Nebenkosten-Arten - welche unzulässig?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo zusammen!

Ein Vermieter erstellt seinem Mieter folgende Nebenkostenabrechnung (ohne Beträge):

Wasser OK
Kanal-Gebühren OK
Schornstein-Reinigung Zulässig/Nicht zulässig???
Hauswart Zulässig/Nicht zulässig???
Versicherungen Zulässig/Nicht zulässig???
Gartenpflege siehe unten
Müllabfuhr OK
Heiz.Wartungskosten Zulässig/Nicht zulässig???
Grundsteuer Zulässig/Nicht zulässig???

Die Frage ist nun, welche Nebenkosten nicht zulässig sind.
Meines Wissens nach ist z.B. die Berechnung der Grundsteuer nicht Sache des Mieters.
Ebensowenig Kosten für Versicherung? Es sollte doch jeder Mieter selbst eine Haftpflicht haben.

Kosten für Gartenpflege: Eine Nutzung des Gartens ist vertraglich nicht vereinbart. Der Garten wird im Gegenteil vom Vermieter selbst genutzt (Kaninchenstall, Wäschespinne etc.), etwa 2/3 des Gartens sind Rasenfläche und werden nicht genutzt.

Der Vermieter hat in seiner Nebenkostenabrechnung vom Dezember 2005 den cbm³-Preis für Wasser mit 2,78 Euro/cbm³ berechnet.
Ein halbes Jahr später kostet es nur noch 1,69 Euro/cbm³
Die Frage ist nun wie eine Ermässigung in dieser Höhe zustande kommt.
Laut Preisliste der zuständigen Stadtwerke kostet der cbm³ bereits seit 01.01.2005 nur 1,69 Euro.

Kosten für Hauswart: Es gibt keinen Hauswart/-meister. Arbeiten erledigt der Vermieter selbst und im o.g. Zeitraum wurden von ihm keine Arbeiten in/am Haus durchgeführt. Wie sieht da die Rechtslage aus?

Danke für eure Antworten.

MfG

citizenX

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Hi citizenX,

Ein Vermieter erstellt seinem Mieter folgende
Nebenkostenabrechnung (ohne Beträge):

Wasser OK
Kanal-Gebühren OK
Schornstein-Reinigung Zulässig
Hauswart Zulässig
Versicherungen Zulässig
Gartenpflege siehe unten
Müllabfuhr OK
Heiz.Wartungskosten Zulässig


> Grundsteuer Zulässig/Nicht zulässig???

Dazu erstmal eine Vorüberlegung: Der Vermieter muss sich als Kaufmann alles an Kosten vom Mieter holen, was er selbst bezahlen muss, er vermietet schließlich nicht, um seine Sparbüchse zu leeren. Ob nun die Grundsteuer in die Miete einkalkuliert oder in den Nebenkosten aufgeführt wird, kann dem Mieter also egal sein. Komischerweise gibt es Amtsgerichte, die das so sehen, aber auch solche, die dem Vermieter verbieten, die Grundsteuer in die Nebenkosten zu packen. Eine Begründung habe ich dafür noch nicht gefunden (heißt aber nix).

Ebensowenig Kosten für Versicherung? Es sollte doch jeder
Mieter selbst eine Haftpflicht haben.

Hier ist keine Haftpflicht gemeint, sondern die Brand-(Flut-, Sturm-, Hagel-, Raketen-)versicherung.

Mit Gartenpflege kenne ich mich nicht so aus, da der Anblick eines gepflegten Gartens den Wohnwert aber durchaus erhöht, nehme ich an, dass die Kosten dafür umlagefähig sind. Eine Gartennutzung muss damit nicht verbunden sein.

Ein Hauswart wird nicht erst dann tätig, wenn etwas kaputt ist, sondern auch schon im Vorfeld. Ob der Vermieter sich dafür bezahlen lassen darf, weiß ich nicht - eher schon, sonst dürfte er ja auch keinen Hauswart bestellen.

Ein Tipp am Rande: Wenn die Wartungskosten ungewöhnlich hoch sind, dann den Wartungsvertrag prüfen, ob darin eine Reparaturpauschale versteckt ist. Wird gern gemacht, um die Reparaturen den Mietern aufs Auge zu drücken.

Gruß Ralf

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Sämtliche aufgeführten Kostenarten gehören zu den umlegbaren Betriebskosten gem. Betriebskostenverordnung

Es ist zwar heutzutage i.A. üblich, dass eine Netto-Kalt-Miete vereinbart ist, dennoch wäre zu klären, ob die Betriebskoste gem. Mietvertrag tatsächlich NEBEN der Miete zu zahlen sind.

