Immobilie “Sanierungsbedarf” Kosten schätzen

Geld & Sparen Immobilien
#1

Im Moment nur theoretisches Interesse:

Wie beurteilt man, ob eine angebotene Immobilie, insbesondere ein als sanierungsbedürftig angebotenes Haus im Niedrigstpreissektor ein Schnäppchen oder ein bodenloses Fass ist? Was kosten Sanierungsarbeiten?

Beispiel etwa Ferienhaus 2 Etagen 50 m² Grundfläche. Gibt es hier irgendwie eine grobe Schätzungsmöglichkeit für den Laien, was für Kosten auf den Käufer zukommen? Natürlich gibt es regionale Unterscheide, sowie von Dienstleister zu Dienstleister, aber wie verschafft man sich den groben (einen gaaanz groben) Überblick? Z. B. wenn man auf Fotos bröckelnden Putz sieht, kann man irgendwie schätzen Haus neu verputzen so und so viel Euro pro Quadratmeter Fassade oder so?

Gibt es irgendwo Preislisten, z. B., was kostet pro m² ein Haus verputzen, was ein Dach decken, was neue Wasser oder Elektroleitungen, was einen Rohbau in ein fertiges Haus zu verwandeln - damit der gänzlich Ahnungslose einen Überblick bekommt?
Natürlich ist mir auch klar, dass man bei ernsthaftem Interesse dann einen Gutachter braucht.

#2

bei den Berliner Altbausanierungen ging man bis zum Bauboom 2006 von ca. 450 Euro pro qm aus, da sind aber keine neuen Heizungen enthalten, die Heizanlage an sich muss extra berechnet werden. Mit dem Wert liegen wir aktuell bei unserem Haus ganz gut im Trend. GGF muss man bei besonders „auffälligen“ Gebäuden noch besondere Ziegel, Fenster etc. berücksichtigen, die vom Standard abweichen und da Zuschläge verteilen.

Voraussetzung ist, dass die Bausubstanz im Groben in Ordnung ist und es keine gigantischen Feuchtigkeitsschäden etc. gibt, der Dachstuhl halbwegs ok ist und keine Schimmelsanierung oder Asbestsanierung gemacht werden muss.

#3

Im Moment nur theoretisches Interesse:

Wie beurteilt man, ob eine angebotene Immobilie, insbesondere
ein als sanierungsbedürftig angebotenes Haus im
Niedrigstpreissektor ein Schnäppchen oder ein bodenloses Fass
ist? Was kosten Sanierungsarbeiten?

…ganz einfach - informieren was der m² Baugrund in der Gegend kostet, was kostet der Strom-, Wasser- und Abwasseranschluss?

Kaufpreis minus diese Kosten = Gebäudewert
Gebäudewert geteilt durch m² = Preis pro m²

Neu kostet normal ausgestattet ca. 1400 EUR/m² schlüsselfertig ca. 1000 als Ausbauhaus (z.B. ein kleiner Fertighausbungalow).

Neu minus Preis pro m² = das ist die Luft die dir zur Verfügung steht.
Jetzt kannst du abschätzen ob es sich lohnt oder nicht.

Viel Spass beim Suchen

Gruss Keuper

#4

Hallo,

informieren was der m² Baugrund in der Gegend kostet

Vielen Dank, das ist ein wichtiger Punkt an den ich noch nicht gedacht hatte.

Wobei das Grundstück ja entweder Eigentum oder Erbpacht oder sonstige Pacht sein kann…
Erteilen Bauämter zu solchen Fragen Auskünfte oder evtl. die Gemeinden, bzw. Landkreise?
Zur Erbpacht habe ich auf Wikipedia ein komplexes Berechnungsverfahren gefunden
http://de.wikipedia.org/wiki/Erbpacht

Und ein Ertragswertverfahren für Immobilien (allerdings mehr vermietbare)
http://de.wikipedia.org/wiki/Ertragswertverfahren

Kaufpreis minus diese Kosten = Gebäudewert

Anmerkung: man hat somit die Gebäudekosten ohne die Grundstückkosten. Die nächste Frage wäre, ob das Gebäude etwas wert ist oder ob eigentlich die Sanierung teurer würde als Abriss / Neubau?

bei den Berliner Altbausanierungen ging man
von ca. 450 Euro pro qm aus

Das war jetzt pro Quadratmeter Wohnfläche oder pro Quadratmeter Hausgrundfläche?

Neu kostet normal ausgestattet ca. 1400 EUR/m² schlüsselfertig
ca. 1000 als Ausbauhaus

Pro Quadratmeter Wohnfläche oder pro Quadratmeter Hausgrundfläche?

Kann man in provinziellen ländlichen Regionen mit günstigeren Handwerker Kosten rechnen als in Städten?

Voraussetzung ist, dass die Bausubstanz im Groben in Ordnung
ist und es keine gigantischen Feuchtigkeitsschäden etc. gibt,
der Dachstuhl halbwegs ok ist und keine Schimmelsanierung oder
Asbestsanierung gemacht werden muss.

Zu Schimmel habe ich noch mal gelesen, dass der bevorzugt in feuchter organischer Substanz wächst. Bei einem evtl. feuchten Fachwerkhäuschen wäre daher die Schimmelwahrscheinlichkeit in den Wänden hoch, die Sanierung vielfach teurer, bei Backstein dagegen ist es unwahrscheinlich, dass die Backsteinwände durchschimmeln, auch wenn die feucht sind? Kann ein Rohbau – nackte Steinwände, Dach und dann so stehen gelassen – anschimmeln?

