Kündigungsfrist Untermietvertrag in einer WG

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

angenommen, X ist alleiniger Hauptmieter in einer als WG genutzten Wohnung und überlässt Y zwei Zimmer unbefristet zur Untermiete ohne Kündigungsverzicht. Nach einem halben Jahr stellt sich heraus, dass X und Y nicht mehr so gut miteinander harmonieren und X möchte Y kündigen. Y will aber erst nach 6 Monaten auziehen.

Kann X sich auf die dreimonatige Kündigungsfrist wie bei einer ordentlichen Kündigungsfrist berufen?
Oder wieviel Monate beträgt die tatsächliche Kündigungsfrist und warum?

Wie ist Wohnraum im BGB definiert?
#2

BGB § 573 c bestimmt die Kündigungsfristen, z.B.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
…
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html

Zunächst ist also zu prüfen, ob § 549 Abs 2 Nr. 2 zutrifft (d.h. ob der besondere Kündigungsschutz des Wohnraummieters nach § 549 ausgeschlossen ist) - hier Abs. 2:

  • Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung > JA
    UND
  • Wohnraum, den der Vermieter (= Hauptmieter) überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat > ? ? ?
    aber auch wenn beides mit JA zu beantworten ist, ist der Wohnraum ggfs. dennoch nicht vom besonderen Kündigungsschutz ausgenommen:
  • sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt > bei nur Einzelperson = m.E. nicht zutreffend

Je nachdem kann der Vermieter (= der Hauptmieter) also mit 15 Tagen zum Monatsende oder mit 3 Monaten zum Monatsende „ordentlich“, fristgerecht kündigen - allerdings muss bei einer Kündigung durch den Vermieter immer auch ein zur Kündigung berechtigender Grund i.S.d. BGB § 573 vorliegen.
> „nicht mehr so gut miteinander harmonieren“ dürfte nicht als Kündigungsgrund ausreichen
(Für eine außerordentliche = fristlose Kündigung müsste der Kündigungsgrund sogar noch erheblicher sein > § 543, 569 BGB)

Da das Mietverhältnis Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung betrifft, könnte der Vermieter jedoch ALTERNATIV unter Bezugnahme auf § 573a „erleichtert“ (d.h. ohne Kündigungsgrund) kündigen - muss dann allerdings eine auf 6 Monate verlängerte Kündigungsfrist hinnehmen.
Je nach den Einzelfallumständen also eine gewaltige Bandbreite - Kündigungsfrist 15 Tage bis 6 Monate …

Rudi

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