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Re: Grundpfandrechte ???
Hallo Claudia,Du bist bei mir an der richtigen Adresse (siehe auch Experten-Suche unter Rubrik "Kredit". Siehe auch meine Visitenkarte).
Ein Grundpfandrecht ist das Recht,
Zahlung aus dem Grundstück zu verlangen.
Anders: Die den Bauträger finanzierende Bank hat (Global-) Grundschulden am Objekt,
welches, da fertiggestellt, sicherlich schon
grundbücherlich in die Wohnungen aufgeteilt wurde - gemäss notariellem Teilungsplan.
Du wirst als Sicherheit eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Abteilung II, stehen haben.
Der Bauträger ist in Konkurs = jetzt heisst das, in der "Insolvenz". Wenn der Konkurs mangels Masse nicht eröffnet wurde, musst Du Dich mit der Bank rumstreiten.
Wenn der Konkurs eröffnet wurde (Amtsgericht, Untersparte Konkursgericht),
so tritt an die Stelle des Gemeinschuldners
(Bauträgerfirma) der Konkursverwalter
(jetzt "Insolvenzverwalter"). Das ist Dein
Ansprechpartner, denn dem Gemeinschuldner
ist verboten worden, über Forderungen/Rechte/Vermögen zu verfügen.
Deine Leistung: Du hast Deinen Kaufpreis zum Teil, also noch nicht ganz bezahlt. Also hast Du nach wie vor nur eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs (eine Eintragung, dass Du nach Deinerseitiger Erfüllung des Kaufvertrages Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs wirst). Das ist eine grundbücherliche Sicherstellung, damit eine Wohnung nicht mehrmals verkauft werden kann.
Solange Du den Kaufvertrag nicht 100% erfüllt hast, wirst Du nicht Eigentümer und
erhältst auch die Lastenfreistellung
der finanzierenden Bauträgerbank nicht,
das sind Grundschulden idR in Mio-Höhe, da
die Fin. solcher Objekte mehrere Mio DM kostet.
Die Leistung Deines Vertragspartners:
Er hat das Versprochene 100% (wenn auch tlw. schlecht) geliefert und will seinen Gesamtkaufpreis.
Manko für beide: Der Bauträger hat Mängel
hinterlassen. Dein Ansprechpartner ist der
Konkursverwalter. Bitte beim Konkur-/Insolvenzgericht (nachfolgend kurz: KV) erfragen, wie der heisst, Adresse, TelNr.
Lösungsansatz:
Aufgabe des KV ist es, Geld für den Massetopf (unbesicherte Gläubiger) hereinzubekommen, denn die besicherten Gläubiger (idR die den Bau finanzierende Bank) haben ja als Sicherheiten u.a. Grundschulden (siehe oben).
Solche Gläubiger nennt man "Absonderungs-
berechtigte", weil über die Sicherheiten
abgesondert wird. Lieferanten des Bauträgers wären "Aussonderungsberechtigte"
Gläubiger, da Materialien geliefert wurden,die der Bauträger aber noch nicht bez. hat.
Der KV wird wohl kaum einen öffentlich vereidigten Sachverständigen für Immobilien
beauftragen um die Mängel, die Dir zuteil
wurden zu präzisieren um diese in einem Gutachten festzuhalten. Warum?
Dieses kostet Geld. Ein paar Tausender werdens schon werden, je nachdem, wieviel
Arbeit der Gutachter hat.
Du solltest mit dem KV verhandeln, ob er sich nicht zur Hälfte an den Gutachterkosten beteiligt, um die Sache zu Ende zu bringen. Wenn der nicht will, verhandelst Du mit der finnzierenden Bauträger-Bank. Denn die hat Interesse daran, dass dieses (nun notleidende Abwicklungs-)Kredit-Engagement aufgeräumt wird, aber immer mit Blickrichtung "...
möglichst keinen Verlust einfahren".
Die Bank will sich schliesslich vor Trittbrettfahrern schützen, damit meine ich solche Käufer, die Mängel reklamieren, wo aber keine Mängel sind.
Ich habe in meiner bisher 25-jährigen Kredittätigkeit auch solche Fälle wie den Deinen bearbeitet. Das ging über Jahre.
