Seit etwa zwei Jahren haben wir eine Eigentumswohnung als Mietobjekt in einer Seniorenwohnanlage. Wir haben Sie vermietet. Von Anfang an gab es Ärger mit einem anderen Eigentümer und einer zukünftigen Eigentümerin, die ihre Wohnung noch nicht bezahlt hat und auch noch nicht dort wohnt.Diese beiden Parteien haben Streit mit dem Bauträger, der auch gleichzeitig Verwalter der Anlage ist ( übrigens mit deren Zustimmung).
Jetzt haben sie einen Prozess angestrengt, um unsere Entscheidungen in den Eigentümerversammlungen anzufechten und außer Kraft zu setzen. Meine Frage ist und das ärgert mich vor allem am meisten: Können diese Leute, die ich nicht kenne, mit denen ich nichts zu tun habe, mir einen Prozess aufnötigen, den ich nicht will und der mich und meinen Mann überhaupt nicht betrifft? Wir vertragen uns ausgezeichnet mit dem Verwalter, haben keinen Grund zur Beschwerde und möchten nicht, dass er abgelöst wird. Trotzdem haben wir dauernd Gerichtstermine und müssen seitenweise Einlassungen lesen;wahrscheinlich müssen wir m Ende noch Gerichtskosten tragen.
Kann man gegen so was irgendwas machen und muss man sich das aufzwingen lassen?
Vielleicht hat jemand einen Tipp für uns?
Danke und Gruß
Rabchen
bin zwar kein Rechtskundiger, aber ebenfalls Wohnungseigentümer und zusätzlich auch noch Verwaltungsbeirat.
Wichtig ist, welche Bedingungen für die jeweiligen Entscheidungen gelten, benötigt man 100%-Entscheidung, absolute Mehrheit (> 50% der Eigentümer) oder nur eine relative Mehrheit (z.B. bei entweder-oder-Entscheidungen mit mehreren alternativen).
Bezüglich gesetzlicher Vorschriften würde ich mal im WEG nachlesen, ansonsten steht auch noch einiges in der Teilungserklärung.
Wurden Eure Entscheidungen bei einer abstimmungsfähigen Eigentümerversammlung beschlossen ? Dazu müssen mindestens 50% der Eigentümer anwesend sein, oder es wird von vorneherein in der Einladung ein 2. Termin auf ca. 0,5 - 1 Stunde später angesetzt, der dann auf jeden Fall entscheidungsfähig ist.
Euer Verwalter müsste sich eigentlich damit auch auskennen.
Weiterhin hat man meines Wissen nach nur dann ein Stimmrecht, wenn man tatsächlich Eigentümer ist (also keine zukünftigen Eigentümer…).
kurz gesagt, wer Eigentum erwibt hat nicht nur Rechte sondern auch Pflichten.
Was Du schreibst kenne ich aus eigener Erfahrung und ist wirklich sehr ärgerlich.
Man ist erst dann „Eigentümerin“ und stimmberechtigt, wenn man die rechtlichen Voraussetzungen, sprich die Eintragung ins Grundbuch vollzogen ist und die Verwaltung darüber informiert wurde (Bringschuld!!).
Ein Eigentümer kann aber mit einer Vollmacht jemanden bestimmen, der ihn bei der Eigentümerversammlung vertritt.
Wenn die „Leute“ wie Du es sagst innerhalb der Fristen (4 Wochen nach Zustellung des Protokoll)beim zuständigen Amtsgericht Widerspruch gegen einzelne Punkte einlegen, bei denen sie überstimmt wurden und sie rechtliche Probleme sehen, geht das schon!
Im WEG Recht ttägt jede Partei ihre Kosten i.d.R. selber, d.h. die WEG gegen trägt ihre Kosten ( z.B. bei 6 Parteien jede Partei nach dem Kostenschlüssel) und die 2 anderen die gegen die WEG klagen ihre Kosten.
Wenn Du eine Rechtschutzversicherung hast, trägt diese i.d.R. die Kosten, die auf Dich zukommen!!!
Der Verwalter wird den Schlüssel haben und entsprechend die Kosten verteilen.
