Erschließungskosten im Bodenrichtwert enthalten

Geld & Sparen Immobilien
#1

Ich habe beim Kauf meines Reihenendhauses 45.000 Euro Erschließungskosten bezahlt.
Gas-, Wasser, Elektro- und Telefonanschluss habe ich separat bezahlt.

Das Grundstück von 320m² ist ein Erbpachtgrundstück, welches mir nun zum Kauf angeboten wird.
Der Bodenrichtwert liegt derzeit laut www.boris.nrw.de bei 165 Euro\m².

Müsste ich jetzt bei den Kaufpreisverhandlungen die 165 Euro\m² ansetzen (52.800 Euro),
oder kann ich die bereits geleisteten Erschließungskosten in Höhe von 45.000 Euro abziehen?

Vielen Dank für eine rasche Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
Blackbird1100xx

#2

Hallo Blackbird1100xx,

die Erschließungskosten haben nichts mit dem Grundstück selber zu tun, diese beziehen sich auf die Erschließung der Straße, Kanalisierung, Beleuchtung usw.

Mit herzlichen Grüßen Tensa

#3

Hallo Blackbird 1100xx,

ich nehme an, dass der Bodenrichtwert in Höhe von 165 €/m² sich auf vollerschlossenes Bauland bezieht.
Das bedeutet, dass Du die Erschließungskosten, die Du selbst investiert hast, abziehen kannst. Damit hast Du sozusagen den Bodenwert, der vorher geringer war (aufgrund der fehlenden Anschlüsse) erhöht und nicht der Verkäufer.
Prinzipiell ist der Bodenrichtwert aber auch immer ein RICHTWERT, dass heißt, beide Parteien müssen sich einigen.
Und es wäre besser gewesen, sowas in den Erbpachtvertrag zu schreiben - nur, wer denkt schon an alles?
Also ich hoffe, Du kannst Dich mit dem Verkäufer gütlich einigen. Erkläre ihm, wie Du zu Deinem Kaufpreisangebot kommst - und notfalls „erwähne“, dass Du anderenfalls diese Erschließungskosten erstattet haben möchtest…
Aber ich würde es erstmal mit einer entspannten, objektiven Herangehensweise versuchen.

Wenn gar nichts geht - kann nur ein Anwalt helfen, hoffe aber, das ist nicht nötig.

Viel Erfolg wünscht

McPomm

#4

Hallo
diese Frage ist nicht so einfach zu beantworten.Je nach Art der baulichen Nutzung können die Erschließungskosten im Bodenrichtwert enthalten sein. In der gegenwärtigen Situation (Einsparungen in den Haushalten) suchen Gemeinden und Kommunen verstärkt nach neuen Wegen für die Erfüllung der Erschließungsaufgaben im Rahmen der Bauleitplanung. So kann die Gemeinde durch Erschließungsverträge diese Aufgaben bzw. die Kosten der beitragsfähigen und nicht beitragsfähigen Erschließung auf einen Erschließungsträger (Investor) übertragen. Dieser finanziert diese und führt sie durch. Die Finanzierung des Erschließungsträgers wiederum erfolgt durch den Verkauf der Grundstücke. Gemäß §§ 124, 129 ff BauGB können je nach Grundstücksart im Bodenrichtwert die Erschließungskosten enthalten sein. Genaueres erfährt man bei der jeweiligen Gemeinde.
Vor Kauf eines solchen Grundstückes wäre es auch angebracht einen Blick in den Beitragsbescheid zu werfen, denn aus diesem erfährt man gleich wie sich der Beitrag zusammen setzt und wie sich der Verteilungsschlüssel zusammen setzt (GRZ, GFZ, Straßenfront).
Also wie gesagt, am besten mal kurz bei der Gemeinde vorbeischauen.

Viele Grüße

#5

Hallo Blackbird,

im allgemeinen sind die Erschließungskosten im Bodenrichtwert enthalten, als da z. B. sind Straßen- und Gehwegausbau, Kanalanschlußschächte (in der Straße) und Wasser-, Strom- und Telefonanschluß bis ans Haus oder möglicherweise nur bis ans Grundstück. Heutigentags gehört wohl in den meisten Gemeinden auch der Gasanschluß dazu, obwohl mancher nach wie vor mit Öl oder Holz heizt.
Der Eigentümer trägt in der Regel den Kanalanschluß bis zum Schacht und die jeweiligen unmittelbaren Hausanschlüsse.
Bei den Erschließungskosten - oder besser wohl Anschlußkosten - von € 45.000, die Du getragen hast, frage ich mich, ob das Haus etwas abgelegen ist. Das würde aber nicht so ganz mit der Angabe „Reihenendhaus“ zusammenpassen.
Es sind also noch einige Fragen offen, wie z. B. ob es sich bei dem vorgenannten Betrag wirklich um übliche Erschließungskosten handelt oder um Kosten, die sich aus einer größeren Entfernung zu den öffentlichen Versorgungseinrichtungen ergeben, was wiederum bei dem recht kleinen Grundstück verwunderlich wäre.

Wie auch immer, meine Angaben sind völlig unverbindlich.
Es wäre auf jeden Fall sinnvoll, sich bei der betroffenen Gemeinde zu erkundigen; denn manche Dinge werden auch von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich behandelt.

Mit freundlichem Gruß,
H. Priebe

#6

Hallo,
habe hier nur schnell Google bemüht und hier lässt sich keine Antwort geben - sozusagen „Verhandlungssache“:

Erbbauberechtigte müssen nicht also i.d.R. nicht nur die Erschließungskosten zahlen, sie müssen auch das Haus versichern - in und zwar gegen Brand-, Sturm-, Heizöl- oder Leitungswasserschäden - und beim Kauf des Erbbaurechts Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent) zahlen. Bemessungsgrundlage dafür ist in der Regel der kapitalisierte Erbbauzins in Abhängigkeit von der Laufzeit des Vertrages, Bei einem 99 Jahre laufenden Recht wird zB. das 18,589-fache des jährlichen Erbbauzinses angesetzt. Es kann allerdings auch vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte die bereits vom Grundstückseigentümer bezahlten Erschließungskosten erstattet.

Kommt halt darauf an wie teuer das Grundstück ist und wer der Erbbaurechtsgeben ist, usw. - kommen einige Faktoren ins Spiel.

MfG.
Florian