Wann gilt NK-Abrechnung als zugestellt?

Hallo liebe Forums-Mitglieder,

ich hätte folgende Frage:

Der Vermieter sendet die Nebenkosten-Abrechnung per normaler Briefpost (kein Einschreiben, kein Rückschein, keine Eilsendung - nix).

In welcher Zeit gilt die Rechnung als beim Mieter „mit Sicherheit zugestellt“? Ich habe mal gehört, innerhalb von 3 Tagen nach Abgabe bei der Post (Poststempel entscheidet). Den Nachweis des rechtzeitigen Zugangs muss doch dabei sicherlich der VM führen und er ist doch sicherlich verpflichtet (zu seinen Gunsten), die Rechnung so abzusenden, dass diese den Mieter noch innerhalb der 12-monatigen Ausschlussfrist erreichen kann, oder? Ist dabei außerdem die wohnmäßige Entfernung VM - Mieter (km-mäßig) zu beachten?

Beispiel: Der Poststempel der Rechnung datiert vom 29.12.2003, 20.00 Uhr. Die Entfernung zwischen VM und Mieter beträgt 600 km. Kann hierbei davon ausgegangen werden, dass die Rechnung den Mieter noch im alten Jahr (also spätestens am 31.12.2003) erreichen muss?

Spielt es dabei eigentlich eine Rolle, dass der Mieter nurmehr ein Ex-Mieter ist und die alte Wohnung 600 km von der neuen Wohnung entfernt ist?

Danke für Eure Antworten!
Viele Grüße
Kati

Hallo Kati,

ich würde es als Dummheit des Vermieters bezeichnen wenn er eine Nebenkostenabrechenung kurz vor knapp abschickt und dies nicht per Einschreiben macht! Wenn er diese Abrechnung mit normaler Post schickt hat er keine Möglichkeit zu belegen das der Brief rechtzeitig abgesandt wurde da der Mieter nicht verpflichtet ist den Umschlag zu verwahren geschweigeden zu bestätigen das er den Brief überhaupt erhalten hat - ehrlich währt zwar bekanntlich am längsten aber man weiß nie wie das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist.
Meinses Wissens gilt für die Beweispflicht das Datum des Poststempel (die drei Tage sind mir fremd lasse mich aber gern von anderne belehren) - in diesem Fall kann es aber nur durch den Mieter belegt werden

Bei einer Nebenkostenabrechnung spielt es keine Rolle ob es ein Mieter oder Ex-Mieter ist - die Regeln sind in jedem Falle die gleichen

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Hi,

die Abrechnung gilt als zugestellt, wenn sie in Deinem Machtbereich ist und der Vermieter mit der Kenntnisnahme rechnen kann.Zugangsfiktion.
Wird sie z.B am 31.12.2003 abends in Deinen Briefkasten geworfen, so gilt sie erst am 1.1.2004 gegen 15.00 Uhr, nach Geschäftsanschauung übliche Zeit, als zugestellt.

Die Dreitagefrist für den Weg EINER Willenserklärung ist hier nicht relevant. Dies wird z.B. für Antrag und Annhame angewendet.

Gruss Steve

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Hallo liebe Forums-Mitglieder,

ich hätte folgende Frage:

Der Vermieter sendet die Nebenkosten-Abrechnung per normaler
Briefpost (kein Einschreiben, kein Rückschein, keine
Eilsendung - nix).

In welcher Zeit gilt die Rechnung als beim Mieter „mit
Sicherheit zugestellt“? Ich habe mal gehört, innerhalb von 3
Tagen nach Abgabe bei der Post (Poststempel entscheidet). Den
Nachweis des rechtzeitigen Zugangs muss doch dabei sicherlich
der VM führen und er ist doch sicherlich verpflichtet (zu
seinen Gunsten), die Rechnung so abzusenden, dass diese den
Mieter noch innerhalb der 12-monatigen Ausschlussfrist
erreichen kann, oder? Ist dabei außerdem die wohnmäßige
Entfernung VM - Mieter (km-mäßig) zu beachten?

