur vornehmen müssen. Seine Weigerung läßt eigentlich nur einen Gedanken zu. Abzocke.

Da die Mieter die strittige

Betriebskostenabrechnung schon vor mehr als einem Jahr
erhalten hätten, könnten sie sie nun nicht mehr beanstanden.
Gegen die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.08.2005
bis 31.07.2006 könnten die Mieter hinsichtlich des für den
01.08.2005 angegebenen Anfangsbestands an Heizöl keine
Einwände geltend machen, weil diese Angabe richtig sei.

Die Mieter sollten einen Mieterverein konsultieren.

Diese Argumentation erscheint auf den ersten Blick
nachvollziehbar. Trotzdem fällt es schwer zu glauben, dass ein
Vermieter auf diese Weise mehrere hundert Euro grundlos
einsacken können sollte.

Hat vielleicht jemand eine Idee, was die Mieter unternehmen
könnten, um zu verhindern, dass sie auf diese Art und Weise
abgezockt werden.

Alle Mieter müssen hier gemeinsam vorgehen. Mieter, die in der Zwischenzeit ausgezogen sind und deren Anschrift bekannt ist, sollten sich an der Aktion beteiligen.

Gruss Günter

#3

Hallo Günter,

danke für Deine Stellungnahme.

Verstehe ich richtig, dass Du der Meinung bist, der Mieter könne auch dann vom Vermieter die Korrektur der Betriebskostenabrechnung verlangen, wenn er dem Vermieter während der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB keine Einwendungen gegen den nunmehr festgestellten Fehler in der Betriebskostenabrechnung mitgeteilt hat?

Oder denkst Du, dass bei dem gegebenen Sachverhalt der Mieter die verspätete Geltendmachung der Einwendung nicht zu vertreten hat, gegebenenfalls warum nicht?

Konkrete Hinweise darauf, dass der Vermieter den Fehler absichtlich in die Abrechnung „eingebaut“ haben könnte, gibt es nicht.

Gruß Franz

#4

Es ist zwar richtig, dass der Mieter nach § 556 BGB seine Einwendungen gegen eine Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der entsprechenden Abrechnung geltend machen muss.
http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html

Allerdings liegt hier ein Sonderfall vor.

  1. Den Fehler in der Abrechnung 08’2004-07’2005 konnten die Mieter erst mit Zugang der Abrechnung 08’2005-07’2006 bemerken. Da die Mieter die Verspätung ihres Einwands nicht zu vertreten haben, gilt m.E. die Einwendungsfrist hier nicht.
  2. Der Vermieter muss den Fehler jedoch schon spätestens beim Erstellen der Abrechnung 08’2005-07/2006 bemerkt haben - und mit Bemerken seines Fehlers hätte er die Abrechnung 08’2004-07’2005 unaufgefordert korrigieren müssen.

Auch das Verstreichen der gesetzl. Einwendungsfrist berechtigt den Vermieter keineswegs dazu, die 2000 l Heizöl nun gleich doppelt zu berechnen!

Hat vielleicht jemand eine Idee, was die Mieter unternehmen
könnten, um zu verhindern, dass sie auf diese Art und Weise
abgezockt werden.

Die Mieter könnten z.B. gegen beide Abrechnungen Einwendungen erheben, da Heizöl-Restbestand und Anfangsbestand nicht übereinstimmen (mithin 2000 Liter Heizöl vom Vermieter doppelt berechnet wurden) und sie erst mit Zugang der Abrechnung 2005-2006 in der Lage waren, dies festzustellen.
Den Vermieter zur Berichtigung seines Fehlers auffordern und den anteiligen Betrag der doppelt berechneten 2000 Liter bis zur erfolgten Berichtigung einbehalten.

#5

Hallo Franz,

danke für Deine Stellungnahme.

Verstehe ich richtig, dass Du der Meinung bist, der Mieter
könne auch dann vom Vermieter die Korrektur der
Betriebskostenabrechnung verlangen, wenn er dem Vermieter
während der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB keine
Einwendungen gegen den nunmehr festgestellten Fehler in der
Betriebskostenabrechnung mitgeteilt hat?

Der VM kann sich nicht auf den § 556 Abs. 3 Satz 2 u 3 oder gar Satz 5 berufen. Die Abrechung des genannten Jahres war falsch. Die Mieter konnten diesen Fehler erst nach Vorlage der weiteren Abrechnungen erkennen.

Oder denkst Du, dass bei dem gegebenen Sachverhalt der Mieter
die verspätete Geltendmachung der Einwendung nicht zu
vertreten hat, gegebenenfalls warum nicht?

Dem Mieter konnter erst bei der späteren Abrechnung erkennbar werden, dass die vorhergehende mit einem zu hohen Ölverbrauch abgerechnet wurde. Hinzu kommt, wenn ich es richtig verstanden habe, dass der Jahresendbestand und der Anfangsbestand der neuen Abrechnung nicht in Höhe des Ölbestandes identisch war.

Konkrete Hinweise darauf, dass der Vermieter den Fehler
absichtlich in die Abrechnung „eingebaut“ haben könnte, gibt
es nicht.

Wenn der Endbestand geringer als der neue Anfangsbestand ist, dann wusste der VM was geschehen ist.

Solltest Du spezifischer die Frage klären wollen, dann maile mich direkt an.

Gruss Günter

#6

Hallo Rudi,

zutreffend.

Gruss Günter

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