Moin, liebe Experten!
Betr. „Verjährung“ von Nebenkosten:
Sofern der Vermieter in den Jahren zuvor Heiz- und Nebenkosten immer getrennt von einander abgerechnet hat, kann er dies „umstellen“, sodass sich für ihn Vorteile ergeben?
Also, Beispiel:
Heizkostenabrechnung 2006 (verspätet abgrechnet, daher verjährt) 200 Euro zu Gunsten des Mieters, die der Mieter nachfordern darf
Nebenkostenabrechnung 2006 (verspätet abgrechnet, daher verjährt) 200 Euro zu Lasten des Mieters (die der Vermieter ja aber nicht nachfordern darf)
macht (einzeln abgerechnet) ein Plus von Euro 200 für den Mieter. Gemeinsam abgerechnet ergebe sich ein Saldo von Null, also ein Nachteil für den Mieter!
Frage: Muss der Vermieter (nach wie vor) getrennt abrechnen, oder ist diese „Trickserei“ zulässig?
Zweite Frage: Bislang erfolge die Heizkostenabrechnung immer 1.10. bis 30.9. des Folgejahres, also auch ein Zeitjahr.
Nehmen wir an es fehlt neben der Heizkostenabrechnung für 2006 auch die für den Zeitraum 1.10.05 bis 31.12.05.
Muss dieser Zeitraum einzeln abgerechnet werden (abgegrenzt zum Zeitraum 1.1.06 bis 31.12.06), oder können die Zeiträume zusammen gelegt werden??
Herzlichen Dank für den Expertenrat!
LG
Andreas
Hallo Andreas
Betr. „Verjährung“ von Nebenkosten:
Verjährung ist was anderes als „mit Nachforderungen ausgeschlossen“!
Frage: Muss der Vermieter (nach wie vor) getrennt abrechnen, oder ist diese „Trickserei“ zulässig?
Der Vermieter darf den Abrechnungszeitraum umstellen und kann Heizkosten/kalte Nebenkosten nach seiner Wahl getrennt oder zusammen abrechnen.
Zweite Frage: Bislang erfolge die Heizkostenabrechnung immer 1.10. bis 30.9. des Folgejahres, also auch ein Zeitjahr.
Nehmen wir an es fehlt neben der Heizkostenabrechnung für 2006 auch die für den Zeitraum 1.10.05 bis 31.12.05.
Muss dieser Zeitraum einzeln abgerechnet werden (abgegrenzt zum Zeitraum 1.1.06 bis 31.12.06), oder können die Zeiträume zusammen gelegt werden??
Nach der Grundsatzregel des > BGB § 556 Abs 3) „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen“ muss einzeln abgerechnet werden.
http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html
Jährlich bedeutet: i.d.R 12 Monate (Ausnahmen!) - Unterschreitungen und auch geringfügige Überschreitungen sind z.B. bei Umstellung des Abrechnungszeitraums zulässig.
Welche Überschreitungen noch „erlaubt“ sind, darüber sind sich die Gerichte aber selbst nicht einig.
z.B. 13 Monate = zu lang, 18 Monate = zu lang, 365 Tage überschritten = zu lang
http://www.minol.de/cps/rde/xchg/SID-7F000002-2FC77D…
Allerdings sind mir die Einzelfallumstände, die zu diesen Urteilen geführt haben nicht bekannt.
I.d.R. führt aber eine Abrechnung über nur 3 Monate zu erhöhten Abrechnungskosten/Abrechnungsaufwand und ist damit durch das ebenfalls vom Vermieter zu beachtende Wirtschaftlichkeitsprinzip ausgeschlossen. Womöglich wurde dieser Punkt zwecks Urteilsfindung nicht vorgebracht/nicht berücksichtigt.
Für den Vermieter, der da nicht zwangsläufig in einem der beiden rechtlichen Fettnäpfchen enden will, empfiehlt es sich m.E. daher, dem Mieter die Entscheidung zu überlassen
> strenge Einhaltung von „jährlich“=keine Überschreitung und dadurch bedingt höhere vom Mieter zu tragende Abrechnungskosten, oder
> Überschreitung - ggf. Abrechnungszeitraum in der Umstellphase eben 12+3 Monate und Kostenersparnis für den Mieter
Rudi