Hallo,
2 Kinder haben je zu 1/2 ein Haus geerbt. Beide sind im Grundbuch eingetragen. Wenn nun Kind A das Haus übernehmen und Kind B auszahlen will, wird zur Berechnung bei dieser Konstellation
a) der Real-Verkaufswert (Marktpreis)
b) der Einheitswert
zugrunde gelegt, um die Auszahlungssumme zu bestimmen?
Danke,
Jiliane
Hallo, eindeutig Einheitswert als niedrigsten Wert. Gruß
Hallo,
2 Kinder haben je zu 1/2 ein Haus geerbt. Beide sind im
Grundbuch eingetragen. Wenn nun Kind A das Haus übernehmen und
Kind B auszahlen will, wird zur Berechnung bei dieser
Konstellation
a) der Real-Verkaufswert (Marktpreis)
b) der Einheitswertzugrunde gelegt, um die Auszahlungssumme zu bestimmen?
Zugrunde zu legen ist der Wert, auf den sich die Beiden einigen.
Ich persönlich würde es fairer finden, wenn als Grundlage der Marktwert angenommen werden würde. (Schon mal überlegt, wie hoch hier der Marktwert und der Einheitswert sind?) Von der Theorie her kann es ein Euro sein, aber auch ein absoluter Liebhaberwert.
- Welche möglichen Arrangements zwischen A und B gibt es, um
die Ablösesumme niedriger zu gestalten?
Da sind mehrere Sachen denkbar. Beispielsweise Abschläge für Inverstitionen aus der Tasche von A.
Ansonsten siehe oben, es gilt der Wert, auf den sich die Beiden einigen. Aus Erfahrung kann ich sagen, daß mögliche Tricks, die den Wert „drücken“, oft in einem nachhaltigen Streit enden. Das sollte es nicht wert sein.
Gruß
Jörg Zabel
Hallo jiliane,
solche Fragen sind schwer zu beantworten. Warum?
Weil zwischen Familienmitgliedern andere Gesetze gelten KÖNNEN, als zwischen Fremden. Klar, die Erbfolge regelt das ja. Aber es gibt immer wieder Fälle, wo man davon abweicht. Dabei spielen verschiedene Dinge eine Rolle. Ich versuche einen Kurzüberblick:
Vergiss den Einheitswert. Der spielt dabei überhaupt keine Rolle (für die Erbaufteilung - ich lasse Erbschaftssteuer hier unberücksichtigt, um es nicht noch unübersichtlicher zu machen)
Sagen wir mal, beide Erben sind nicht nur „formal“ gleichberechtigt. Der Erblasser (Verstorbene) hat eben BEWUSST nichts anderes geregelt. Davon ist zunächst einmal als Außenstehender (Notar, Nachlassgericht, Testamentvollstrecker) auszugehen. Es kommt schon mal vor, dass er nichts anderes geregelt hat, aber vielleicht doch andere Ideen hatte, aber man kann vereinfacht sagen, mühsam im Nachhein darüber zu spekulieren (wenn es keine Einsicht dazu gibt - siehe 3.).
Dann ist der Fall ganz klar. Der MARKTWERT ist zugrunde zu legen. Beide Erben sollten GEMEINSAM einen Sachverständigen suchen, ihn GEMEINSAM beauftragen und beide sollten bei der Besichtigung dabei sein. Dann ist ganz klar (andere Vermögen/Schulden hier mal zur Vereinfachung außer acht gelassen), dass der, der das Haus übernimmt, dem anderen Erben die Hälfte des Marktwertes auszahlen muss. Gibt es sonst noch Schulden/Vermögen, ist das natürlich auch zu berücksichtigen.