Hoffe Dir damit geholfen zu haben.
Gruß
Karl-Heinz
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Wichtig ist, welche Bedingungen für die jeweiligen
Entscheidungen gelten, benötigt man 100%-Entscheidung,
absolute Mehrheit (> 50% der Eigentümer) oder nur eine
relative Mehrheit (z.B. bei entweder-oder-Entscheidungen mit
mehreren alternativen).
Alle Entscheidungen wurden bei Hauseigentümerversammlungen getroffen mit Mehrheitsbeschlüssen. Bei der ersten Versammlung hat der Verwalter in gutem Glauben und bei noch bestehendem Vertrauensverhältnis der zukünftigen Eigentümerin Stimmrecht eingeräumt - per Vollmacht. Bei der nächsten Versammlung schon nicht mehr und daran hat sich der Streit entzündet ( u.a.). Die Dame hat bisher immer noch nicht alles bezahlt, wohnt dort nicht, zahlt keine Nebenkosten und ist nicht im Grundbuch eingetragen. Daher kann sie auch nicht an der Abwahl des Verwalters teilnehmen. Und genau das versuchen diese Leute jetzt mit diesem Prozess zu erreichen.Sie wollen erreichen, das die Mehrheitsbeschlüsse der EV für nichtig erklärt werden, damit der Verwalter abgesetzt werden kann. Und derjenige, der das vor allem betreibt, ist ein Rechtsanwalt, der Frührentner ist und nichts anderes zu tun hat, als langatmige Schriften aufzusetzen und Präzendenzfälle zu suchen. Mir kocht der Blut, wenn ich nur daran denke…! Wir werden jetzt schon das dritte Mal deswegen vor Gericht geladen. Mein Mann muss Urlaub nehmen dafür und ich muss meine Kinder verborgen, damit ich dahin kann. Eigentlich dachten wir auch, dass das eine ganz einfache Sache ist, wer nicht bezahlt hat keine Rechte. Ist aber offenbar nicht so. Es zieht sich hin…
Danke jedenfalls für deine und alle anderen Antworten.
Gruß
Rabchen
bin zwar kein Rechtskundiger, aber ebenfalls
Wohnungseigentümer und zusätzlich auch noch Verwaltungsbeirat.
Wichtig ist, welche Bedingungen für die jeweiligen
Entscheidungen gelten, benötigt man 100%-Entscheidung,
absolute Mehrheit (> 50% der Eigentümer) oder nur eine
relative Mehrheit (z.B. bei entweder-oder-Entscheidungen mit
mehreren alternativen).
Bezüglich gesetzlicher Vorschriften würde ich mal im WEG
nachlesen, ansonsten steht auch noch einiges in der
Teilungserklärung.
Wurden Eure Entscheidungen bei einer abstimmungsfähigen
Eigentümerversammlung beschlossen ? Dazu müssen mindestens 50%
der Eigentümer anwesend sein,
der Miteigentumsanteile!
oder es wird von vorneherein in
der Einladung ein 2. Termin auf ca. 0,5 - 1 Stunde später
angesetzt, der dann auf jeden Fall entscheidungsfähig ist.
Wenn das bei euch so mit der Einladung zu einer Wiederholungsveranstaltung problemlos läuft, habt ihr bis jetzt Glück gehabt. Dieses früher übliche Verfahren mit der ersten Einladung gleichzeitig zur Wiederholungsveranstaltung zu laden ist inzwischen höchstrichterlich gekippt. Alle Beschlüsse der 2. Veranstaltung sind daher aus Formgründen anfechtbar!!!
Ist ja eigentlich auch klar; mit so einem „Trick“ den Sinn des Gesetzes aushebeln zu wollen!
Euer Verwalter müsste sich eigentlich damit auch auskennen.
Weiterhin hat man meines Wissen nach nur dann ein Stimmrecht,
wenn man tatsächlich Eigentümer ist (also keine zukünftigen
Eigentümer…).
oder Vollmacht (näheres regelt manchmal die Teilungserklärung
Hast ja Recht, war in der Ausdrucksweise nicht korrekt.
