Warmmiete-(Bruttomiete) Betriebskosten-Erhöhung
Von: , Frage gestellt am Di, 17. Jun 2003
Der Gesetzgeber schreibt grundsätzlich vor, dass nach Verbrauch, Wohnfläche oder in Ausnahmefällen Personentagen abgerechnet werden muss. Der Gesetzgeber schreibt auch vor, dass der Vermieter nur die Kosten verlangen darf, die ihm auch entstehen. Alles andere nennet der Gesetzgeber Abrechnungsbetrug und/ oder ungerechtfertigte Bereicherung.
Bei der Vermietung von untervermieteten Zimmern oder Wohnungen (nicht in Mehrfamilienhäusern erlaubt) kann es jedoch mangels Messeinrichtung oder unsaubere Machenschaften im Einzelfall dazu führen, dass eine sogenannte Bruttomiete, auch "Warmmiete" vereinbart ist. Der Laie versteht unter diesem Begriff meist Miete zuzüglich Heizkosten. Dem ist nicht so. Bruttomiete bedeutet, dass alle Kosten in der Miete enthalten sind und der Mieter einen Preis an den Vermieter zahlt. Bei steigenden Kosten muss der Vermieter bei Mietverträgen vor dem 01.09.2001 genau erklären welche Kosten sich ändern. Dabei gilt wie bei der Mieterhöhung, dass der Mieter ab dem übernächsten Monat mehr zahlen muss. Sinken die Kosten, muss der Vermieter diese Änderung nicht weitergeben. Mir ist kein solcher Fall aus der Praxis bekannt.
Mietverträge, die seit 01.09.2001 ( Mietrechtsreform) abgeschlossen sind und als Bruttomiete (Warmmiete) berechnet wurden können nur noch nach den ortsüblichen Mietpreisen künftig erhöht werden.
Daher betrifft dies nur die Fälle vor dem 01.09.2001. Will der Vermieter höhere Kosten, muss er zuerst einmal nachweisen, wie hoch die Kaltmiete ist. Dann hat er zu beweisen, welche Kosten in welcher Höhe er pauschal kalkuliert hat. Dieser Kalkulation muss der Vermieter nun die neuen Kosten gegenüberstellen. Die Erhöhung kann er dann bei Altverträgen weiter geben. Er muss formal eine Erhöhung der Bruttomiete wegen gestiegener Betriebs-u. Heizkosten erklären. Er kann nicht - wie bei der Mieterhöhung - einfach einen prozentualen Anteil erhöhen. Konkret. Er muss z.B. nachweisen, dass bei der letzten Änderung die Grundsteuer 250 EURO beträgt, ab Beginn der Änderung die Grundsteuer 280 EURO kostet. Dann muss er umrechnen auf Quadratmeter und dem Mieter erklären, dass sein Anteil um monatlich 1 EURO steigt und er, der Mieter, diesen Euro zusätzlich pro Monat zu zahlen hat. So geht es mit allen anderen Kosten.
Diese Kalkulation ist auch dann notwendig, wenn der Vermieter die Miete erhöhen will. Er kann bei der Bruttomiete eben nicht auf den Mietpreis innerhalb drei Jahren 20 % aufschlagen, sondern er darf nur auf die Grundmiete den Aufschlag berechnen, die Betriebskosten, sofern diese nicht auch durch einen getrennten Erhöhungsantrag erhöht werden sollen, dürfen nicht erhöht werden. Dies wäre jedoch dann der Fall, wenn auf die Bruttomiete prozentuale Erhöhungen erfolgen.
Heizöl, Erdgas - Der Mieter sollte einer Erhöhung der Kosten bei der Bruttomiete grundsätzlich nicht zustimmen, wenn nicht gleichzeitig vereinbart wird, dass der Vermieter bei einer Kostensenkung von mindestens 5 % diese umgehend an den Mieter weitergeben muss und hierfür den Beweis zu führen hat, dass er unverschuldet entgegen der Marktlage höhere Preise als andere Vermieter für Brennstoffe bezahlen musste.
Gruss Günter