Stephanie

#5

Moin,
Bei den Backsteinen (gemeint sind wohl Ziegel) kommts auf die Brenndauer der Herstellung an. Ganz einfach: Bei Ziegelneubauten erkennt man immer eine sehr glatte Oberfläche, dies ist die sog. Sinterschicht. Sie ist wasserundurchlässig. Zur Erklärung: Wer z.B. ein Stück Wand mit Putz ausbessern will (Zement-/Kalk-Sand Putz) und diesen mit nem Glätter aufzieht, erkennt nach einiger Zeit eine glänzende Oberfläche, die Sinterschicht. Diese muß angerauht werden um andere Materialien auf dieser Fläche zum Haften zu bringen.(Reiben dient auch der Verdichtung der Oberfläche)
Lange Rede, kurzer Sinn: Die Ziegel bei Dir werden (altersbedingt) wohl nur halb gebrannt sein.
Prüfung: z.B. mit nem Schraubenzieher testen wie stark die Ziegel bröckeln.
Halbgebrannte Ziegel transportieren Feuchtigkeit durchs Mauerwerk- ergo Schimmelmöglichkeit Innen.
Ansonsten investiert einfach etwas Geld in Leute vom Fach.
Z.B.: Zimmermann, Maurer, Elektriker.
Letztendlich werdet Ihr Geld oder auch einen Schock sparen.

Viel Glück

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#6

Hi Stephanie,

…scheint dir ja doch ernst zu sein, erst erschein deine Frage ein wenig nach „kiss“ und jetzt wirst du ja doch reichlich konkret :wink:

Erbpacht

auch einfach - es gehoert dir nicht und du hast Kosten… manche Kaeufer sehen das sogar als Negativargument und lassen die Finger von dem Objekt.

Erteilen Bauämter zu solchen Fragen Auskünfte oder evtl. die
Gemeinden, bzw. Landkreise?

Ja - und beim Bauamt kann man dir zumindest einen Bodenwert geben… ansonsten einfach mal in die Zeitung oder ins Net schauen.

Die nächste Frage wäre, ob das Gebäude etwas wert ist

… ich denke das sieht man mit blossem Auge

… Abriss / Neubau?

…auch mal schauen ob auf so einem Grundstueck irgendwelche Altlasten lauern

Neu kostet normal ausgestattet ca. 1400 EUR/m² schlüsselfertig
ca. 1000 als Ausbauhaus

„Pro Quadratmeter Wohnfläche“

Kann man in provinziellen ländlichen Regionen mit günstigeren
Handwerker Kosten rechnen als in Städten?

Kommt auf die Gegend an… ich weiss ja nicht wo du wohnst aber schau mal auf der Autobahn warum Handwerker quer durchs Land reisen.

evtl. feuchten Fachwerkhäuschen …Sanierung vielfach teurer

ueber die Aussage koennte man streiten …das muss m.E. nicht sein - ich halte es fuer unkomplizierter eine tragende Wand in einem Fachwerkhaus zu ersetzen als eine massiv gemauerte.

bei Backstein dagegen ist es unwahrscheinlich… durchschimmeln

…wer behauptet denn so was

Schimmel/Pilze fuehlen sich ueberall wohl wo es feucht ist und die Temperatur stimmt - mal abgesehen von Kunststoff gibt es so ziemlich nichts was vor denen sicher ist.

Gruss aus UK
Keuper

#7

Hallo,

…scheint dir ja doch ernst zu sein,

erst mal ein Überblick zum Thema

Die nächste Frage wäre, ob das Gebäude etwas wert ist

… ich denke das sieht man mit blossem Auge

Hmmmm… vielleicht als Fachmann. Als Laie sieht evtl. 1. keine sichtbaren Mängel 2. Putz bröckelt ein wenig oder 3. Loch in der Wand. Zu beurteilen genau was das bedeutet und wie hohe Sanierungskosten daraus resultieren ist noch eine andere Frage.

Kann man in provinziellen ländlichen Regionen mit günstigeren
Handwerker Kosten rechnen als in Städten?

Kommt auf die Gegend an… ich weiss ja nicht wo du wohnst
aber schau mal auf der Autobahn warum Handwerker quer durchs
Land reisen.

Ich habe da selbst nicht viel Erfahrung, hatte aber den Eindruck, dass der Norden tendenziell billiger ist als der Süden und der (ländliche) Osten insgesamt eher unbeliebt ist – insbesondere wenn die nächste größere Stadt schon in Polen liegt - ich spreche aber auch kein polnisch :wink: .

bei Backstein dagegen ist es unwahrscheinlich… durchschimmeln

…wer behauptet denn so was

Ich hatte auf einer Seite zu Schimmelsanierung gelesen, dass der sich besonders in organischem Material wie Tapeten und Holz wohlfühlt. Tatsächlich waren da aber auch nur Maßnahmen gegen oberflächlichen Schimmel gelistet, durchgeschimmelte Wände wurden nicht erwähnt.

Danke Allen für die Antworten, jetzt habe ich erst mal einen groben Überblick.

Stephanie