Hauskauf auf Erbpachtgrundstück

Geld & Sparen Immobilien
#1

Wir bewohnen in einem 2-Familienhaus das 1.OG und DG; der Garten ist mitvermietet. Die Wohnung im EG steht derzeit leer; die Eigentümer wollen das Haus (BJ 1949/50) jetzt verkaufen. Das Haus steht auf einem Erbpachtgrundstück; der entprechende Vertrag hat noch eine Laufzeit von ca. 15 Jahren. Die Bäder sind auf dem Stand ca. 70er Jahre; ebenso die nachträglich eingebaute Heizung, die wohl in diesem Jahr erneuert werden müßte. Seit wir in diesem Haus wohnen (ca. 8 Jahre) wurden keinerlei Renovierungsarbeiten durchgeführt. Das Dach wurde vor ca. 10-12 Jahren frisch eingedeckt, aber lediglich mit einer Innenfolie isoliert. Alles in allem ist dieses Haus (Wohnfläche beider Wohnungen ca. 165qm)
renovierungsbedürftig. Unsere Vermieter haben uns jetzt am 29.12.2003 ein Schreiben zukommen lassen, in dem Sie uns als Mieter das Haus zu einem Preis von EUR 175.000,00 anbieten. Frist zur Annahme ist der 15.01.2004; danach soll die Angelegenheit einem Makler übergeben werden.

Meine Frage: Wer kann mir weiterhelfen, wie man den tatsächlichen Wert dieses Hauses zumindest in etwa ermitteln kann. Uns erscheinen die geforderten EUR 175.000,00 insbesondere auch auf die nur noch kurze Laufzeit des Erbpachtvertrages wesentlich überteuert. -Das Haus befindet sind in einer kleineren Gemeinde in Baden Württembert; die Grundstücksgröße beläuft sich auf ca. 500 qm).

#2

Hallo, Ruth,

ich würde erst einmal bei meiner Hausbank vor Ort fragen (die ja ggf. auch finanzieren sollen), die kennen sich über die ortsüblichen Werte inkl. Erbpachtproblematik schon ganz gut aus. Dann kommt natürlich ein staatl. zugelassener Sachverständiger in Frage (nicht billig).
Viel Glück!
Ingeborg

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#3

Hallo Ruth,

zwei, drei laienhafte Anmerkungen dazu:

Seid vorsichtig!
Die Frist der Vermieter zur Annahme das Kaufangebots erscheint mir viel zu kurz, das ist ja praktisch nur die nächste Woche. In dieser Woche ein Haus zu prüfen und eine Finanzierung auf die Beine zu stellen ist fast unmöglich. Das Thema des Erbbauvertrags zu klären ohnehin. Wenn Ihr an dem Haus grundsätzlich interessiert seid, dann empfehle ich Euch, den Vermietern grundsätzlich, aber unverbindlich Euer Interesse zu bekunden und dabei gleich klarzustellen, dass ihr einen Makler, so der Vermieter einen einschaltet, nicht zahlen werdet.
(Mal so nebenbei: wenn ich von dem Renovierungsstau höre und dann diese ultrakurze Frist sehe: braucht da jemand gaaaaanz dringend Geld, oder sollt ihr über den Tisch gezogen werden? Es kann natürlich auch Naivität auf Seiten der Besitzer die Ursache sein.)

Häuser, die vermietet sind, sind im allgemeinen sehr viel schwieriger zu verkaufen, das wird durch entsprechende Abschläge im Preis berücksichtigt. Wie das in eurem speziellen Fall ist, weiss ich natürlich nicht. Aber wenn euer Haus nicht ganz einmalig ist und extrem gesucht, dann wird es auch nicht einfach sein, so schnell einen anderen Käufer als euch dafür zu finden.

Habt ihr einen Architekten in eurem Bekanntenkreis? Bittet den doch am Montag mal, bei Euch vorbeizuschauen und den Zustand des Hauses zu beurteilen und Renovierungskosten grob abzuschätzen. Kostet ein paar Mark, ist aber gut angelegtes Geld. Der kann Euch auch grob sagen, ob das Angebot ein Schnäppchen ist oder eher Bauernfängerei. Einen vereidigten Sachverständigen braucht ihr nicht, denn ihr wollt ja nicht wissen, welchen Wert euer Haus objektiv hat, sondern wieviel ihr persönlich bereit seid, dafür auszugeben.

Der nächste Weg geht dann zur Bank, die Bank wird auch jemand vorbeischicken, wenn das Interesse ernsthaft ist. Die machen eventuell ein eigenes Wertgutachten, das du auch bezahlen musst.

Die folgenden Schritte (Klärung der Eigentumsverhältnisse und Baulasten im Grundbuch, Aus/Eintragung von Hypotheken etc.) beschäftigen Euch dann die nächsten Monate.

Viel Glück und behaltet einen kühlen Kopf!