Wenn das bei euch so mit der Einladung zu einer
Wiederholungsveranstaltung problemlos läuft, habt ihr bis
jetzt Glück gehabt. Dieses früher übliche Verfahren mit der
ersten Einladung gleichzeitig zur Wiederholungsveranstaltung
zu laden ist inzwischen höchstrichterlich gekippt. Alle
Beschlüsse der 2. Veranstaltung sind daher aus Formgründen
anfechtbar!!!
Ist ja eigentlich auch klar; mit so einem „Trick“ den Sinn des
Gesetzes aushebeln zu wollen!
Hast Du dazu eine Quellenangabe, die ich im Notfall dann parat habe ?
Problem bei uns ist, dass seit langer Zeit nie mehr als 45% der Stimmanteile zusammenkommen (60 Wohnungen in der Anlage). Was macht man dann in so einem Falle ? Eine weitere Veranstaltung ein paar Wochen später ? Wäre dann sehr problematisch, da einige Eigentümer bis zu 200 km Anfahrtsweg haben.
Wenn das bei euch so mit der Einladung zu einer
Wiederholungsveranstaltung problemlos läuft, habt ihr bis
jetzt Glück gehabt. Dieses früher übliche Verfahren mit der
ersten Einladung gleichzeitig zur Wiederholungsveranstaltung
zu laden ist inzwischen höchstrichterlich gekippt. Alle
Beschlüsse der 2. Veranstaltung sind daher aus Formgründen
anfechtbar!!!
Ist ja eigentlich auch klar; mit so einem „Trick“ den Sinn des
Gesetzes aushebeln zu wollen!
Hast Du dazu eine Quellenangabe, die ich im Notfall dann parat
habe ?
"…dies Verfahren ist rechtsmissbräuchlich.Die Einberufung der zweiten Versammlung darf erst dann stattfinden, wenn festeht, dass die erste gescheitert ist…( BayObLG v.24.4.81 u. 11.10.89 u.a.)
aus Röll, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter. S.131
Falls in einer Teilungserklärung so ein Verfahren explizit beschrieben ist (wahrscheinlich sehr selten), ist es zulässig.(LG Köln)
Problem bei uns ist, dass seit langer Zeit nie mehr als 45%
der Stimmanteile zusammenkommen (60 Wohnungen in der Anlage).
Das Problem haben sehr sehr viele Eigentümergemeinschaften!!!
Was macht man dann in so einem Falle ? Eine weitere
Veranstaltung ein paar Wochen später ?
ist die einzig saubere Lösung!
Wäre dann sehr
problematisch, da einige Eigentümer bis zu 200 km Anfahrtsweg
haben.
In einer Eigentümergemeinschaft sind wir so vorgegangen:
Die Versammlung wurde ganz normal durchgeführt wie üblich. Alle (!) Teilnehmer bevollmächtigten bzw beauftragten den Verwalter/Beirat in einer einzuberufenden Wiederholungsversammlung genauso abzustimmen, wie die Anwesenden beim ersten Mal.
Die Versammlung wurde dann mit Wochenfrist und gleicher Tagesordnung in den Geschäftsräumen des Verwalters abgehalten - naturgemäß erschien niemand. Der Verwalter/Beirat stimmte wie bevollmächtigt ab.
Das Verfahren ist sicher nicht ganz unproblematisch. Hat aber funktioniert.
Die Versammlung wurde ganz normal durchgeführt wie üblich.
Alle (!) Teilnehmer bevollmächtigten bzw beauftragten den
Verwalter/Beirat in einer einzuberufenden
Wiederholungsversammlung genauso abzustimmen, wie die
Anwesenden beim ersten Mal.
Die Versammlung wurde dann mit Wochenfrist und gleicher
Tagesordnung in den Geschäftsräumen des Verwalters abgehalten
naturgemäß erschien niemand. Der Verwalter/Beirat stimmte
wie bevollmächtigt ab.
Das Verfahren ist sicher nicht ganz unproblematisch. Hat aber
funktioniert.
Hat es nur bei Euch funktioniert oder ist es gesetzlich untermauert ? Hat man damit evtl. das gleiche Problem wie bei der „althergebrachten“ Lösung ?
