Vertragssituation bei Eigtumswohnungskauf

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

folgende Situation stellt sich - eine Bekannte kaufte sich eine sich in der Sanierung befindende Altbauwohnung in H. Mit dem Verkäufer wurde abgestimmt, das in der Wohnung die Elektrik direkt mit dem Architekten und dem Bauleiter besprochen werden sollte. Gleiches galt für die Auswahl der Fliesen und die Armaturen im Badezimmer.

Gehen wir davon aus, das während die Besprechung der Elektrik stattfand, die von dem Architekten in die Elektroplanung aufgenommen wurde, meine Bekannte darauf hin wies, das sie eine Auflistung der entstehenden Mehrkosten wünscht, bevor die Arbeiten durchgeführt werden.

Die Fliesenauswahl wurde im Rahmen der Baubeschreibung vorgenommen, auf Fliesen in der Küche wurde gänzlich verzichtet.

Gehen wir auch weiter davon aus, das bei der Auswahl der Armaturen wieder darum gebeten wurde, vor der Bestellung klar zu stellen ob eine Überschreitung der geplanten Kosten zu erwarten ist, damit eine schriftliche Freigabe erfolgen kann. und dieses wär nie geschehen.

Auch auf mehrfache Nachfrage ob im Rahmen der Renovierung Kosten durch Extrawünsche verursacht wurden gab es keine Antworten. Von Seiten des Verkäufers wäre klar geäußert worden das er keine Mehrkosten für die Bekannte sehen würde, da auf ein Verhandeln der Kaufpreises mit Rücksicht auf eventuelle Extrawünsche verzichtet worden wäre.

Die Wohnung wäre mit Einzug abgenommen worden. Und der Kaufpreis in voller Höhe an den Verkäufer gezahlt worden. Ein Mängelprotokoll wurde erstellt. Nach mehrfacher Fristsetzung wurde dem bisherigen Bauleiter das Mandat entzogen.

Soweit wäre ja alles in Ordnung: Später bekäme meine Bekannte plötzlich eine Rechung über 2200€ für Mehrkosten von der Firma des ehemaligen Bauleiters, diese bezöge sich auf Elektrikerkosten, angebliche Mehrkosten für Fliesen und eine Summe zum Ausgleich von Mehrkosten für Armaturen.

Meine Frage, könnte zwischen der Baufirma und ihr überhaupt ein Vertrag zu stande gekommen sein, die ihn zur Rechungsstellung berechtigt hätte? Oder hätte der Verkäufer vor Übergabe der Wohnung und Zahlung des vollen Kaufpreises diese Mehrkosten geltend machen müßen?

Vielen Dank für Ihren Input

#2

tut mir leid, aber da kann ich nicht helfen. Ich bin kein RA. Mir ist auch nicht ganz klar, weshalb ich mit lauter Annahmen konfrontiert werde. Ich dachte immer, in diesem Forum geht es um konkrete Fragestellungen.

#3

Guten Tag,
wenn Sie gesagt hätten " …in D…", würde ich vermutet haben, dass wir von einem Fall reden, den ich gerade nur beratend(!) begleitet habe.
Da aber der Rat nutzlos war und nicht befolgt wurde, wird gerade der abgerissene Teil des neuen Gebäudes wieder aufgebaut… Und da gab es auch mit einem mal eine andere Firma für die Sonderwünsche, allerdings kriegte die auch eine Unterschrift dafür.

Dort durfte ich ein wenig raten, weil es die technischen Belange betraf (da dürfen Architekten neuerdings überhaupt etwas zu rechtlichen Dingen sagen), hier jedoch handelt es sich um rein geschäftliche Belange wo der Rat nur heissen kann: Fragen Sie einen Rechtsanwalt (ggf. für Baurecht).

Einen privaten Rat würde ich Ihnen allerdings in der Form geben: Wenn ich Sie wäre und die gewünschte Elektroinstallation und die gewünschten Armaturen etc. sind da und in Gebrauch genommen (oder haben Sie die nach Bezug alle schön abgeklebt und nicht benutzt?), würde ich die 2200 Eu, vielleicht noch mit ein wenig Skonto, bezahlen. Ansonsten läufts auf einen Akt von mind. zwei Jahren raus und von den Kosten bleibt immer was hängen und da ist die Summe rel. gering.
Lassen Sie sich eine solche Vorgehensweise ggf. von einem RA in einem einmaligen Beratungsgespräch bestätigen, das kostet dann 200-300 Eu, womit die Kosten schon bei 2500 angelangt sind.

#4

Hallo Susann…

Die Frage, die Du mir hier stellst ist eher aus der Rubrik Vertragsrecht.

Das ist wirklich die Sache von Juristen…und selbst die werden vermutlich mehrere Meinungen vertreten.