Gruß
Burkh

#4

Hallo Ruth,

in Deiner Aufstellung zum Haus fehlen zwei wichtige Angaben
(nicht dass ich Dir dann eine Schätzung nennen könnte, aber
z.B. deine Bank oder ein netter Makler, Bauunternehmer - den könntest Du ja auch mit evtl. Renovierungsaufträgen ködern) oder so andere, brauchen zumindest die Grundstücksgröße und ganz wichtig eine Einschätzung der Lage.
Nach Deiner Beschreibung erscheint mir dwer geforderte KP aber auch zu hoch; trotzdem manchmal findet sich bei entsprechender Geduld oder Glück des Verkäufers aber immer auch für überhöhte Preise ein „Idiot“.

Im Internet findest du auch Anbieter von online Grundstückbewertungen,
die kosten allerdings etwas; ich habe leider keinen Link, aber über das Suchwort „Grundstückbewertung“ müsteste Du fündig werden.

Viel Glück!

StefanR

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#5

Danke für die bisherigen Reaktionen auf meine Anfrage. Also, die Grundstücksgröße beläuft sich auf ca. 500 qm. Der Grundstückspreis liegt derzeit lt. Informationen des Eigentümers (Erbbaugeber) auf EUR 167000,000. Das Anwesen befindet sich in einer Gemeinde im Rhein-Neckar Kreis im Raum Mannheim/Heidelberg.

Nochmals dankeschön an alle und ein gesundes 2004. Ruth

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#6

Hallo Ruth,

noch etwas, was Du wahrscheinlich nicht weiß: bei einem Erbpacht muss das Haus 10 Jahre vor dem Erbpachtablauf abbezahlt werden! Das bedeutet für Dich praktisch, das Du dieses Haus innerhalb 5 Jahre komplett abzahlen muß. Erkundige Dich erstmal …

Gruß
Elena

#7

Hallo,
das wichtigste bei Deinen Angaben fehlt. Nämlich alles, was im Erbpachtvertrag steht! Diesen solltest Du sehr genau lesen.
Dass ab 15. Januar ein Makler eingeschaltet wird, würde mich nicht weiter stören. Wenn der Makler nur halbwegs Ahnung davon hat, wird er als erstes den Mieter fragen, ob er Interesse hat. Wenn Ihr dann gleich sagt, dass Ihr eventuell kaufen wollt, dann dürfte sich das für fast jeden Makler erledigt haben. Aufgrund Eurer Vorkenntis kann er über den Nachweis der Immobilie keinen Provisionsanspruch begründen. Somit müsste der Makler, um sich eine Provision zu verdienen, für Euch vermittelnd (verhandelnd) tätig werden. Das liegt dann an Euch, ob Ihr das wollt.
Gruß
Markus BvG

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#8

Hallo Ruth,

viele Banken finanzieren keinen Hauskauf wenn der Erbpachtvertrag nur
noch 15 Jahre läuft. Da würde ich mich erstmal genau erkundigen.
Außerdem hat der Erbbaugeber für gewöhnlich nach Ablauf der Laufzeit
ein Vorkaufrecht - im allgemeinen wären das dann 2/3 des Wertes.
Das könnte also unter Umständen ein erhebliches Verlustgeschäft werden.

Er kann aber auch einen neuen Vertrag mit Euch schließen.
Ein neuer Erbpachtzins von z.B. 5 Euro pro qm und Jahr ist
dabei durchaus möglich (Sollte man auch in die Finanzierung einplanen).

Den Wert des Hauses kann man so natürlich nicht bewerten.
175.000 für eine 2 Familienhaus (evtl. Mieteinnahmen durch die 2. Wohnung)könnten durchaus im Rahmen liegen.
Eine neue Heizungsanlage kann man schon ab 5000 Euro bekommen.
Und wenn der Erbbaugeber z.B. die Kirche ist, dann spricht vieles dafür das ein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird.

Gruß
Thomas

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#9

Meine Frage: Wer kann mir weiterhelfen, wie man den
tatsächlichen Wert dieses Hauses zumindest in etwa ermitteln
kann. Uns erscheinen die geforderten EUR 175.000,00
insbesondere auch auf die nur noch kurze Laufzeit des
Erbpachtvertrages wesentlich überteuert. -Das Haus befindet
sind in einer kleineren Gemeinde in Baden Württembert; die
Grundstücksgröße beläuft sich auf ca. 500 qm).

Hallo Ruth,

ein Haus mit einem Erbpachtvertrag von 15 Jahre finanziert dir
keine Bank. Der Erbpachtgeber ( wenn nicht Gemeinde oder Kirche)
muß nämlich hinter die Grundschulden der Bank zurücktreten.
Sind der Eigentümer und Erbpachtgeber die gleiche Person ?

Wo liegt das Haus: Schwetzingen, Neckargemünd, Edingen, Sandhausen,
Brühl, Plankstadt, Neulußheim ?

Ich kann dir dann sagen, wieviel ungefähr die Immobilie wert ist.

Grüße

Björn