Expertenwissen
Von: , 12.07.2009 21:13 Uhr
Nabend,
ich hoffe Du kannst Dir einige Minuten Zeit nehmen und mir weiterhelfen.
Thema Zwangsversteigeung!
Folgender Fall:
- Habe im Internet ein Haus gefunden
- Expose zukommen lassen
- Besichtigungstermin
- ??Makler?? war vor Ort und hat mir alles gezeigt,
- ein Paar Sachen geflunkert hat er auch
- irgendwann viel von ihm der Satz "ich war schon lange nicht mehr auf dem grundstück"
- ein paar min. später wieder ein Satz "gestern waren auch Interessenten da die sich das haus angesehen haben"
- und dann fing er noch an von wegen unter 79.000 (70% des Verkehrswertes) verkauft er nich. also machen sie mir vor dem Zwangsversteigerunfstermin ein angebot.

ich bin ein paar tage später dann zum zuständigen amtsgericht hab mir das gutachten geben lassen und nach gefragt die wievielte zv-versteigeung es wäre. der beamte meinte die dritte.
hab mich ja nen bisschen schlau gemacht im internet und das gefunden:
"Nicht jede Versteigerung endet mit einem Zuschlag: Liegt das höchste Gebot beim ersten Versteigerungstermin unter 50 Prozent des geschätzten Verkehrswertes, ist es nichtig. Liegt es unter 70 Prozent, kann die Gläubigerbank das Verfahren abbrechen lassen, sodass ein zweiter Termin fällig wird. Bei diesem gelten die Schranken nicht mehr. Echte Schnäppchenjäger finden sich daher vor allem in solchen Terminen ohne Wertgrenzen. "Viele angesetzte Verkehrswerte sind einfach utopisch hoch. Darum kommt es vor, dass manche Objekte erst beim fünften Termin weggehen"
also...wenn schon beim 2. termin keine schranken mehr sind warum geht es dann oftmals bis zur 5. zv???
das ist mir unlogisch und ich find nen widerspruch in sich. hoffe du kannst mir dazu was sagen??!!
also der verkehrswert is 112.000 angesetzt sind 79.000 ich mein das haus ist seine 79. wert aber warum das zahlen wenns auch preiswerter geht.
sollte man die bak anrufen und da erstma versuchen zu handeln...wie geht man am besten vor...will das haus schon gern haben...
vielen dank im vorraus und wünsch noch einen schönen abend.
lg martina

8 Antworten zu dieser Frage
  1. Antwort von nach 59 Minuten 0 hilfreich
    Re: zwangsversteigerung
    Hallo,

    wenn dies schon der zweite Termin war, dann würde ich an Deiner Stelle als OBERSTE HÖCHSTGRENZE 60.000.-Euro zahlen, mehr nicht.
    Lass Dich nicht ins Boxhorn jagen. Wahrscheinlich kannst Du diese Immobilie sogar für 40.000.-bei der Zwangsversteigerung ersteigern.
    Mach der Bank ein Angebot (schriftlich oder telefonisch) über 40.000.-Euro und guck was passiert;-)

    Wenn Du hart verhandelst bekommst Du das Haus für 40 bis 50 Tsd..sicher...

    http://www.schuldnerakuthilfe.com/zwangsversteigerun...

    mfg
    Immobilienakuthilfe [Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
  2. Antwort von nach 2 Stunden 0 hilfreich
    Re: zwangsversteigerung
    Hi Martina,

    das von dir angesprochene Thema begenet mir, leider, immer wieder.

    ich will versuchen dir möglichst verständlich auf deine Fragen antworten.

    nachdem der Verkehrswert durch gerichtlich anerkannte Gutachter festgelegt wird, finde ich die Aussage über einen "utopischen Verkehrswert" sehr zweifelhaft.

    aber das auch nur am Rande.

