Es besteht eine Grenz Überbauung seit 1952 wo der größere Teil des Gebäudes sich auf meinem Grundstück befindet und ein geringer Teil auf dem Nachbargrundstück. Bis 2009 war die Gemeinde Verwalter für das Grundstück und hat den überbauten Teil genutzt und vermietet bis zur Unnutzbarkeit. Seit 2009 ist die Gemeinde jetzt Eigentümer und jetzt behauptet die Gemeinde weil ich den größeren Teil des Gebäudes besitze bin ich Eigentümer des ganzen Gebäudes.Wollen jetzt per Gerichtsbeschluss das die Überbauung zurück gebaut wird.
Hi,
dann würde ich mal anfragen ob man auch die gesamte eingenommene Miete erhält.
MFG
Hallo,
grundsätzlich ist ein Gebäude fester Bestandteil des Grundstücks auf dem es sich befindet. Bei einem Überbau fällt demjenigen das Eigentum am Gebäude zu, der den größeren Teil des Bauwerks auf seinem Grundstück hat. Insoweit wäre es dann tatsächlich „Deins“ und „Dein“ Überbau.
Allerdings kann die Gemeinde *als überbauter Grundstückseigentümer* angesichts der geschilderten Umstände kaum noch den Rückbau verlangen, da sie dies schon hätte etwas früher tun müssen 
(siehe §912 BGB).
Das verhindert *nicht* einen ggf. bestehenden Beseitungsanspruch aus dem öffentlichen Recht in dem Fall eines komplett bauordnungswidrig errichteten Gebäudes oder die Zahlung einer Entschädigung für den Überbau!
Praktischweise löst man solche Schwierigkeiten mit einer vereinfachen Umlegung nach dem Baugesetzbuch (frühere Grenzregelung) und „kauft“ den überbauten Teil einfach. Wenn das Gebäude ansonsten legal errichtet wurde, sollte man sollte danach fragen.
Außerdem sollte man hier schon mal klären, wie die Gemeinde Eigentümer des Nachbargrundstücks wurde, auf welcher Basis sie den Teil selbst genutzt hat und wie ggf. das Gebäude auf die beiden Grundstücke gekommen ist.
Ferner ist es „wie immer“ nicht ganz unerheblich, in welchem Bundesland sich das Gebäude befindet, da neben dem Bauordnungsrecht ggf. das Sachenrecht im sog. Beitrittsgebiet exotische Abweichungen vom vorgenannten „parat“ halten könnte (ich habe das Stichwort „Bodenreform“ gesehen) . Wenn man nicht auf kooperative Gesprächspartner bei „der Gemeinde“ trifft, sollte man ggf. die Erstberatungskosten eines Anwalts investieren.
Gruß vom
Schnabel
grundsätzlich ist ein Gebäude fester Bestandteil des
Grundstücks auf dem es sich befindet. Bei einem Überbau fällt
demjenigen das Eigentum am Gebäude zu, der den größeren Teil
des Bauwerks auf seinem Grundstück hat. Insoweit wäre es dann
tatsächlich „Deins“ und „Dein“ Überbau.
Nein.
Eigentümer des (ganzen) Gebäudes wird im Regelfall der Eigentümer des Grundstücks, von dem überbaut wurde (Stammgrundstück) - sofern es sich um einen nach § 912 Abs. 1 BGB zu duldenden Überbau handelt. Ist der Überbau dagegen nicht nach § 912 Abs. 1 BGB zu dulden und auch nicht aus anderen Gründen rechtmäßig, dann wird in der Regel der Eigentümer des Nachbargrundstück Eigentümer - allerdings nur des überbauten Teiles und nicht des kompletten Gebäudes. Auf welchem Grundstück das Bauwerk mehr oder weniger steht, spielt dabei weder in dem einen noch dem anderen Fall eine Rolle.
Abschließend läßt sich die Frage, wer Eigentümer ist, aber in jedem Fall nur beantworten, wenn man die Geschichte des konkreten Überbaufalles kennt, einschließlich etwaiger Vereinbarungen zwischen den betroffenen Grundstückseigentümern oder ihren Rechtsvorgängern.
Das Gebäude wurde errichtet 1820, gehörte zu einem Landgut.
1952 Bodenreform Neufestlegung der Grenzen so wie heute noch vorhanden sind.
Bis 2006 in der Hand der Treuhand und verwaltet, genutzt und vermietet von der Gemeinde.
2006 versteigert von der Treuhand an einen Grundstücksmakler. Laut seiner Aussage ohne Besonderheiten im Kaufvertrag und Grundbuch, also mit Gebäude.
Durch Unstimmigkeiten mit der Gemeinde wegen fehlender Zufahrt hat die Gemeinde das Grundstück 2009 erworben.