Beispiel: Der Poststempel der Rechnung datiert vom 29.12.2003,
20.00 Uhr. Die Entfernung zwischen VM und Mieter beträgt 600
km. Kann hierbei davon ausgegangen werden, dass die Rechnung
den Mieter noch im alten Jahr (also spätestens am 31.12.2003)
erreichen muss?

Was heist EX-Mieter wenn jemand kündigt?
Wann erfolgte die Kündigung im Jahr 2003??
Dann kann unter Umständen die Ausschlussfrist, für das Jahr 2002 ruhen, weil der Vermieter nicht abrechnen muss, wenn er nicht darf (§826BGB)
Damit keine teuere Schlussabrechnung entsteht, die man sich einsparen könnte. Gewissermaßen alles in einem >Abwasch d.h. Wassermenge bis zum 31.12.2003 in die Rechnung einbezogen wurde.
Johannes.

Spielt es dabei eigentlich eine Rolle, dass der Mieter nurmehr
ein Ex-Mieter ist und die alte Wohnung 600 km von der neuen
Wohnung entfernt ist?

Danke für Eure Antworten!
Viele Grüße
Kati

Hallo Kati,

wann zugestellt worden ist, richtet sich nach dem, wann du das Schreiben tatsächlich erhalten hast.

Die Gerichte gehen davon aus, dass es normalerweise einen Tag braucht, bis ein Brief innerhalb Deutschlands zugestellt worden ist (nach Statistiken der Deutschen Post). Die sogenannte „3-Tages-Fiktion“ gibt es nur im Verwaltungsrecht, bei der Zustellung eines Bescheides (Bescheid wird mit Bekanntgabe wirksam, gilt aber erst nach 3 Tagen als zugestellt).

Ob noch vor dem 31.12. zugestellt oder nicht, dürfte in deinem Fall ziemlich egal sein, wenn die Wohnung bereits gekündigt wurde. Der Vermieter kann in diesem Fall die noch offenen Kosten von der Kaution einbehalten.

Weiterhin ist § 556 Abs. 3, S. 3 BGB zu beachten. Der Vermieter kann auch später abrechnen, wenn er Gründe dafür hat, dass er die Verspätung nicht zu verantworten hat.

Sollte beides für dich nicht zutreffen und der Vermieter macht in einigen Monaten die Kosten bei dir gerichtlich geltend - kannst du zwar behaupten, die Abrechnung nie erhalten zu haben, was aber meines Erachtens einen versuchten Prozessbetrug darstellt, weil du die Abrechnung tatsächlich erhalten hast.

Gruss,
BM

Danke für Deine Antwort, ich versuche das Ganze mal aufzudröseln und konkrete Fakten dazuzupacken (man soll ja eigentlich immer nur allgemeine Fragen stellen wegen der „Rechtsberatung“ anhand konkreter Fälle, die ja nur ein RA geben darf).

Also, ich bin aus der besagten Wohnung im August 2002 ausgezogen und wohne seitdem in einer ca. 600 km entfernten Stadt. Nun ist sozusagen die letzte Nebenkosten-Abrechnung für diese ehemalige Wohnung ins Haus geflattert (Abrechnung vom 01.01.02 bis 31.08.02).

Hallo Kati,

wann zugestellt worden ist, richtet sich nach dem, wann du das
Schreiben tatsächlich erhalten hast.

Das ist das Problem. Ich war nämlich vom 30.12.2003 bis zum 02.01.2004 nicht zu Hause und habe das Schreiben meines Ex-Vermieters erst am besagten 02.01. spätabends nach Heimkehr in meinem Briefkasten aufgefunden. Der Poststempel datiert vom 29.12.2003, 20.00 Uhr.

Die Gerichte gehen davon aus, dass es normalerweise einen Tag
braucht, bis ein Brief innerhalb Deutschlands zugestellt
worden ist (nach Statistiken der Deutschen Post).