    Zum Versteigerungsverfahren ist grundsätzlich anzumerken, dass der Versteigerungstermin entweder mit dem Zuchlag oder durch verschiedene Anträge des Gläubigers oder von Amtswegen endet.

    folgende Antragsmöglichkeiten - zum Ende eines Versteigerungstermins ohne Zuschlag - gibt es:

    - wenn es zu keinem Gebot im Termin kommt, wird der ZV Termin von Amtswegen mangels Gebote eingestellt. Wenn es in einem weitern Termin wieder keine Gebote gibt und darüber hinaus keine anderen Anträge für die Einstellung des Verfahrens gestellt werden, wird das ganze Verfahren (nicht nur der Termin) aufgehoben.
    (Antrag nach § 77 ZVG)

    - wenn es zu einem Gebot unter 5/10 des Verkehrswertes kommt, wird das Verfahren von Amtswegen eingestellt (wegen nicht erreichung der 5/10 Grenze des Verkehrswertes)
    (§ 85a ZVG)

    - wenn es zu einem Gebot unter 7/10 des Verkehrswertes kommt, k a n n das Verfahren durch einen der Gläubiger eingestellt werden (wegen nicht erreichung der 7/10 Grenze)
    (§ 74a ZVG)

    WICHTIG! wenn das Verfahren wegen nicht erreichung der 5/10 oder 7/10 Grenze einmal eingestellt wurde, kann kein erneuter Antrag wg. nicht erreichung der Grenzen gestellt werden (insofern sind die bis dahin noch bestehenden Wertgrenzen dann gefallen).
    (s. § 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG)

    Wenn die Grenzen gefallen sind, hat dies aber noch lange nicht automatisch zu bedeuten, dass man das Haus (oder Wohnung etc.) als Schnäppchen ersteigern kann.

    denn

    - durch den betreibenden Gläubiger (meist die Bank) kann das Verfahren jederzeit (also auch noch im Versteigerungstermin) einstweilen eingestellt werden. Dies gibt dem Gläubiger die Möglichkeit jederzeit das Verfahren einzustellen ohne gesonderte Gründe anzugeben.
    (§30 ZVG)

    dies wird die Bank z.B. dann machen, wenn sie der Meinunbg ist, dass das Abgegebene Gebot den tatsächlichen Objektwert unterschreitet und damit gerechnet wird, dass es in weiteren Terminen zu höheren Geboten kommt oder, wenn davon auszugehen ist, dass es auf anderem Wege bessere Lösungsmöglichkeiten geben wird.

    Aber auch hierbei ist zu beachten, dass der Antrag nach § 30 ZVG nur zweimal gestellt werden kann. Wird er ein drittes mal gestellt, wird zwar der Versteigerungstermin aufgehoben - aber auch zeitgleich das ganze Verfahren!

    insofern kann es tatsächlich sein, dass es zu 5 Versteigerungsterminen kommt.

    1 x eingestellt nach § 77 ZVG (keine Gebote)
    1 x eingestellt nach § 74a oder 85a ZVG (wg. nicht erreichung der 5/10 oder 7/10 Grenze)
    2 x eingestellt nach § 30 ZVG

    und schon bist du im 5. Versteigerungstermin.
    manche Banken lassen sich in diesem letztmöglichen Termin dazu hinreißen auch geringe Gebot zu akzeptieren.

    denn, sollte es zu einem weiteren Antrag nach § 30 ZVG kommen, würde das ganze Verfahren aufgehoben werden und die Bank müsste ein komplett neues Verfahren beantragen. Dies ist mit viel Zeit- und Geldaufwand verbunden.

    letztlich möchte ich dir raten, dass du dich am besten mit der Bank direkt in Verbindung setzt um dort Verhandlungen zu führen (Adresse und Ansprechpartner der Bank erfährst du in aller Regel durch den/die Rechtspfleger(in) beim zuständigen Amtsgericht.

    ggfs. verweist dich die Bank zwar auf den Makler aber versuchen würde ich es in jedem Fall.

    wenn du der Meinung bist, dass dan Haus 79 TEUR wert ist, solltest du hier dann im Termin dieses Gebot abgeben. vorher aber einfach mit der Bank sprechen, ab welchem Gebot mit einer Zuschlagserteilung zu rechnen ist.