Gibt es Zweifel an dem Wert, kann man natürlich ein Zweitgutachten anfertigen lassen (kostet wieder). Sich auf Kostenübernahme und auf den endgültigen Wert zu einigen, ist natürlich eine andere Sache (GUTER WILLE gefragt - siehe unten). Ohne Einigung ganz klar wird das Haus eben an Dritte verkauft und beide erhalten die Hälfte. Dann zeigt sich ja der „wahre“ Marktwert…
3.a. Einer der Erben hat den Verstorbenen über viele Jahre aufopfernd gepflegt - Konnte oder wollte der andere nicht pflegen - dies kann aus familiären, beruflichen oder anderen Gründen vielleicht auch gar nicht für den anderen Erben möglich gewesen sein - oder hat man sich gütlich damals auf diese Vorgehensweise unter allen Beteiligten geeinigt? War der Verstorbene gar nicht mehr in der Lage oder hat nicht daran gedacht, dies testamentarisch zu berücksichtigen? Je nach Konstellation führt dies zu unterschiedlichen Ergebnissen, wie man dies durch einen entsprechenden gesonderten Betrag für den, der gepflegt hat, berücksichtigen könnte (hat also mit dem Hauswert nur indirekt zu tun). GUTER WILLE und Einsicht aller ist gefragt - sonst, wie gesagt gehe zu 2. Außerdem kann man hinterfragen, ob man für die Pflege eines Familienangehörigen etwas Berechnen sollte (wenn auch im Nachhinein der Erbmasse). Eine andere Sichtweise kann sein, dass der, der gepflegt hat, auch große Opfer bringen musste und bei Drittpflege ungeheuere Kosten entstanden wären. Ein Vorschlag für so eine Berücksichtigung sollte, wenn überhaupt, von dem Erben kommen, der nicht gepfelgt hat, um dem, der gepfelgt hat, seine Dankbarkeit zu zeigen.
3.b. Einer der Erben hat außergewöhnlich hohe Eigenleistungen bei der Erstellung des Hauses geleistet. Dies sollte im Nachhinein (wenn leider nicht vorher) angemessen berücksichtigt werden (logischer Weise zugunsten von dem, der die Eigenleistung erbracht hat).
3.c. Die „Familie“ (man geht dann davon aus, das war auch der Wille des Verstorbenen) möchte UNBEDINGT, dass das Haus in der Familie bleibt! Bei dieser Konstellation gibt es wiederum mehrere Möglichkeiten:
3.c.a. KEINER will das Haus (scheidet hier wohl aus - aber dann wird verkauft und der wirklich erzielbare Marktwert kommt zum Tragen)
3.c.b. Beide Erben wollen das Haus, aber es kann nur einer bekommen. Dann zieht wieder Regelung 2. der Marktwert wird zugrunde gelegt. Wenn beide stur bleiben, würde es ja an Dritte verkauft und es bliebe dann eben NICHT in der Familie!
3.c.c. Es war - schon zu Lebzeiten des Verstorbenen - eigentlich immer klar, dass nur EINER der Erben an dem Haus interessiert war. Der andere eigentlich nie. Da die Familie wollte, dass das Haus innerhalb der Familie bleibt, KANN der Erbe, der das Haus nie übernehmen wollte, nun dem Erben, der das haus übernehmen wollte/will einen Abschlag auf den Marktwert zugestehen.
Das ist aber rein GUTER WILLE von dem, der das Haus nicht übernimmt! Er muss das nicht. Auch dann sollte zunächst der Marktwert mit einem Gutachten ermittelt werden und danach liegt es an dem Erben, der das Haus nicht übernimmt, welchen Abschlag er zugesteht. Er muss ja auch für seine eigene Zukunft sorgen.
Auch die Vermögens- Einkommensverhältnisse beider Erben kann er (muss er aber eben nicht) dabei berücksichtigen. Bei Multimillionären sieht alles etwas anders aus. Und wieder anders, wenn der eine sehr Vermögend ist und der andere vielleicht bettelarm. Aber auch dann hängt das alles vom GUTEN WILLEN ab.