Auch in sogenannten "Hoch"Zeiten wie Weihnachten und Silvester?

Die sogenannte „3-Tages-Fiktion“ gibt es nur im Verwaltungsrecht,
bei der Zustellung eines Bescheides (Bescheid wird mit
Bekanntgabe wirksam, gilt aber erst nach 3 Tagen als
zugestellt).

Achso, vielen Dank. Ich wußte aber, dass ich das irgendwo schon mal gehört hatte.

Ob noch vor dem 31.12. zugestellt oder nicht, dürfte in deinem
Fall ziemlich egal sein, wenn die Wohnung bereits gekündigt
wurde.

??? Auch wenn die Ausschlussfrist generell nur 12 Monate beträgt? Gilt denn diese Frist nur für noch bestehende Mietverhältnisse?

Der Vermieter kann in diesem Fall die noch offenen
Kosten von der Kaution einbehalten.

Kaution ist bereits gezahlt worden.

Weiterhin ist § 556 Abs. 3, S. 3 BGB zu beachten. Der
Vermieter kann auch später abrechnen, wenn er Gründe dafür
hat, dass er die Verspätung nicht zu verantworten hat.

Kann ich hier nicht erkennen. Müßte ich mir dann wohl nachweisen lassen, oder?

Sollte beides für dich nicht zutreffen und der Vermieter macht
in einigen Monaten die Kosten bei dir gerichtlich geltend -
kannst du zwar behaupten, die Abrechnung nie erhalten zu
haben, was aber meines Erachtens einen versuchten
Prozessbetrug darstellt, weil du die Abrechnung tatsächlich
erhalten hast.

Um Gottes Willen, nein. Es geht mir lediglich darum, wann die Gerichte annehmen, dass eine Zustellung erfolgte, wenn niemand zu Hause ist. Muss denn im Zweifelsfall dafür gesorgt werden, dass täglich jemand den Briefkasten ausleert, wenn man selbst dazu nicht in der Lage ist (Kurzurlaub von 5 Tagen)?

Naja, ich werd dann wohl mal in den sauren Apfel beissen und zahlen. Außerdem war bei mir der Umlageschlüssel vom Vermieter nicht richtig angegeben worden, da müßte ich eh` noch mal Nachbesserung der Abrechnung verlangen.

Viele Grüße
Kati

Hallo Kati,

mit dem Erhalt gilt ein Schreiben als zugestellt oder im Falle eines Einschreiben mit der Niederlegung Deiner Benachrichtigung.

Gruss Günter,

Hallo Kati,

kurz nochmal zu deinen Fragen:

  1. Zugang

Das ist das Problem. Ich war nämlich vom 30.12.2003 bis zum
02.01.2004 nicht zu Hause und habe das Schreiben meines
Ex-Vermieters erst am besagten 02.01. spätabends nach Heimkehr
in meinem Briefkasten aufgefunden. Der Poststempel datiert vom
29.12.2003, 20.00 Uhr.

Ob du zu Hause warst oder nicht, spielt für die Rechtzeitigkeit der Mitteilung keine Rolle. Es kommt auf den konkreten ZUGANG, nicht auf die Kenntnisnahme an (anders z. B. bei Kündigungen, die eine einseitige „empfangsbedürftige“ Willenserklärung darstellen).

Es reicht also, wenn du nach dem normalen Geschehensablauf die „Möglichkeit“ hattest, die Abrechnung am 31.12.2003 in deinem Briefkasten zu finden.

  1. Ausschlussfrist bei gekündigten Mietverhältnissen

Die Ausschlussfrist von 12 Monaten gilt natürlich auch in deinem Fall. Hinsichtlich der Kaution meinte ich, dass der Vermieter in deinem Fall den Betrag einfach von der Kaution einbehalten wird und du dann gerichtlich gegen ihn vorgehen müsstest. Wenn er die Kaution schon voll an dich ausbezahlt hat, erübrigt sich dieser Gesichtspunkt.