    hab jetzt doch relativ viel geschrieben und hoffe, dass ich dich nicht noch mehr verunsichert habe und dir mehr Fragen beantworten konnte als neue Fragen zu provozieren ;)

    Viele Grüße

    Stoxx
  3. Antwort von nach 12 Stunden 0 hilfreich
    Re: zwangsversteigerung
    Ja klar,aber die Bank will natürlich einen hohen preis erzielen und der Makler eine hohe Provision.Aber einen versuch ist es immer wert.Wenn die bank nicht will, dann kann man ja im nächsten Termin wieder mitbieten und sich am Besten vorher mit der Bank in Verbindung setzen und denen klar machen, dass man nun nur noch bereit ist xxxxx zu zahlen . Entweder kanzeln die dann den termin oder schlagen im vorfeld zu und dann hast du dein Schnäppchen.

    Das is übrigens die einzige Methode wie ich noch Immobilien kaufen würde....nur aus der ZV ab 3. Termin.

    Viel Erfolg [Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
  4. Antwort von nach 21 Stunden 0 hilfreich
    Re: zwangsversteigerung
    Nabend,
    Hallo Martina, ich hoffe Du kannst Dir einige Minuten Zeit nehmen und mir
    weiterhelfen.
    Ei freilich Thema Zwangsversteigeung!
    Folgender Fall:
    - Habe im Internet ein Haus gefunden
    - Expose zukommen lassen
    - Besichtigungstermin
    - ??Makler?? war vor Ort und hat mir alles gezeigt,
    - ein Paar Sachen geflunkert hat er auch
    - irgendwann viel von ihm der Satz "ich war schon lange nicht
    mehr auf dem grundstück"
    - ein paar min. später wieder ein Satz "gestern waren auch
    Interessenten da die sich das haus angesehen haben"
    tja, das liegt wohl am Berufsstand, daß Makler gerne mal flunkern. Man sollte allerdings clever genug sein, und sich nicht so offensichtlich erwischen lassen :-) - und dann fing er noch an von wegen unter 79.000 (70% des
    Verkehrswertes) verkauft er nich. also machen sie mir vor dem
    Zwangsversteigerunfstermin ein angebot.

    ich bin ein paar tage später dann zum zuständigen amtsgericht
    hab mir das gutachten geben lassen und nach gefragt die
    wievielte zv-versteigeung es wäre. der beamte meinte die
    dritte.
    hab mich ja nen bisschen schlau gemacht im internet und das
    gefunden:
    "Nicht jede Versteigerung endet mit einem Zuschlag: Liegt das
    höchste Gebot beim ersten Versteigerungstermin unter 50
    Prozent des geschätzten Verkehrswertes, ist es nichtig. Liegt
    es unter 70 Prozent, kann die Gläubigerbank das Verfahren
    abbrechen lassen, sodass ein zweiter Termin fällig wird. Bei
    diesem gelten die Schranken nicht mehr. Echte Schnäppchenjäger
    finden sich daher vor allem in solchen Terminen ohne
    Wertgrenzen. "Viele angesetzte Verkehrswerte sind einfach
    utopisch hoch. Darum kommt es vor, dass manche Objekte erst
    beim fünften Termin weggehen"
    also...wenn schon beim 2. termin keine schranken mehr sind
    warum geht es dann oftmals bis zur 5. zv???
    das ist mir unlogisch und ich find nen widerspruch in sich.
    hoffe du kannst mir dazu was sagen??!!
    also der verkehrswert is 112.000 angesetzt sind 79.000 ich
    mein das haus ist seine 79. wert aber warum das zahlen wenns
    auch preiswerter geht.
    sollte man die bak anrufen und da erstma versuchen zu
    handeln...wie geht man am besten vor...will das haus schon
    gern haben...
    vielen dank im vorraus und wünsch noch einen schönen abend.
    lg martina
    Zu Deiner Frage:

    Die Sache mit der 50% und der 70% Grenze hast Du völlig richtig wiedergegeben. Dennoch kann es durchaus zu 5 oder mehr Terminen kommen. Auf Anhieb kommen mir da einige Möglichkeiten in den Sinn.

