Immobilien
Von: Μаrіоn, 18.8.2010 19:56 Uhr
Hallo,

da ich mich mit dem Thema kaum auskenne, möchte ich gerne eure Meinungen hören.

Folgende Situation: Wie sind ein Paar, 30 und 33 Jahre alt. Mein Freund ist Beamter und ich habe einen Angestelltenvertrag, der ab dem nächsten Jahr unbefristet läuft. Zusammen haben wir ein Einkommen von ca 3400 Euro. Da wir beide erst jetzt "feste Jobs" haben (Studium, abgebrochenes Studium), konnten wir kein Eigenkapital ansparen. Trotzdem überlegen wir, möglichst bald umzuziehen, da unsere jetztige Wohnung zu klein wird. Wir denken aber momentan, dass es sinnvoller wäre, uns direkt ein kleines Häuschen zu kaufen, da wir nicht noch mehr Miete "verschwenden" möchten.

Würdet ihr uns raten, den Schritt in den nächsten ein, zwei Jahren zu wagen? (Bis dahin könnten wir noch in der Wohnung bleiben). Wenn ja: wäre es sinnvoll, einen Kredit für einen Hauskauf aufzunehmen (viel Eigenkapital werden wir bis dahin immer noch nicht haben, da wir noch Schulden abbezahlen) oder uns evtl. auf einen Mietkauf einzulassen?

Ich freue mich auf eure Meinungen!



  1. Re: Hauskauf - wie finanzieren?
    Hallo Marion,

    bevor man Euch gleich vorrechnet, nicht ganz unberechtigt, dass das ein gewagtes Unternehmen würde, hier meine Meinung, wie es nur gehen kann.

    Ihr bleibt jetzt billig (= klein) wohnen. Alles, was Ihr entbehren könnt, geht in die Tilgung der Altschulden (was wahrscheinlich ohnehin schlechte Konsumschulden sind), und danach sofort in den Sparstrumpf, damit wenigstens die Nebenkosten finanziert werden können.-

    Gleichzeitig rechnet Ihr aus, wie teuer Euch der Kredit käme, schlagt mind. 3% Tilgung drauf (weil es ja wahrscheinlich eine 100%-Finanzierung wird), und lebt jetzt schon so, als hättet Ihr diese Belastung schon. Einen anderen Weg sehe ich nicht.

    Viele Grüße,
    Andreas
    • Antwort von bеrnіеbär (abgemeldet) 0
      Re: Hauskauf - wie finanzieren?
      In den Fällen, wo beide einen sicheren Job haben und man gut verdient, gibts eventuell eine 100% Finanzierung.

      M.E. sollte man aber zumindestens 20% des Kaufpreises plus
      Nebenkosten aufbringen können.

      Am besten schon mal im Internet bei den (größeren) Vermittlern
      sich informieren.

      Aber aufpassen:
      Die meisten Konditionen sind Lockangebote; man muss bei
      Zusage mit höheren Zinsen rechnen.
      Und Achtung:
      Diejenigen, die an der Spitze stehen mit ihren Angeboten
      im Internet, sind im Endeffekt oft die teuersten.


      Am besten ist immer ein einfaches Annuitätendarlehen.
      Zusammengesetzte Finanzierungen dienen i.d.R. nur der
      Konditionenverschleierung bzw. kann man damit eventuell
      die Preisangabenverordnung umgehen (eff. Zinssatz!)

      Mietkauf ist Unsinn, bzw. Augenwischerei;
      die Belastung, die man durch ein einfaches Annuitätendarlehen
      hat, kann man nicht durch andere Finanzierungsformen umgehen.
      Bzw. zeichen sich die "Mietkauf" Anbieter m.E. häufig durch eine
      außergewöhnliche Unseriösität aus.
      • Antwort von Rаlf 0
        Re: Hauskauf - wie finanzieren?
        Hi,

        ich bin etwas anderer Meinung als die Vorredner. Das heutige Kapitalmarktumfeld spricht für eine Finanzierung.... und das möglichst bald.

        Wenn Ihr wartet bis Ihr 20 % Eigenkapital angespart habt, können (werden) die Zinslandschaften wieder anders aussehen (aber bestimmt nicht besser).

        Im Grundsatz müsst Ihr zumindest die Kaufnebenkosten (ca. 5,5%) an echtem Eigenkapital haben, um noch einigermaßen gute Konditionen zu bekommen (Für mich ist im Grundsatz alles unter 5% bei Laufzeiten von > 10 Jahren günstig - zwar nicht BILLIG, aber günstig.) Aber natürlich ist es besser nochmals ca 10% des Kaufpreises nicht finanzieren zu müssen.

        Maßgeblich für eine einigermaßen gute Planung sind aber generell noch andere Faktoren, wie z.B. ...wie teuer darfs denn für welche Art Immobilie werden, welches Bundesland (wg. verschiedener Förderungen-allerdings meist bei Fam. mit Kindern), Eure Familienplanung und und und.

        Ihr seht, im Grunde ist es nicht möglich einen pauschalen Tipp zu geben, dafür ist das alles zu individuell.

        Aber, einen Tipp... geht mal zu einer Genossenschaftsbank (Voba/Raiba) fragt nach der Kombi Kfw über die Bank / und 30 Jahreskonditionen bei der MHB :-) (WICHTIG: NIX mit Bausparen!!!)