  1. § 556 Abs. 3, S. 3 BGB Gründe für die Verspätung

Die Gründe können z. B. darin liegen, dass sich der Postlauf verzögert hat (was ebenfalls eine Frage von dir war).

Wenn - wie hier - die Feiertage dazwischen liegen, genügt der Hinweis des Vermieters, er habe die Abrechnung am 29. Dezember in den Briefkasten geworfen. Meist war bei der Absendung die Ehefrau mit dabei oder eine Angestellte, so dass der Nachweis dem Vermieter gelingen sollte.

Wenn die Abrechnung erst 5 Tage später bei dir ankommt, hat der Vermieter diese Verzögerung durch die Post nicht zu vertreten.

Naja, ich werd dann wohl mal in den sauren Apfel beissen und
zahlen. Außerdem war bei mir der Umlageschlüssel vom Vermieter
nicht richtig angegeben worden, da müßte ich eh` noch mal
Nachbesserung der Abrechnung verlangen.

Hier liegt eine Chance für dich. Sollten dem Vermieter schwerwiegende Abrechnungsfehler unterlaufen sein, die eine Neuberechnung erforderlich machen, könnte er mit seiner Forderung aufgrund Zeitablaufs ebenfalls ausgeschlossen sein. Der Vermieter kann also nicht kurz vor Ablauf der Frist eine Abrechnung „hinschludern“ und dann später nochmal nachbessern. Dieser Punkt wäre evtl. nochmals zu prüfen.

Gruss,
BM

Hallo Günter,

welcome back im Forum !!!

Schau mal bitte bei meiner Antwort zu Bitter Moon, da stehen noch konkretere Fakten. Der „Erhalt“ wäre in meinem Fall der 02.01.04 (erstmals in „Händen gehalten“).

VlG Kati

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Danke für Deine Antwort, ich versuche das Ganze mal
aufzudröseln und konkrete Fakten dazuzupacken (man soll ja
eigentlich immer nur allgemeine Fragen stellen wegen der
„Rechtsberatung“ anhand konkreter Fälle, die ja nur ein RA
geben darf).

Also, ich bin aus der besagten Wohnung im August 2002
ausgezogen und wohne seitdem in einer ca. 600 km entfernten
Stadt. Nun ist sozusagen die letzte Nebenkosten-Abrechnung für
diese ehemalige Wohnung ins Haus geflattert (Abrechnung vom
01.01.02 bis 31.08.02).

Bei der Bewertung, ob diese Abrechnung am 31.12.2003 verjährt sein kann oder nicht kommt es hierbei darauf an, dass der Abrechnungszeitraum ( für die gesamte Heizperiode der 31.12.2002 ist ). Wäre dies der Fall ist die Abrechnung bei Zugang am 02.01.04 verjährt.

::wann zugestellt worden ist, richtet sich nach dem, wann du das

Schreiben tatsächlich erhalten hast.

Das ist das Problem. Ich war nämlich vom 30.12.2003 bis zum
02.01.2004 nicht zu Hause und habe das Schreiben meines
Ex-Vermieters erst am besagten 02.01. spätabends nach Heimkehr
in meinem Briefkasten aufgefunden. Der Poststempel datiert vom
29.12.2003, 20.00 Uhr.

Hier stellt sich natürlich ein anderes Problem. Der 2. war ein Werktag. Also kann der Brief am Vormittag des 2.1.04oder schon am 31.12.03 gekommen sein. Ich würde mich hier auf keinen Streit einlassen. Denn, was Du am Anfang nicht dargelegt hast, den Brief hast Du erst am 2.1. am Abend dem Briefkasten entnommen, aber Du warst an Zustellterminen wie 31.12.03 eben genauso wenig zu erreichen wie bei Postzustellung am 02.01.04.

Die Gerichte gehen davon aus, dass es normalerweise einen Tag
braucht, bis ein Brief innerhalb Deutschlands zugestellt
worden ist (nach Statistiken der Deutschen Post).