    1) Es kommt gelegentlich vor, daß überhaupt niemand die Hütte haben will. Ich habe im Laufe meiner beruflichen Praxis schon so manches mal mit dem Rechtspfleger allein im Gerichtssaal gesessen und wir haben die Fußballergebnisse vom letzten Wochenende durchgehechelt. Wenn der 2. Termin allerdings ebenfalls völlig ergebnislos dahinplätschert, wird das Verfahren von Amts wegen aufgehoben. Der geschickte Bankvertreter steuert natürlich dagegen, wenn sich eine solche Situation im Vorfeld abzeichnet, z. B. durch die einstweilige Einstellung (siehe Punkt 3).
    2) Auch wenn die Wertgrenzen, also die erwähnten 5/10 und 7/10 schon gefallen sind, ist der Rechtspfleger verpflichtet, einer Verschleuderung entgegenzuwirken. Es wird also nicht passieren, daß ein Haus im Verkehrswert von 112.000 für 1.000 weggeht. Die Frage, wann es sich um eine Verschleuderung handelt, liegt im Ermessen des Rechtspflegers. Üblicherweise wird dabei von 25 - 30% des Verkehrswertes ausgegangen. Wenn in vier Terminen jeweils nur max. 25.000 geboten werden kommt es halt zum fünften Termin (oder der Rechtspfleger hat die Faxen dick und erteilt doch den Zuschlag).
    3) Die Bank zieht die "Notbremse" und bewilligt die einstweilige Einstellung der Versteigerung, z. B. weil ihr trotz der gefallenen Grenzen das Höchstgebot zu niedrig ist oder weil die Gefahr einer Aufhebung des Verfahrens im Raum schwebt. Diesen Schritt wird sich die Bank allerdings gut überlegen. Zum einen will sie ja möglichst schnell Geld sehen, zum anderen kann sie das nur zweimal machen. Das dritte Mal gilt als endgültige Rücknahme des Versteigerungsantrages.

    Das sind im wesentlichen die Gründe, die ich erlebt habe.

    Theoretisch gibt es noch eine ganze Reihe von Gründen, daß der Zuschlag versagt wird und deshalb ein neuer Termin anberaumt wird. Die meisten sind Form- und Verfahrensfehler, die in § 83 Zwangsversteigerungsgesetz aufgeführt sind. Ich kann mich aber nicht erinnern, so was schon mal mitgemacht zu haben, und das wäre mir sicher im Gedächtnis geblieben.

    Machen wir ein Beispiel aus der Praxis und bleiben der Einfachheit halber bei dem Verkehrswert 112.000:
    1. Termin: Es kommt kein Aas
    2. Termin: Es werden 50.000 geboten. Es gibt keinen Zuschlag w. der 5/10-Grenze
    3. Termin: Es werden 60.000 geboten. Das ist der Bank zu wenig. Die Wertgrenze ist zwar gefallen, aber die Bank kann immer noch einstweilen einstellen.
    4. Termin: Die Bank hat sich verkalkuliert, es kommt nur ein Billigheimer, der 25.000 bietet. Der Rechtspfleger lehnt wegen Verschleuderung ab.

    Und schon haben wir den 5. Termin und die Bank hat sogar noch eine einstweilige Einstellung frei.

    Übrigens, Rechtspfleger nennt man den Gerichtsbeamten, der die Versteigerung verantwortlich durchführt.