Das Gebäude wurde jetzt von der Gemeinde baulich so verändert (Dach weg,der Brandgiebel der das Gebäude geteilt hat weg,jetzt nur noch abriss).
Jetzt bestehen Streitigkeiten mit der Gemeinde.
2011 wurde mit der Gemeinde die Grenze neu vermessen (Vermessungsbüro).
Jeder Teil des Gebäudes wurde mit Zugehörigkeitshaken versehen, wo jetzt ersichtlich ist wem was gehört.Gegen diese Vermessung wurde kein Widerspruch eingelegt.Wurde so im Katasteramt eingetragen.
Jetzt laut Aussage der Gemeinde hat der Vermesser die Zugehörigkeitshaken nicht übernommen und nicht eingetragen.
Kann jetzt nicht nachvollziehen wo die Zugehörigkeitshaken herkommen.Ich habe die Zeichnung so erhalten vom Vermesser mit den Zugehörigkeitshaken.
mit freundlichem Grüssen
aus Sachsen Anhalt
Hallo,
Du hast grundsätzlich Recht, *wenn* der Eigentümer selbst überbaut hat und es sich um grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz handeln würde. Das hat er hier aber nicht bzw. ist dem derzeitigen Eigentümer nicht mehr zuzurechnen.
Hier wurde ein Grundstück mit einem Gebäude offenbar erworben! Selbst wenn es ein vorsätzlicher Überbau wäre, bleibt ein Gebäude nicht teilbar. Dann richten sich die Rechte (am Baukörper) nach denen der Gemeinschaft. Ein Gebäude bestimmt sich zwar auch dann nach Bruchteilen, was aber dazu führt, dass wieder der *größere* Teil den größeren Anteil am Recht hat. Da die Teilung in Natur eines Gebäudes ziemlich sicher unmöglich sein dürfte, ist dann nur der Verkauf des Anteils möglich. Da der aber in einer Vielzahl von Fällen keine ordnungsgemäßde Nutzung (und schon gar keinen bauordnungsrechtlich einwandfreien Baukörperteil) ergeben wird, ist in der Regel der Verkauf an einen Dritten nach 753 (1) BGB nicht möglich. Das führt dann entweder zur analogen Anwendung der Überbaurente oder zu einem Kauf (durch Versteigerung unter den Teilhabern). Bei einem Überbau ohne Vorsatz wird der überbaute Gebäudeteil kein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, was zu meiner ersten Antwort führt.
Das war mir aber zu lang zu schreiben und ersteres (Vorsatz u.ä.) aus den Schilderungen der Frage auch nicht zu erwarten
Da das ganze im Beitrittsgebiet stattfindet, ist das aber ohnehin alles graue Theorie Ich empfehle eine anwaltliche Erstberatung
Gruß vom
Schnabel … mehr auf http://w-w-w.ms/a468am
Du hast grundsätzlich Recht, *wenn* der Eigentümer selbst
überbaut hat und es sich um grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz
handeln würde.
Nein. Auch die Aussage zum entschuldigten Überbau trifft zu. Lies z.B. Bassenge in: Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 912 Rn. 12.
Selbst wenn es ein vorsätzlicher Überbau wäre, bleibt ein
Gebäude nicht teilbar. Dann richten sich die Rechte (am
Baukörper) nach denen der Gemeinschaft.
Nein. Lies z.B. BGH, Urteil vom 12.07.1984 - IX ZR 124/83 - NJW 1985, 789 [790 f.].
Da das ganze im Beitrittsgebiet stattfindet, ist das aber
ohnehin alles graue Theorie
In der Tat kommt es letztlich auf die Einzelheiten des Sachverhalts an, und die sind komplex, wie die nachgelieferten Angaben zeigen. Für eine Bewertung in einem Forum ist das nichts.
Ich empfehle eine anwaltliche
Erstberatung
Wenn das ein echter Fall wäre, würde ich das sofort unterschreiben. Aber die Frage ist ja nicht in „ich“-Form geschrieben, deshalb kann es ja kein echter Fall sein, oder?
Hallo
Leider ist es ein echter Fall und zwar so echt das ich jeden Tag heulen könnte.
Die Gebäude gehörten früher zu dem Landgut und die jetzigen Grundstücksgrenzen gab es früher noch nicht.Die Grenzen wurden durch die Bodenreform 1952 erst festgelegt.Zum Nachbargrundstück gehört auch ein Haus wo die Grenzen genauso durch das Gebäude geht.
Der frühere Eigentümer wurde damals Zwangsenteignet durch die Bodenreform.
Leider ist es ein echter Fall …
na dann: FAQ:1129
hab’ mir schon sowas gedacht. Empfehle den Gang zum Anwalt des Vertrauens.