Hallo Experten,
vielleicht eine (zu) einfache Frage, aber wenn man sich das
erste Mal eine Immobilie kauft…
Wie wird so ein Kauf eigentlich abgewickelt?
Hintergrund: Ich möchte ein Haus kaufen. Mit dem Verkäufer bin
ich mir prinzipiell über den Kaufpreis einig. (Er möchte den
Verkauf möglichst schnell abwickeln, die Gründe kenn’ ich -
tun aber hier nichts zur Sache). Die Banken sehen keine
Probleme und wollen die Finanzierung übernehmen. Habe mehrere
Angebote eingeholt und mich auch schon für ein
Finanzierungsmodell entschieden. Das Haus ist vermietet,
Mieter (meine Eltern) sollen/werden weiterhin darin wohnen.
Notartermin ist festgelegt.
Aber wie läuft das nun ab?
Was passiert eigentlich beim Notar?
Also die Parteien nennen dem Notar vorab die Basisdaten: wer kauft, wie teuer, was wird verkauft usw.
dann werden Wünsche genannt: z.B. der Verkäufer garantiert, dass Elektrik sach und fachgerecht ist - sonst Nachbesserung auf seine kosten.
Alles ist hier denkbar. Weitgehend vertragsfreiheit.
Dann wird in der Regel vereinbart, dass der Notar die Bezahlung überwacht (Notaranderkonto)
Es wird ein Datum für Nutzen- und Lastenwechsel genannt.
Der Notar hat irgendeinen Standardvertrag, in den er alle Wünsche einarbeitet und er gibt Käufer und Verkäufer vorab (sollte man darauf bestehen!) einen Vertragsentwurf.
Dieser sollte genau geprüft werden(!!!)
Irgendwann kommt es dann zum Termin - der Notar verliest den kompletten Vertrag. Hier hat man die letzte Gelegenheit, den Vertrag noch zu ändern, sich Sachen erklären zu lassen, die man nicht versteht.
Dann unterschreiben beide Parteien. Ein paar Wochen später bekommt man dann die Urkunde noch mal sauber abgetippt.
Wann erfolgt der Eintrag im Grundbuch?
Der Notar sperrt zuerst einmal das Grundbuch für Dritte. Grundbuchvormerkung. Das geht schnell und verhindert, dass der Verkäufer parallel mehrfach die Immo verkauft.
Im Kaufvertrag wird der Notar mit der Kaufabwicklung beauftragt. Bis zu einem vereinbarten Termin muss der Käufer und die finanzierende Bank auf das Konto beim Notar den Kaufpreis einbezahlt haben.
Der Bank gegenüber verpflichtet sich der Notar das Geld erst dann auszuzahlen, wenn diese rangrichtig im Grundbuch eingetragen ist.
Anschließend veranlaßt der Notar den Eintrag des Grundpfandrechts für die Bank, die Löschung der Vermerkung und den Grundbucheintrag für den neuen Eigentümer.
Wann ist das Geld fällig? Wie erfolgt eigentlich die
Geldübergabe üblicherweise?
Fälligkeit des Geldes wird im Kaufvertrag vereinbart! Hier sollte der Termin nicht zu knapp gewählt werden, da einen die Banken hin und wieder z.B. mit der Beschaffung einer beglaubigten Kopie der amtlichen Flurkarte beauftragen.
Wann bin ich wirklich Eigentümer (mal abgesehen davon, dass
das Objekt wegen Hypothek etc. zu 50% der Bank gehört)?
Der Kauf ist erst dann abgeschlossen, wenn du im Grundbuch als Eigentümer stehst ( So wirst du erst nach Bezahlung der Grunderwerbssteuer eingetragen-„Unbedenklichkeitsbescheinigung“). Aber Rechte und Pflichten hast du bereits nach dem im Notarvertrag vereinbarten Nutzen-und Lastenübergang.
Mich interessiert also das ganze Procedere, zu beachtende
Formalien etc.
Eigentlich funktioniert das alles meiner Erfahrung nach problemlos. Die einzigen die bei mir häufig Stress machen, sind Banken (insbesondere Bausparkassen!). Zuerst „alles gar kein Problem…“ und dann bekommst du ein Formblatt auf dem zig Unterlagen einfach mal so angefordert werden, und du läufst von Pontius zu Pilatus.
Vielleicht noch ein Tipp: Ich habe in der Bekanntschaft einen Notarvertrag erlebt, der nicht den worst-case vorsah, was passiert, wenn eine Partei ihren Verpflichtungen nicht nachkommen konnte. Da entstand die fatale Situation das der Immobilienverkauf nicht abgeschlossen werden konnte, allerdings auch nicht ohne Einigung der Parteien rückabgewickelt werden konnte. Und eine Partei stellte sich stur => Hängepartie.
Es hätte hier sinngemäß ein Passus hineingehört, dass, falls bis zum (sehr großzügigen) Termin xx eine Partei ihren Verpflichtungen nicht nachkommt oder nachkommen kann, der Notar im voraus von beiden Parteien beauftragt wird, den Kaufvertrag zurück abzuwickeln.
Gruß Norbert