    Mit dem Bankmann, bzw. der Bankfrau würde ich auf jeden Fall ein Gespräch suchen, wie die sich die Sache denn so vorstellen. Laß Dich dabei nicht aufs Glatteis führen, manche Kollegen versuchen zu pokern oder wollen Dir eine sogenannte Ausbietungsgarantie unterjubeln. Das ist ein Schriftstück, in dem Du Dich verpflichtest, auf jeden Fall mindestens den Betrag X zu bieten, während die Bank sich nur zu irgendwelchem Pille-Palle verpflichtet. Von der Bank werden dann beispielsweise keine weiteren Interessenten mehr gesucht. Wenn doch welche kommen und mehr als Du bieten, hast Du halt Pech gehabt. Wenn außer Dir keiner kommen, mußt Du wohl oder übel den festgelegten Betrag X bieten und hast auch Pech gehabt.

    Weitergehende Fragen gerne

    Viele Grüße aus dem schwülen Südhessen

    Morelle
    • Antwort von nach einem Tag 0 hilfreich
      Re^2: zwangsversteigerung
      hallo, danker erstmal für deine ausführliche erklärung.
      habe heut bei der bank angerufen...also denke ich hihi...war ne nummer die mir das amtsgericht gegeben hat. und diese meinte das in der 1. und 2. zv keiner geboten hat also denke es war gar keiner da. und dann habe ich noch gefragt wie es mit dem geld is...ob man da noch was machen könnte und sie meinte von wegen na so höchsten 75. tausend vielleicht auch 73. tausend...also ick bin echt am überlegen ob es sich lohnt den zv termin wahr zu nehmen, weil wenn ich sage mal nur 60. biete bekomme ich den zuschlag doch eh nich...weil die ja fast auf ihre 79. bestehen oder sagen die das nur so...was rätst du mir?
      lg martina [Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
      • Antwort von nach einem Tag 0 hilfreich
        Re^3: zwangsversteigerung
        hallo, danker erstmal für deine ausführliche erklärung.
        Immer gerne behilflich. habe heut bei der bank angerufen...also denke ich hihi...war
        ne nummer die mir das amtsgericht gegeben hat. und diese
        meinte das in der 1. und 2. zv keiner geboten hat also denke
        es war gar keiner da. und dann habe ich noch gefragt wie es
        mit dem geld is...ob man da noch was machen könnte und sie
        meinte von wegen na so höchsten 75. tausend vielleicht auch
        73. tausend...also ick bin echt am überlegen ob es sich lohnt
        den zv termin wahr zu nehmen, weil wenn ich sage mal nur 60.
        biete bekomme ich den zuschlag doch eh nich...weil die ja fast
        auf ihre 79. bestehen oder sagen die das nur so...was rätst du
        mir?
        lg martina
        Also, ich würde mal hingehen. Du hast ja nix zu verlieren außer 1 1/2 oder 2 Stunden Zeit. Wenn Du Glück hast, machst Du ein Schnäppchen, wenn nicht, ist auch nix passiert. Du bekommst dann immerhin Routine für's nächste Mal.

        Wenn Du bieten willst, denk an die Sicherheitsleistung und den Personalausweis.

        Viele Grüße aus Südhessen

        Morelle
  5. Antwort von nach einem Tag 0 hilfreich
    Re: zwangsversteigerung
    Hallo,

    die von Dir erwähnten 5/10 bzw. 7/10 Grenzen sind Gläubiger- bzw. Schuldnerschutzvorschriften und für Dich nur bedingt von Interesse, da diese Grenzen nicht mehr bestehen. Ich würde mich also hiermit nur insofern beschäftigen, als dass im 3. Termin grundsätzlich Gebote unter 5/10 des VKW rechtlich möglich sind. Ob es hierfür einen Zuschlag gibt, steht auf einem anderen Papier.

    Das ein Objekt nach zwei Terminen noch nicht versteigert wurde zeigt, dass entweder die Nachfrage nicht sehr hoch ist oder aber die Preisvorstellungen der betreibenden Gläubigerin zu hoch sind.

    Letztendlich entscheidet immer der betreibende Gläubiger, zu welchem Preis er Dir einen Zuschlag erteilt. Die Wertgrenzen sind dabei primär nicht relevant (hier gibt es Ausnahmen, aber das würde zu weit führen).

