Frage:MwSt-Berech.bei Kauf/Verkauf von Gewerbeimmo

Geld & Sparen Steuern
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Guten Morgen Leute,
wie wird die MwSt.berechnet wenn eine gewerbliche Immobilie gekauft/verkauft wird?
Ich habe gehört,daß noch die halbe Grundsteuer dazugeschlagen wird.
Weiß es aber nicht genau.
In einem konkrekten Fall geht es um den Betrag von EUR 280.000,- inkl.der MwSt.
Vielen Dank im voraus.
Gruß
Josef

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Hallo!

Kraft Gesetz sind Verkäufer und Käufer Gesamtschuldner für die Grunderwerbsteuer. Praktisch muss meist der Käufer blechen

(vertragliche Vereinbarung).

Umsatzsteuerliches Entgelt ist die vom Käufer zu erbringende Gegenleistung. Da der Käufer auch die Hälfte der GrESt zahlt,

die normalerweise der Verkäufer zahlen müsste, gehört die Hälfte der GrESt zur Umsatzsteuer-Bemessungsgrundlage.

Gleichzeitig erhöht die USt als Teil der Gegenleistung die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

=> „Endlosschleife“, deshalb in dieser Richtung (rückwärts) nur näherungsweise Berechnung möglich. Ihr müsst den Nettobetrag

ohne USt vereinbaren!!!

Versuch einer näherungsweisen Berechnung:

  1. 280.000 setzen sich zusammen aus dem Nettokaufpreis für den Verkäufer (X) und der vom Verkäufer an das Finanzamt

abzuführenden USt zu 16% (Y).

280.000 = X + Y
bzw.
X = 280.000 - Y

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  1. Y =/= 16/100 * X ,denn die Bemessungsgrundlage von 100% umfaßt auch die unbekannte, fiktive GrESt

Y > 16/100 * X ( Untergrenze! )

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  1. Die tatsächliche GrESt (Z) beträgt 3,5% der Gegenleistung

Z = 3,5/100 x 280.000 = 9.800 EUR

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  1. Die USt Y beträgt (vorläufig) 16% der Summe aus Nettozahlbetrag X der Hälfte der GrESt Z ( Höchstgrenze! )

Y = 16/100 x (X+1/2*Z)
Y = 16/100 x (X+4.900 EUR)
Y = 16/100*X + 784 EUR

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  1. 280.000 = X + Y , siehe 1

280.000 EUR = X + (16/100*X) + 784 EUR
280.000 EUR = 100/100*X + 16/100*X + 784 EUR
280.000 EUR - 784 EUR = 116/100*X
279.216*100/116 = X
X = 240.703 EUR (vorläufige Nettobemessungsgrundlage)

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  1. 280.000 = X + Y

Y = 280.000 EUR - X
Y = 280.000 EUR - 240.703 EUR
Y (max) = 39.297 EUR (höchstmögliche USt)

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  1. Näherungsrechnung:

a) vorläufige Nettobemessungsgrundlage vor GrESt = 240.703

  • fiktive GrESt 3,5% * 1/2 = 4.212
    vorläufige Nettobemessungsgrundlage nach GrESt = 244.915
    USt 16/100 * 244.915 = 39.186 EUR

b) vorläufige Nettobemessungsgrundlage vor GrESt 280.000 - 39.186 = 240.814

  • fiktive GrESt 3,5% * 1/2 = 4.214
    vorläufige Nettobemessungsgrundlage nach GRESt = 245.028
    USt 16/100 * 245.028 = 39.204

c) vorläufige Nettobemessungsgrundlage vor GrESt 280.000 - 39.204 = 240.796

  • fiktive GrESt 3,5% * 1/2 = 4.214
    vorläufige Nettobemessungsgrundlage nach GRESt = 245.010
    USt 16/100 * 245.010 ~ 39.202

d) vorläufige Nettobemessungsgrundlage vor GrESt 280.000 - 39.202 = 240.798

  • fiktive GrESt 3,5% * 1/2 = 4.214
    vorläufige Nettobemessungsgrundlage nach GRESt = 245.012
    USt 16/100 * 245.012 ~ 39.202
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  1. Probe

fiktiv vereinbarter Nettoverkaufspreis (abgeleitet aus Bruttoverkaufspreis) = 240.798 EUR

  • fiktive GrESt vor USt-Belastung (3,5% * 240.798 EUR = 8.427,93 EUR) * 1/2 ~ 4.214 EUR
    Nettobemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer = 245.012 EUR
  • Umsatzsteuerausweis 16% * 245.012 EUR = 39.202 EUR

Bruttoverkaufspreis 280.000 EUR

  • Umsatzsteuerausweis 39.202 EUR
    = dem Verkäufer verbleibender Nettoverkaufspreis 240.798 EUR

Vom Käufer tatsächlich zu zahlende Grunderwerbsteuer:
Gegenleistung: 280.000 * 3,5 / 100 = 9.800 EUR

Ciao!
Nemo