Auch in sogenannten "Hoch"Zeiten wie Weihnachten und
Silvester?

Ja, auch bei der Post werden seit dem Abbau der Briefkasten durchaus zwei Tage berechnet, insbesondere dann, wenn jemand nach 17.30 die Post abgibt oder was oft passiert, in einen Briefkasten einwirft, der an dem Tag schon geelert ist.

Die sogenannte „3-Tages-Fiktion“ gibt es nur im Verwaltungsrecht,
bei der Zustellung eines Bescheides (Bescheid wird mit
Bekanntgabe wirksam, gilt aber erst nach 3 Tagen als
zugestellt).

Achso, vielen Dank. Ich wußte aber, dass ich das irgendwo
schon mal gehört hatte.

Ob noch vor dem 31.12. zugestellt oder nicht, dürfte in deinem
Fall ziemlich egal sein, wenn die Wohnung bereits gekündigt
wurde.

??? Auch wenn die Ausschlussfrist generell nur 12 Monate
beträgt? Gilt denn diese Frist nur für noch bestehende
Mietverhältnisse?

Die Ausschlussfrist beginnt am Ende des Jahre, an dem die Forderung fällig wird. Also beginnt sie für 2002 frühestens zum 01.01.03 und endet zum 31.12.2003. Die oftmalige Meinung, wenn jemand auszieht, würde die Fristlaufen, trifft nicht zu.
Dies ist für Laien ein nicht erkennbarer Rechtsirrtum, der durch eine mehr als unglückliche Gesetzestextpassage so geschaffen ist.

Gruss Günter

Hallo Steve,

Wird sie z.B am 31.12.2003 abends in Deinen Briefkasten
geworfen, so gilt sie erst am 1.1.2004 gegen 15.00 Uhr, nach
Geschäftsanschauung übliche Zeit, als zugestellt.

Die Dreitagefrist für den Weg EINER Willenserklärung ist hier
nicht relevant. Dies wird z.B. für Antrag und Annhame
angewendet.

Gruss Steve

auch wir haben am 1.1 unsere Abrechnung im Kasten gehabt. Sie wurde am Silvesterabend (ab 20.00 Uhr) eingeworfen.
Nach deiner Aussage, gilt sie dann erst am 1.1. für zugestellt. Kannst du mir das anhand von Urteilen / Paragraphen belegen?
Trifft diese „Geschäftsanschauung“ auch für Privatpersonen zu?

Würde mich über eine Antwort sehr freuen!
Danke und Gruß,

Michael

Hallo Steve,

schau nochmals dieses Urteil an, auf das Du Dich wohl berufen willst.

In diesem Urteil, habe im Moment das Aktenzeichen nicht zur Hand, ging es aber darum, dass behauptet wurde, dass ein Brief zu spät angekommen sei, während die andere Partei behauptet hat, er wäre am Vorabend eingeworfen worden. Der Gener hat hierbei dann behauptet, der Brief wäre am Abend nicht im Biefkasten gewesen. Hier hat dann das Gericht festgestellt, dass der Brief als zugestellt gilt, wenn er am Folgetag bis spätestens 15.00 Uhr vorliegt.

Wer am Abend des 11.01.2004 unter Zeugen einen Brief einwirft, dessen Brief ist am 11.01.2004 zugestellt.

Gruss Günter

Hallo Günter,

also ich hab das so gelernt.

Wurde auch mehrmals durch den BGH so bestätigt, dass man halt nich abends um 20.00 Uhr mit dem Zugang rechnen muss.Zugang ja, Kenntnis aber nicht. Aber nach § 130 Abs.1 S.1 BGB Zugang erst mit Kenntnisnahme.

Hier wird bei verkörperten Willenserklärungen die Machtbereichsformel angewendet, so dass der Adressat erst unter gewöhnlichen Umständen mit dem Zugang rechnen muss.

Welches Urteil meinst Du?

Gruss Steve