Nebenkosten / Reperatur / Wartung

Behörden & Recht Mietrecht
1

Hallo zusammen,

ich habe da eine Frage zu einer Nebenkostenabrechnung:

Herr J. aus G. bekommt von seinem Vermieter seine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007.

An dem Posten Wartung / Heizung / Pumpe fiel ihm sofort auf das die Kosten enorm angestiegen sind. Er bekam von seinem Vermieter den Monteurbericht, in dem die einzelnen Arbeiten aufgeführt sind.

Zum Monteurbericht:

Grund der Anforderung: Insp. n. Aufwand

Inspektion durchgeführt, Schwimmer wegen Feuchtigkeit erneuert, Anlage gereiningt und Probelauf durchgeführt.

1 Dichtungssatz: 29, 47,-

1 Schwimmerschalter: 266,38,-
Einzelpreis Gesamtpreis
Km a Euro, 0,51 : 61,20,-
Reisezeit, 53,40 : 80,10,-
Arbeitszeit:58,- : 87,-

Gesamt: 524,15,-

Es besteht kein Wartungsvertrag und es ist auch nichts im Mietvertrag von Hernn J. vermerkt.

Regelmäßige Wartungen wurden vom Vermieter nicht durchgeführt.

Der Gesamtbetrag wurde auf die 40qm Wohnung von Herrn J. umgelagert.

Frage 1: Ist diese Inspektion an der Pumpenanlage zulässig ?

Frage 2: Muss Herr J. sich an den Gesamtkosten beteiligen oder nur die reinen Wartungskosten tragen ?

Vielen Dank

2

Hallo,

hier haben wir eine Problematik, die sowohl auf den ersten Blick , umlagefähig erscheint ,
auf den zweiten Blick aber , mehr den Anschein einer Vollwartung hat.

In diesem Falle würde ich zunächst auf Grund der festgestellten Tatsache eine ganz natürliche Instandhaltung annehmen.

Instandhaltungen und -setzungen dienen neben dem Erhalt des Eigentums immer auch der Sicherheit der Bewohner, somit Garantieren sie auch die Gebrausfähigkeit einer Sache die in der Regel mit der Miete abgegolten ist.

Gruß

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3

Hallo

m.W. nach wird Wartung umgelegt, Reparaturen etc. oder die mit einer Wartung in Zusammenhang stehenden Instandhaltungen nicht. Dies ist alleinige Sache des VM.

4

Hallo

m.W. nach wird Wartung umgelegt, Reparaturen etc. oder die mit
einer Wartung in Zusammenhang stehenden Instandhaltungen
nicht. Dies ist alleinige Sache des VM.

Was wäre dieses Beispiel denn ihrer Meinung nach ?

Vielen Dank im voraus

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hi,
mir scheint, hier wurde eine reparatur in einer wartung versteckt, ansonsten würde kein austauschteil (schwimmer…?) aufgerechnet werden. ich würde mich bei dem monteur erkundingen als was er diesen auftrag bekommen hat (wartung oder reparatur?) - die ansprechadresse findet man sicher auf der beigefügten rechnung.
allerdings ist es immer schwierig, wartung und reparatur auseinanderzuhalten, erst recht wenn, wie hier beschrieben, länger keine wartung gemacht wurde.
ansonsten ist für die wartung IMMER der vm zuständig, er kann lediglich die kosten dafür umlegen. falls es sich um einen reparaturauftrag handeln sollte, ist die summe zu groß als dass sie auf den mieter umgelegt werden darf - der muss nur für kleinreparaturen aufkommen (250 euro im jahr meist) - sollte man aber nochmal gründlich im mietvertrag durchlesen.
herzliche grüße,

aly

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6

Hallo Olli,
andere Baustelle, aber trotzdem: Meines Wissens darf der Handwerker entweder die Anfahrtskilometer berechnen oder die Anfahrtszeit, aber nicht beides. Aber IANAL.

Ralph

7

Hallo

m.W. nach wird Wartung umgelegt, Reparaturen etc. oder die mit
einer Wartung in Zusammenhang stehenden Instandhaltungen
nicht. Dies ist alleinige Sache des VM.

Was wäre dieses Beispiel denn ihrer Meinung nach ?