Aber Grundsätzlich ist auch ein mündlicher Vertag gültig - aber die „Beweisführung“ ist immer der Knackpunkt!

Vermutlich hat deine Bekannte die Wohnung bei einem „Bauträger“ erstanden, der auch gleich seinen eignen Bauleiter mitgebracht hat? Das ist bei diesen Bauträgern oft das Dilemma! Der sogenannte Bauleiter ist nicht unabhängiger Betreuer und Berater der Bauherren ( wie z.B. ein freier Architekt, der für die Bauherren arbeitet…), sondern er vertritt einzig die Interessen seiner Firma!!!

Aber den ein oder anderen Tipp kann ich dir geben:
Wenn die Verträge über die „Mehrarbeiten und geänderte Ausführung“ nicht schriftlich festgehalten wurden, wie will die Baufirma dann beweisen, das die „richtigen“ Armaturen eingebaut wurden? Könnten sich ja auch vertan und die falschen ( teureren ) eingebaut haben?

Gibt es Zeugen, die gehört haben, das es keine Mehrkosten geben wird…( z:b. gute Freunde die vielleicht ja auch bauen wollten und bei dem Gespräch mit dem Bauleiter zugegen waren…?)

Sorry Susann, aber mehr fällt mir dazu nicht ein…ausser vielleicht, das normalerweise die Bauträger sich solche Extrawünsche schriftlich bestätigen lassen - was in diesem Fall ein Indiz dafür sein könnte, das es sich hierbei um „keine Sonderausstattung“ handelt!!!

Auf jeden Fall sollte deine Freundin die Beratung eines Anwalts in Anspruch nehmen, bevor Sie die Rechnung bezahlt! ( Ich würde sie an ihrer Stelle erstmal nicht zahlen! ).

Wünsche dir einen schönen Abend, auch wenn meine Hilfe sich in deinem Fall in Grenzen halten muss.

Grüße Uli

#5

Hallo

folgende Situation stellt sich - eine Bekannte kaufte sich
eine sich in der Sanierung befindende Altbauwohnung in H. Mit
dem Verkäufer wurde abgestimmt, das in der Wohnung die
Elektrik direkt mit dem Architekten und dem Bauleiter
besprochen werden sollte. Gleiches galt für die Auswahl der
Fliesen und die Armaturen im Badezimmer.

Das heißt, die Elektroinstallation war nicht Bestandteil des notariellen Kaufvertrags bzw. wurde davon ausdrücklich ausgenommen?

Gehen wir davon aus, das während die Besprechung der Elektrik
stattfand, die von dem Architekten in die Elektroplanung
aufgenommen wurde, meine Bekannte darauf hin wies, das sie
eine Auflistung der entstehenden Mehrkosten wünscht, bevor die
Arbeiten durchgeführt werden.

Wieso sollten da von vornherein Mehrkosten entstehen können?

Die Fliesenauswahl wurde im Rahmen der Baubeschreibung
vorgenommen, auf Fliesen in der Küche wurde gänzlich
verzichtet.
Gehen wir auch weiter davon aus, das bei der Auswahl der
Armaturen wieder darum gebeten wurde, vor der Bestellung klar
zu stellen ob eine Überschreitung der geplanten Kosten zu
erwarten ist, damit eine schriftliche Freigabe erfolgen kann.
und dieses wär nie geschehen.

Auch hier die Frage: Waren die Installationen nicht Vertragsbestandteil? Wieso sonst sollen von vornherein „Mehrkosten“ auftreten?

Auch auf mehrfache Nachfrage ob im Rahmen der Renovierung
Kosten durch Extrawünsche verursacht wurden gab es keine
Antworten.

Weil es keine Extrawünsche gabe oder weil auf die geäußerten Extrawünsche nicht mit einer Mehrkostenanmeldung reagiert wurde?

Von Seiten des Verkäufers wäre klar geäußert worden
das er keine Mehrkosten für die Bekannte sehen würde, da auf
ein Verhandeln der Kaufpreises mit Rücksicht auf eventuelle
Extrawünsche verzichtet worden wäre.

Diese Formulierung ist mir unklar. Was steht im Notarvertrag?

Die Wohnung wäre mit Einzug abgenommen worden.

OK. Damit ist die übergebene Leistung vom Käufer „als im wesentlichen dem Vertrag entsprechend“ anerkannt.

Und der
Kaufpreis in voller Höhe an den Verkäufer gezahlt worden.

In voller Höhe wofür?

Ein
Mängelprotokoll wurde erstellt.

Bei der Abnahme? Zwischen welchen Beteiligten? Betrafen die Mängel (auch) die streitigen Leistungen?

Nach mehrfacher Fristsetzung
wurde dem bisherigen Bauleiter das Mandat entzogen.