Im Thread
Betriebskosten Allgemeinstrom
habe ich einige Links reingestellt, wo du dich weiter informieren kannst.

Ein Vermieter erstellt seinem Mieter folgende Nebenkostenabrechnung (ohne Beträge)

Die tatsächlich angefallenen, umgelegten Kosten je Kostenart müssen aber schon aufgeführt sein!

Kosten für Gartenpflege: Eine Nutzung des Gartens ist
vertraglich nicht vereinbart. Der Garten wird im Gegenteil vom
Vermieter selbst genutzt (Kaninchenstall, Wäschespinne etc.),
etwa 2/3 des Gartens sind Rasenfläche und werden nicht
genutzt.

Wenn der Garten ausschließlich vom Vermieter genutzt werden darf, dann dürfen auch keine diesbezgl. Kosten auf den Mieter umgelegt werden.
Anders: bei einem gemeinschaftl. (Vor-)Garten

Der Vermieter hat in seiner Nebenkostenabrechnung vom Dezember
2005 den cbm³-Preis für Wasser mit 2,78 Euro/cbm³ berechnet.
Ein halbes Jahr später kostet es nur noch 1,69 Euro/cbm³

Ohne Belegeinsicht wird man dazu nichts sagen können.

Kosten für Hauswart: Es gibt keinen Hauswart/-meister.
Arbeiten erledigt der Vermieter selbst und im o.g. Zeitraum
wurden von ihm keine Arbeiten in/am Haus durchgeführt. Wie
sieht da die Rechtslage aus?

Bei einem 2-Fam.-Haus dürften Hausmeisterkosten kaum zu vertreten sein.
Außerdem dürfen natürlich grundsätzlich nur Kosten umgelegt werden, die TATSÄCHLICH angefallen sind.
Instandhaltungs-/Reparaturkosten sind allerdings KEINE Hausmeisterkosten i.S.d. Betriebskostenverordnung - sondern grundsätzlich Sache des Vermieters (soweit nicht z.B. als Kleinreparature vom Mieter zu zahlen)

Ggfs. liegt hier keine ordnungsgemäße Abrechnung vor („keine Einzelbeträge je Kostenart“)
Zwecks Prüfung ist der VM z.B. verpflichtet Einsicht in die Belege zu gewähren (oder gegen Kostenersatz Kopien zur Verfügung zu stellen)

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Hallo,

schau mal unter diesem Link nach:

http://www.haus-und-grund-muenchen.de/mainw/mietrech…

Hier könne sich nämlich VM informieren, was zulässig ist. Das sollte aber auch dem Mieter einen Anhaltspunkt geben, was abgerechnet werden darf.

Zu beachten ist aber, dass die Übernahme seitens des Mieters zunächst einmal wirksam im Mietvertrag vereinbart sein muss.

Gruß
Nita

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Anmerkung Wasserpreis
Hallo,

Der Vermieter hat in seiner Nebenkostenabrechnung vom Dezember
2005 den cbm³-Preis für Wasser mit 2,78 Euro/cbm³ berechnet.
Ein halbes Jahr später kostet es nur noch 1,69 Euro/cbm³
Die Frage ist nun wie eine Ermässigung in dieser Höhe zustande
kommt.
Laut Preisliste der zuständigen Stadtwerke kostet der cbm³
bereits seit 01.01.2005 nur 1,69 Euro.

Kann es sein, dass das einmal der Preis Wasser+Abwasser, das andere Mal nur Wasser ist?
Gruß
loderunner

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Nein - der ist getrennt abgerechnet über die Kanal-Gebühren.

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Ebensowenig Kosten für Versicherung? Es sollte doch jeder
Mieter selbst eine Haftpflicht haben.

Hier ist keine Haftpflicht gemeint, sondern die Brand-(Flut-,
Sturm-, Hagel-, Raketen-)versicherung.

Warum soll hier nicht die Haftpflicht gemeint sein ?

Der Hausbesitzer muss eine Haus- und Grundhaftpflichtversicherung haben, die tritt z.B. ein wenn Brand auch andere Gebäude beschädigt oder wenn jemand vor dem Haus auf die Nase fällt und der Hausbesitzer dafür haften müsste.

Die Haftpflicht der Mieter ist was anderes.

Gruss