Gesetzlich ist das m.E. ok. Und hat bei uns auch funktioniert. Ich bin als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats auch Bevollmächtigter. Aber das Verfahren birgt nicht zu unterschätzende Risiken.
Wenn bei der Wiederholungsveranstaltung wider Erwarten doch noch jmd. auftaucht und den Versammlungsverlauf ändert. Also z.B. unter einem Tagesordnungspunkt neue Anträge stellt. Da bist du auf einmal in einer Situation, in der du vielleicht sehr viele Vollmachten hast, aber keine Weisung.
Das Verfahren eröffnet auch die Möglichkeit zum Kungeln. a) Du bist nicht anwesend, weißt nicht wie im Endeffekt abgestimmt wurde - der Verwalter ist nicht(!) verpflichtet Protokolle zu versenden - erst recht nicht in time! Man müßte, wenn nicht eine Woche nach dem Nachholtermin ein Protokoll vorliegt, sofort vorsorglich fristwahrend vor dem Amtsgericht alle Beschlüsse anfechten.
b) Der Bevollmächtigte darf sicher nicht gegen deine Weisung abstimmen. Aber er ist nicht verpflichtet, deine Vollmacht auch zu verwenden.
Zusammendfassend:
Wenn es in der ETV keine großen Probleme gibt. Wenn alles abgenickt wurde, man Vertrauen zu Verwalter und Beirat hat, ist dass ein machbares Verfahren, das juristisch m.E. korrekt ist.
Wenn man damit leben kann, das man vier Wochen zittert, ist euer Verfahren zwar nicht korrekt aber praktikabel, solange man keinen Miteigentümer hat, der nur auf einen Verfahrensfehler lauert. Der kippt dann sämtliche Beschlüsse.
Ansonsten bleibt einem nichts anderes, als zum zweiten Termin erneut anzureisen.
Gruß Norbert
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vor Überraschungen kannst Du sicher sein, da nur über das
abgestimmt werden darf, was in der Einladung aufgeführt ist!
Richtig thematisch, aber…
Bspl. Tagesordnungspunkt: Errichtung einer zentralen Satellitenanlage
gefasster Beschluß: Es wird eine zentrale Satanlage errichtet.Einzelschüsseln sind zu demontieren.
erweiterter Beschlussantrag: wie oben. Zusatz: Ausländische Mitbewohner haben das Recht, ihre individuellen Schüsseln wg. weitergehender Empfangsmöglichkeit zu behalten.
oder
Antrag: Die Anlage wird nur im Gemeinschaftseigentum gemeinschaftlich errichtet. Leitungen von der Wohnungstür bis zur TV Dose muss jeder Eigentümer selber bezahlen.
Soll heißen: Unter einem Tagesordnungspunkt sind viele Beschlüsse denkbar.
Wenn die „Leute“ wie Du es sagst innerhalb der Fristen (4
Wochen nach Zustellung des Protokoll)beim zuständigen
Amtsgericht Widerspruch gegen einzelne Punkte einlegen, bei
denen sie überstimmt wurden und sie rechtliche Probleme sehen,
geht das schon!
Die Frist beträgt 4 Wochen nach Beschlussfassung!(§23 Abs.4,43 Abs1. Nr.4 WEG)
Protokollzustellung nicht erforderlich, Eigentümer hat nur das Recht auf Einsicht! (§24 Abs.6 S3 WEG)
Jeder Tagesordnungspunkt ist als Entschluß zu formulieren!!!
Nur den Tagesordnungspunkt „Satelitenanlage zentral zu errichten“ hält bei einer Anfechtung vor dem Amtsgericht nicht stand.
Da kannst Du beruhigt sein!!!
Gruß
Karl-Heinz
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sorry…aber in unserer WEG haben wir einen Eigentümer, der ist damit vor dem Amtsgericht durchgekommen, weil der sagte, daß Protokolll habe ich erst zu spät erhalten, da er won einer Eigentümerversammlung nix wußte und er deshalb NATÜRLICH an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen konnte (
In dem Briefumschlag der Hausverwaltung (Einladung kommt gemäß Teilungserklärung per Einschreiben!!!) war kein Brief, nur leerer Umschlag!!!