Was ist das für eine Geschichte? Wer ist nun der Bauleiter? Was war genau seine Aufgabe? Von wem war er beauftragt? Wer hat ihm „das Mandat entzogen“? Wie ging das genau vor sich mit Fristsetzungen und Auftragsentzug?

Soweit wäre ja alles in Ordnung:

Das bezweifle ich etwas…

Später bekäme meine Bekannte
plötzlich eine Rechung über 2200€ für Mehrkosten von der Firma
des ehemaligen Bauleiters, diese bezöge sich auf
Elektrikerkosten, angebliche Mehrkosten für Fliesen und eine
Summe zum Ausgleich von Mehrkosten für Armaturen.

Üblicherweise stellt man nur eine Forderung, wenn man auch einen Rechtsgrund dazu nennt. Wie lautet denn der?

Meine Frage, könnte zwischen der Baufirma und ihr überhaupt
ein Vertrag zu stande gekommen sein, die ihn zur
Rechungsstellung berechtigt hätte?

Prinzipiell kann ein Vertrag zwischen beliebigen Parteien schon durch schlüssiges Verhalten zustande kommen oder mündlich. Ob das vorliegend der Fall war, lässt sich mit den bisherigen Informationen nicht sagen.

Oder hätte der Verkäufer
vor Übergabe der Wohnung und Zahlung des vollen Kaufpreises
diese Mehrkosten geltend machen müßen?

Kommt auf den Notarvertrag an, was der Verkäufer musste…es kann durchaus sein, dass der Verkäufer die richtige Adresse für die Rechnung des Installateurs ist.

Vielen Dank für Ihren Input

Bitte sehr.

Gruß
smalbop

#6

Vielen Dank für ihren Input! Der Bauleiter um den es sich handelt, war vom Verkäufer einem Rechtsanwalt mit der Sanierung des Altbaus beauftragt, und wird auch von diesem direkt bezahlt.

Meine Bekannte wird die Rechnung jetzt erst einmal ablehnen, dann sehen wir weiter.

#7

Hallo,
wer hat denn die Baufirma beauftragt, der Architekt, der Verkäufer der Wohnung oder deine Bekannte? Die Rechnung kann eigentlich nur an den Auftraggeber gestellt werden. Die unten stehenden Vereinbarungen bezgl. des Mitspracherechts bei der Auswahl von Materialien bestand doch zwischen deiner Bekannten und dem Verkäufer. Und dort hatte man sich doch geeinigt, dass eventuell entstehende Mehrkosten mit dem Kaufpreis abgegolten sind (was besten Falls irgendwo im Kaufvertrag steht).
Zudem kann es doch gar keine Mehrkosten für Fliesen geben, da man hier auf die Fliesen laut Baubeschreibung zurückgegriffen hat bzw. ganz auf das Verlegen von Fliesen verzichtete (Küche). Hierfür müssten dann Minderkosten gegengerechnet werden.

Meiner Meinung nach muss deine Bekannte hier nichts zahlen da sie mit der Baufirma kein Vertragsverhältnis hat. Ich bin jedoch keine Juristin!!! Solltest du keine weiteren Antworten erhalten, melde dich einfach noch einmal, dann versuche ich den Fall einmal unserem Firmenjuristen unterzuschieben…

Grüße

#8

Hallo Susann 1981

aus Deinen Schilderungen interpretiere ich folgendes:

Der Verkauf einer sich im Umbau befindlichen Eigenumswohnung basiert in der Regel auf folgenden
Grundlagen:

Vertrag
Pläne
Beschrieb

Sollte aus diesen Unterlagen nicht jedes Detail beschrieben sein, besteht darüber Unklarheit.

Ueber die Ausführung von

Elektrik
Fliesen
Armaturen in den Badezimmern

sollte direkt mit Architekt und Bauleiter gesprochen werden. In der Regel ist es deren Aufgabe die ausgewählten Materialien und Farben zu koordinieren, so dass diese zur rechten Zeit am rechten Platz sind.
Bezüglich Mehr/Minderkosten ist in diesem Fall immer der Verkäufer zuständig, da ja nur mit diesem ein Vertrag besteht. Mit Architekt und Bauleiter gibt es nach Deiner Schilderung keinen Vertrag, diese arbeiten
für den Verkäufer. Demnach sollte die Rechnung gegenstandslos sein.

Grundsätzlich ist es immer wieder feststellbar, dass
mündliche Absprachen vage oder unklar sind und diese daher immer wieder zu Missverständnissen führen.
„Sich um die Elektrik kümmern“ kann vieles bedeuten,
z.B. um technische Richtigkeit, um ästhetisches Aussehen, um geringen Energieverbrauch, um nachhaltige
Materialwahl, um die richtige Helligkeit, um die richtige Lichtfarbe, um Preise usw.

Uwe Bender
eidg. dipl. Bauleiter