Er könnte natürlich auch stur bleiben, sagen (oder vortäuschen) jetzt sehr wohl an dem Haus interessiert zu sein oder auch offen eingestehen, dass er eben die Hälfte des Marktwertes will und dazu muss es notfalls (keine Einigung auf den Marktwert) an Dritte verkauft werden. Also wenn er stur bleibt, geht es raus aus der Familie und beide Erben erhalten die Hälfte des Verkaufspreises.
Abschließend einen Rat (aus Erfahrung mit diversen Erbschaften):
A. Ich empfehle, soweit wie möglich Dritte (auch Ehepartner) aus den Erbschaftsverhandlungen heraus zu halten. Das bedeutet natürlich NICHT, dass Ehepartner bei so wichtigen Entscheidungen, wo man künftig leben will, einzubeziehen sind und zur Information kommt es logischer Weise sowieso in einer normalen Ehe, aber die Verhandlungen über die Wertfeststellung und Aufteilung empfehle ich weitestgehend unter den Erben alleine auszuhandeln. Die hier beschriebenen Zugeständnisse sind freiwilliger Art aufgrund besonderer familiärer Umstände der Familie des Erblassers und daher sollten sie auch nur von diesen Familienmitgliedern überlegt und unter Umständen berücksichtigt werden.
B. Es ist eine Binsenweisheit, dass nicht jeder vom Temprament und Durchsetzungsvermögen gleich gestrickt ist. Gewachsene Rollen wie ältere, dominantere oder verwöhntere Geschwister spielen da eine Rolle, vermeintlich oder wirklich - je nach dem. Wie oben beschrieben, ist bei Abweichungen vom Marktwert (2.) GUTER WILLE gefragt. Das kann kein Notar und kein Testamentsvollstrecker erreichen. Die gehen stur auf Lösung 2. Also vorher vernünftig miteinander reden und besprechen, ob so eine Abweichung, wie oben unter 3. ausgeführt in Frage kommt. Wenn nicht, sollte das auch von allen akzeptiert werden, denn es gibt nunmal KEINEN Anspruch darauf. Lösung 2 ist der Normalfall. Dies sollte KEIN Grund für Erbschaftsstreitigkeiten sein (ist es aber leider immer wieder)
Aus den genannten Gründen kann die Ablösesumme niedriger werden (Deine 2. Frage). Auch bei der Zahlung KANN es zu Zugeständnissen kommen (alles freiwillig), wenn Gründe zu 3. ziehen und man sich darauf geeinigt hat. Zahlungszeitpunkt und Verzinszung bis dahin sind Möglichkeiten. Dies ist aber auch steuerlich zu beachten und auch Immobilienbesicherung und Bankdarlehen mit dem entgegen stehenden Sicherungsinteressen sind dann Thema.
Hoffe das hilft!
Schönen Gruß und viel Glück wünscht
ikarusfly
Vielen Dank, ikarusfly, für Deine ausführlichen Antworten, und danke auch an alle anderen für die bisherigen oder zukünftige Tipps/Antworten! Jiliane
Hallo,
noch ein paar kleine Ergänzungen:
Die Erben sind vollkommen frei untereinander zu regeln und zu bestimmen, was sie wollen, wenn es um die Zuweisung/Ablöse einer Immobilie geht. Normalerweise nimmt man ohne besondere Umstände den Verkehrswert nach einem aktuellen Gutachter, auf den sich alle Erben einigen, und der auch von allen bezahlt wird.
Kommt es zu keiner Einigung bleibt als letztes Instrument die Zwangsversteigerung zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft. Dies ist in der Regel die schlechtmöglichste Variante, wenn wir von einer durchschnittlichen Immobilie reden, und nicht gerade von einer 1A-Lage, nach der sich die Leute die Finger lecken. Denn neben hohen Kosten und einer normalerweise dann dauerhaft gestörten Beziehung der Beteiligten lässt der Erlös solcher Aktionen regelmäßig mehr als zu wünschen übrig.