    Ihre Frage ist also weniger rechtlicher Natur, sondern es kommt auf Dein Verhandlungsgeschick an. Welchen Preis der Makler nennt, ist erstmal zweitrangig. Der will natürlich einen möglichst hohen Preis für seinen Auftraggeber und Du willst möglichst wenig zahlen. Ist also eine reine Verhandlungssache.

    Im Übrigen verkauft Dir der Makler nichts. Du gibts ein Gebot in einem Versteigerungsverfahren ab, bei welchem der Makler überhaupt nicht beteiligt ist.

    Ich würde den betreibenden Gläubiger anrufen und mit diesem verhandeln. Lass Dich hierbei nicht übers Ohr hauen.

    Gruß
    Zemapholon [Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
  6. Antwort von nach 2 Tagen 0 hilfreich
    Re: zwangsversteigerung
    Antwort:
    Grüß Gott,

    Vergessen Sie den Makler. Er ist vom Eigentümer oder von der die Zwangsversteigerung (ZV) betreibenden Bank eingesetzt und muß dafür sorgen, dass das Objekt möglichst viel Geld bringt.
    Bei einer ZV hat er sowieso nichts zu melden. Sollte ein Freihandkauf (über Notar) noch möglich sein, besser, Sie sprechen mit dem bestbetreibenden Gläubiger, also der Bank die an 1.Rangstelle im Grundbuch steht.
    Vielleicht kann Sie die Nachranggläubiger unter einen Hut bringen und gegen Lästigkeitsprämien beim Verkauf ausbezahlen, immer vorausgesetzt, der Eigentümer ist bereit, zum Notar zu gehen.
    Ist ein Erwerb nur in der ZV möglich, dann heißt es, zum ZV-Termin zu gehen.
    Der bestbetreibende Gläubiger hat das ZV-Verfahren in der Hand und kann es allseits beeinflussen, selbst mitbieten und das Verahren nach § 30 ZVG einstweilen einstellen, um es dann nach einigen Monaten wieder fortsetzen zu lassen. Streng genommen kann es unzählige ZV-Termine geben.
    Wenn die Wertgrenzen gefallen sind (50% des gerichtl. Schätzwertes = Schuldnerschutzgrenze, wird vom Amtsgericht automatisch berücksichtigt, 70% auf Antrag eines berechtigten Grundbuchgläubigers, gilt also nicht automatisch), meinen die meisten Interessenten, jetzt gibts die Immo num Nulltarif.
    Das stimmt so nicht, denn die bestbetreibende Bank kann risikolos mitbieten und die Gebote hochtreiben, notfalls nach § 30 ZVG einstellen lassen, so dass deren Gebot dann quasi untergeht.
    Ein Nachranggläubiger könnte das nicht so ohne weiteres. Der müsste zu seinem Gebot stehen.
    Die Bank schützt also großteils durch Eigengebote ihre Forderung/en.
    Da gibt es nur Eines:
    Mit dem bestbetreibenden Gläubiger (den zuständigen Kreditspezialisten selbst verlangen) sprechen, sagen, dass man ggfs. Interesse hat und fragen, was der äusserste Preis in der ZV ist.
    Im Laufe der Zeit wird auch die Bank Opfer ihrer Leidensfähigkeit werden und mit dem Preis runtergehen.
    Ich habe für meine Bank schon über 100 ZV-Termine wahrgenommen. Ich muß sagen, ganz wenige hatten einen 5.ZV-Termin.
    Das hat immer einen oder mehrere Gründe. Lies Dir genau das gerichtliche Schätzgutachten durch. Welche Negativitäten sind vermerkt, Immissionen von nahegelegenen Fabriken, Gestank (Schweinezucht i.d. Nähe etc.), baufälliger Zustand des Objekts, hohe Renovierungskosten zu erwarten und und und.....
    Ein Objekt bekommt immer seinen nächsten Eigentümer. Wenn die Leute sich zurückhalten ist der Preis einfach zu oder und/oder es hat einen Haken.

    Falls noch Fragen entstehen: [E-Mail-Adresse entfernt]

    Servus. [Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]