Vielen Dank im voraus

hi,
mir scheint, hier wurde eine reparatur in einer wartung
versteckt, ansonsten würde kein austauschteil (schwimmer…?):aufgerechnet werden. ich würde mich bei dem monteur
erkundingen als was er diesen auftrag bekommen hat (wartung
oder reparatur?) - die ansprechadresse findet man sicher auf
der beigefügten rechnung.
allerdings ist es immer schwierig, wartung und reparatur
auseinanderzuhalten, erst recht wenn, wie hier beschrieben,
länger keine wartung gemacht wurde.
ansonsten ist für die wartung IMMER der vm zuständig, er kann
lediglich die kosten dafür umlegen. falls es sich um einen
reparaturauftrag handeln sollte, ist die summe zu groß als
dass sie auf den mieter umgelegt werden darf - der muss nur
für kleinreparaturen aufkommen (250 euro im jahr meist) -
sollte man aber nochmal gründlich im mietvertrag durchlesen.
herzliche grüße,

aly

Hallo,

die " angebliche " Wartung wurde Hern J. ja anteilsmäßig berechnet, nur halt war es

1: eine Inspektion nach Aufwand, laut der Rechnung

2: der Schwimmer ist wegen Feuchtigkeit erneuert worden.

Zudem hat er den Wartungsdienst beauftragt die Anlage zu überprüfen, da es zu Fehlalarmen kam. So hat es Herr J. vom Vermieter erfahren.

3: Es ist nichts im Mietvertrag unter zusätzliche Vereinbarungen eingetragen worden.

Es wurde mal hinter der Blume geäußert, dass Regenwasserzisternen installiert worden sind, um die Wasserkosten z.B. beim Waschen und beim Abspülen zu senken, aber trotz alledem erfolgte keine Aufklärung, oder eine schriftliche Vereinbarung, dass eventuelle Wartungen an dem Gerät von Herrn J. zu tragen sind.

8

Danke Ralph:smile:

Herr J. hat sich diesbezüglich schon informiert. Ist aber korrekt die Rechnung:smile:

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9

Hallo

Die Wartungskosten der Heizungsanlage sind bereits in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) namentlich als umlagefähig erwähnt; eine explizite mietvertragliche Vereinbarung ist daher nicht erforderlich.

Regenwasserversorgungsanlagen kennt die BetrKV bislang nicht; m.W. gibt es bislang dazu auch keine Rechtsprechung.
Man könnte sich jetzt also darüber streiten, ob entsprechende Kosten zwecks Umlagefähigkeit explizit im Mietvertrag vereinbart werden müssten.
Fakt ist allerdings, dass eine Regenwasserversorgungsanlage kostenlos Brauchwasser liefert und regelmäßig gewartet werden muss (z.B. Filter, Siebe u.A. Bauteile gereinigt/ausgetauscht).
M.E. ergibt sich die grundsätzliche Umlagefähigkeit der Wartungskosten einer Regenwasserversorgungsanlage indirekt bereits aus der BetrkV § 2 Abs. 2 „… die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe“
http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/index.html
Auch die allgemeine Rechtsprechung deutet auf Umlagefähigkeit ohne explizite Vereinbarung - siehe Begründung des Gerichts zum „Dachrinnenreinigungs-Urteil“
http://www.ra-kotz.de/dachrinne3.htm
Ggf. bleibt abzuwarten, wie sich die Gerichte im Einzelfall dazu äußern.

Regelmäßige Wartungen wurden vom Vermieter nicht durchgeführt

Auch deswegen könnte man sich streiten - man kann sich aber auch einfach freuen, dass bisher keine Wartungskosten angefallen sind.

Zu Wartungskosten gehört auch der regelmässige Austausch von Kleinteilen und typischen Verschleissteilen im Rahmen der Wartung. Zur Abgrenzung Wartung - Instandsetzung z.B.:
http://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteil…
Der Ersatz des Schwimmerschalters wegen eines Defekts ist m.E. nicht mehr als Wartung zu werten.

Andererseits könnte der Vermieter das „gelieferte Wasser“ m.E. gemäß BetrKV § 1 Abs 1 berechnen > „Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“

Ggfs. macht’s daher womöglich mehr Sinn, nicht einzelne Punkte streng rechtlich abzuklopfen sondern vernünftig ganzheitlich zu überlegen:
Man könnte also Auskehr der Reparaturkosten verlangen und sich über die grundsätzliche Umlagefähigkeit der eigentlichen Wartungskosten streiten.
Wenn der Vermieter bisher das Regenwasser kostenlos lieferte und auf regelmässige Wartung verzichtete, spart man so aktuell etwas Geld - zukünftig könnte es aber auch deutlich teurer werden …

Rudi