Bei allen Überlegungen zum Wert sollte man immer auch Bedenken, wie die andere Partei überhaupt die Ablöse aufbringen kann, und welchen Nutzwert für sie die konkrete Immobilie überhaupt hat/haben kann (und wie dies im Vergleich dazu bei Dritten aussehen würde). D.h. der Substanzwert kann durchaus vom Nutzwert abweichen, und viele Diskussionen über Preise scheitern genau hieran, wenn wir von so genannten „Liebhaber-Objekten“ sprechen, die zwar einen hohen Substanzwert haben, für die es aber keinen angemessenen Markt gibt, der bereit wäre z.B. eine Übergröße angemessen zu vergüten, oder nicht massive Abschläge für Dinge fordern würde, die einem durchschnittlichen Nutzer nachteilig aufstoßen. Und da Zeit bekanntlich auch Geld ist, ist es in solchen Situationen regelmäßig empfehlenswert genug Realitätssinn mitzubringen, und dem anderen Erbe nicht mit einem potentiellen Dritten als Käufer „zu drohen“, der genau dieses Objekt haben will, und auch die nötige dicke Brieftasche mitbringt (aber erst noch geboren werden muss).
Unter dem Strich ist der sofort übernehmende Miterbe mit einem realistischen Preis häufig die beste Wahl (auch wenn der eben eher von einer Bewertung nach eigenen Nutzungsmöglichkeiten und weniger von einem objektiven Wert ausgeht), weil das eben sofort Rechtssicherheits schafft, und die Familienbeziehungen erhält. Finanziell machen ein paar Euro weniger, aber dafür eine sofortige und kostengünstige Regelung im Normalfall oft ebenfalls Sinn.
Und wenn man dann ggf. noch eine Lösung findet, alternativ zu einem teuren Bankkredit eine andere Abwicklung der Zahlung zu vereinbaren, wenn das Geld nicht ohnehin auf der hohen Kante liegt, ist es für beide Seiten interessant. Denn zwischen Anlagezins und Kreditzins kann man sich ja auch durchaus untereinander auf eine gestreckte Zahlung einigen.
Gruß vom Wiz
Was mir noch nicht ganz klar ist: wo liegt der Unterschied zwischen Einheitsert - Verkehrswert - Marktwert? Dieser Link hier: http://www.immobilienscout24.de/immobiliensuche/ratg… konnte mir nicht wirklich weiterhelfen. Ich will quasi nur wissen, wie man den Verkehrswert eines Grundstückes + Immobilie berechnet. Hat jemand hierzu eine gute Seite?
Einheitswert ist der Wert den die Behörden bei der Ermittlung der Grundsteuer heranziehen. Dieser Wert hat mit dem tatsächlichen Wert der Immobilie nur entfernt etwas zu tun. ca. 1/10 des realen Wertes. Bis 2010 war dies der Wert der bei Erbschaft oder Schenkung anzusetzen war. Das hat das BGH dann gekippt, weil kein Bezug zum wirklichen Wert vorlag.
Verkehrs-, Sach- und Vergleichswertverfahren sind Möglichkeiten sich von der Einschätzung her einem möglichen Verkaufswert einer Immobilie zu nähern.
Beispiel: Die Kosten ein Haus zu bauen belaufen sich auf 500’€. Es ist 40 Jahre alt und nichts wurde gemacht (Schäden müssen einzeln ermittelt werden), also sind 25% abzuziehen. Der Sachwert beläuft sich somit auf 375’ €.
Wenn man das Objekt vermietet erhält man 35’€ im Jahr. Mit der z.B. 10 fachen Jahresmiete ist das Haus 350’€ Wert.
Vergleichbare Häuser in der Umgebung wurden mit 325’€ verkauft.
Die Kunst des Gutachters ist es alle diese Werte zu ermitteln, zu werten und dann ein Ergebnis anzugeben, das sich einem möglichen Kaufpreis nähert. Das Ganze ist so komplex, dass man dies sogar studieren kann.
vnA