Und nu…???
Gruß
Karl-Heinz
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sorry…aber in unserer WEG haben wir einen Eigentümer,
der ist damit vor dem Amtsgericht durchgekommen, weil der
sagte, daß Protokolll habe ich erst zu spät erhalten, da er
won einer Eigentümerversammlung nix wußte und er deshalb
NATÜRLICH an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen konnte
-((
In dem Briefumschlag der Hausverwaltung (Einladung kommt gemäß
Teilungserklärung per Einschreiben!!!) war kein Brief, nur
leerer Umschlag!!!
Und nu…???
Gruß
Karl-Heinz
Protokoll(!!!) nicht Einladung zu einer Eigentümerveranstaltung braucht nicht zugestellt werden.
Gruß Norbert
Wenn die „Leute“ wie Du es sagst innerhalb der Fristen (4
Wochen nach Zustellung des Protokoll)beim zuständigen
Amtsgericht Widerspruch gegen einzelne Punkte einlegen, bei
denen sie überstimmt wurden und sie rechtliche Probleme sehen,
geht das schon!
Die Frist beträgt 4 Wochen nach Beschlussfassung!(§23 Abs.4,43
Abs1. Nr.4 WEG)
Protokollzustellung nicht erforderlich, Eigentümer hat nur
das Recht auf Einsicht! (§24 Abs.6 S3 WEG)
Jeder Tagesordnungspunkt ist als Entschluß zu formulieren!!!
Woher weißt du das?
Die Idee ist sicherlich interessant und ich habe mir dies auch schon hin und wieder gewünscht. Leider ist es nicht so! ( und wäre ja häufig auch gar nicht praktikabel.
Denn Tagesordnungspunkte können überwiegend nicht mit ja und nein behandelt werden.
Ein Beschluß steht am Ende einer Diskussion und enthält x partielle Entscheidungen, bevor er formuliert werden kann.
Beim Satellitenbspl. wäre das Kostenrahmen, Technik (Satellitensignal wird zur Verfügung gestellt, Signal wird zentral umgesetzt,…) Kabelführung, Übergabepunkt, Standort der Verstärkeranlage, Überlegungen zur Vergabe, Handling von Parteien, die keine Bauarbeiten in frisch renovierter Wohnung zulassen wollen, ggf.Auswahl der zu empfangenen Sender, parallele Bereitstellung von Kabelfernsehen, usw usw
Zu diesem Punkt:
Tagesordnung ist so zu formulieren, dass die Beteiligten weitgehend vor Überraschungen geschützt sind … ob ihre Teilnahme veranlaßt ist. (BayObLG 5.4.90)
Wohnungseigentümerbeschlüsse (Anfechtbarkeit/Nichtigkeit)
-Auszug aus Haufe Immobilien Office-
-Beschlußgegenstand nicht hinreichend beschrieben !!!
Dazu folgendes Beschluß des OLG Düsseldorf, Beschluß vom 15.08.1997 - 3 Wx 147/97 = ZMR 1998, 1244
Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist gemäß § 23 Abs. 2 WEG erforderlich, daß der Gegenstand der Beschlußfassung bei der Einberufung bezeichnet ist.
Jeder Wohnungseigentümer soll sich bereits vor der Versammlung überlegen und entscheiden können, ob er an der Versammlung überhaupt teilnehmen will und gegebenenfalls die Möglichkeit haben, sich auf die Erörterung und Beschlußfassung der anstehenden Fragen vorzubereiten, wobei zwar nicht erforderlich ist, daß die Wohnungseigentümer von vornherein alle Einzelheiten des Gegenstandes übersehen und die Auswirkungen eines etwaigen Beschlusses erkennen können, andererseits aber aus der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung und der Tagesordnung für jeden Wohnungseigentümer erkennbar sein muß, „worüber“ zu den einzelnen Tagesordnungspunkten Beschlüsse gefaßt werden sollen.
Gruß
Karl-Heinz
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