Am besten wird sein, alle Betroffenen (Käufer, die Mängel in dieser Anlage rekl.)
schliessen sich zu einer Interessengemeinschaft zusammen und schalten einen Rechtsanwalt ein.
Der KV und/oder die Bank werden Dir nur
entgegenkommen, wenn diese wissen, ob die Mängel schwer/leicht, wenige/viele, und vor allem in DM ausgedrückt sind. Denn die Bank hat keine Lust, auf den Bau zu gehen und selbst nachzusehen. Da wäre sie im Detail überfordert.
Lege den Beteiligten das Gutachten vor
und verlange den Kostenanteil - wenn vorher
abgestimmt. Verlange dann auch von den Beteiligten, vor allem von der Bank kurzfristig ein statement zum Gutachten.
Also: lass das machen, wenn die Mängel in die Tausende gehen. Oder die Interessen-
gemeinschaft lässt das für alle betroffenen Wohnungen machen.
Wenn es kleinere Mängel sind, so 1 bis 4 TDM, zahl lieber und mache schriftlich dem KV und der Bank zur Auflage, dass die Zahlung nur erfolgt gegen Erteilung der Auflassung (Zustimmung zum Eigentumsübergang) und damit Du ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden kannst.
Unterschätze den Langzeit-trouble-Effekt nicht, wenn Du durchhalten willst.
Die Sache wird Dir Monate/Jahre auf die Nerven gehen, das geht auf die Gesundheit.
Die Alternative ist, dass Du Klage bei Gericht einreichst = Beweissicherungsverfahren. Würde ich, wenn die Mängel nicht zu gross sind, nicht unbedingt empfehlen. Kann teuer werden und vor allem, wenn Dein Vertragspartner im Konkurs ist, dann hast Du zwar evtl. ein Urteil zu Deinen
Gunsten, kannst aber vom Schuldner nichts mehr holen, da er pleite ist.
Immerhin kannst Du mit diesem Urteil die Bank und den KV in die Knie zwingen.
Die Mängel müssten Dir am Kaufpreis angerechnet werden - so wie vom Gericht anerkannt. Falls dann noch ein offener Kaufpreisbetrag fällig ist, den müsstest Du
bezahlen. Dann muss die Bauträgerbank die Lastenfreistellung (Löschung ihrer Grund-
schulden im Grundbuch, Abteilung III) herbeiführen und Du kannst auch vom KV
die Erklärung der Auflassung in notarieller
Form verlangen.
Wie immer, ist es aussergerichtlich billiger. Diesen Weg solltest Du gehen.
Unternehmen aber - aktiv - solltest Du was.
Ansonsten wird die Sache seitens der Bank ausgesessen.
Die Bank wird wohl (sie muss dem Bauträger seine Kredite gar nicht mehr kündigen, diese sind durch eine definitive Eröffnung
des Konkursverfahrens bereits fällig) die Zwangsversteigerung der Immobilien einleiten, aber auch nur der Immobilien, die
noch nicht verkauft sind.
Deine Immobilie ist an Dich verkauft, allerdings hast Du den Vertrag noch nicht ganz erfüllt, darum unternimm was.
Die rechtliche Lage aus dem Kaufvertrag hängt in der Schwebe, da die Schäden/Mängel noch nicht beweisgesichert sind, es gibt noch kein Gutachten.
Das brauchst Du im Sinne meiner obigen Ausführungen allemal, auch um Deine Rechte zu wahren, z.B. auch ggü dem Zwangsvoll-
streckungsgericht.
Streng genommen müsste der Bauträger bzw.
jetzt der KV den Kaufvertrag mit Dir rück-
abwickeln lassen, d.h., Du kriegst Dein Geld zurück von der Bank, musst aber die Wohnung zurückgeben.
Daran kann wohl die Bank kein gesteigertes
Interesse haben, denn der Versteigerungsverlust dürfte je nach Lage und Verwertbarkeit des Objekts höher ausfallen, als der Rest-Kaufpreisbetrag, den
Du nicht mehr bezahlt hast.
Voila ! Das wars - grösser ist das Problem nicht - aber Dir wirds wohl langen.
Wenn Du noch Fragen hast:
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(Kurzurlaub) unter 08702-8957 (i.d. Nähe von Landshut/Ndb)
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0941-5691-456 (in Regensburg - sag ich nur
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