        .... unschlagbar - auch bei echten 100% .... wenn die Bank mitmacht.... *Tipp: nicht telefonisch anfragen....sondern hingehen und persönlich ein Angebot rechnen lassen*

        Grüße
        • Antwort von Βіrk Β 0
          Re: Hauskauf - wie finanzieren?
          Ich würde Euch dringend abraten, denn ihr gebt Geld aus, das ihr nicht habt, für ein Haus, das ihr SO ziemlich wahrscheinlich später nicht braucht.

          Ihr wisst doch in Eurer Situation (Stichwort Kinder etc.) nicht wirklich, wie groß das Haus sein müsste und würdet euch mangels Masse jetzt vermutlich so oder so etwas kaufen, was später (auch ohne Kinder) zu klein/schäbig/blöd ist, nur um es irgendwie hinzubekommen.

          In ein paar Jahren wollt ihr dann was vernünftiges und dürft Eure Neuanschaffung mit heftigem Verlust verticken und bekommt erst Recht keinen brauchbaren Kredit mehr.

          jm2c
          2 Kommentare
          • Re^2: Hauskauf - wie finanzieren?
            Ich würde Euch dringend abraten, denn ihr gebt Geld aus, das
            ihr nicht habt, für ein Haus, das ihr SO ziemlich
            wahrscheinlich später nicht braucht.
            Dem kann ich nur beipflichten. Allein die ganzen Transaktionskosten (Grunderwerbsteuer, Notar), die ohne Makler bereits bei etwa 5,2% des Kaufpreises anzusetzen sind, werden die Kalkulation "billige Zinsen" bereits wieder torpedieren, wenn ihr in wenigen Jahren wieder verkauft.

            Auf keinen Fall Mietkauf, es sei denn, ihr habt Streit mit eurem Geld. Da würde ich mich allerdings auch noch als Abnehmer anbieten, dass müsst ihr nicht so aufwendig über Mietkauf versenken! ;)

            Derzeit werben viele Institute für eine Kombi-Lösung mit einem Bausparvertrag und einer Zwischenfinanzierung. Bausparvertrag über die benötigte Summe, Zwischenfinanzierung über jetzt zahlbare Summe plus Ansparrate für den Bausparvertrag, und die ZwiFi wird dann über das Bauspardarlehen bei Zuteilung getilgt. Das schlagende Argument dabei ist vielfach das emotionale Argument "Zinssicherheit über die ganze Laufzeit". Das ist zwar richtig, aber um welchen Preis??? Schließlich leiht man sich für einige Jahre erst einmal auch sein eigenes Geld, zahlt dafür 5% Sollzins und bekommt 1% Habenzins. Hinzu kommt die Abschlussprovision beim Bausparvertrag etc.etc.
            Das ist eine halbwegs simple Rechenaufgabe: Man vergleiche diese Kombi-Lösung mit einem 10-Jahres-Kredit, indem man alle Zahlungen nimmt, die bei der Kombi-Lösung innerhalb von 10 Jahren anfallen, und als Zins- und Tilgungsleistungen auf einen 10-Jahres-Festzins-Kredit annimmt. Dann schauen, wie viel Kredit dann noch da ist. Und dann schauen, wie hoch der Zins steigen kann, so dass der Kredit mit genau den gleichen Zahlungen wie beim Doppeldecker in genau der gleichen Zeit getilgt ist. Ich habe bisher noch keine Konstellation in der Praxis gesehen, in der der Anschlußzins nicht über 10,6% hätte steigen dürfen, und habe das auch meinem - ansonsten von mir wirklich geschätzten Bankbetreuer - vorgerechnet, was er mir dann bestätigte.

            Zins etc. sind alle schöne Kennziffern, aber Cash Flows lügen nicht, da kann ich nix wegdrücken wie bei den Effektivzinsberechnungen.

            Und ich würde erst einmal alle Konsumschulden wegdrücken (schnellstmöglich abzahlen), Eigenkapital mit möglichst hoher Sparrate bilden (schadet nie, verringert zukünftige Sollzinssätze und erhöht die Wahrscheinlichkeit, eine Finanzierung zu bekommen, weil die Bank sehen kann, dass ihr diese Raten auch wirklich leisten könnt) und dann in einem Jahr einmal schauen, wie ich damit vorwärts gekommen bin. Die Transaktionskosten sollte ich schon komplett zahlen können, den Umzug und eventuelle Renovierungen auch, sonst besser bleiben lassen.

            Ist vielleicht nicht das, was Du hören willst, aber dafür ehrlich.
          • von Βіrk Β 0
            Re^3: Hauskauf - wie finanzieren?
            Und man sollte auch erwähnen:

            - es gilt NICHT "Jetzt oder nie". Die Zinsen sind jetzt niedrig, waren vor Jahren aber auch schon mal niedrig, werden vielleicht noch niedriger und sind in einigen Jahren bestimmt auch mal wieder niedrig. Es gibt Finanzexperten, die von einer sehr langen Deflation ausgehen mit extrem niedrigen Zinsen.
        • Antwort von Wоlfgаng 0
          Re: Hauskauf - wie finanzieren?
          Guten Morgen,

          einen Punkt den ihr unbedingt mit einrechnen müsst ist: Was passiert wenn Du schwanger wirst: Kann dein Freund die Raten und die Unterhaltskosten (für seine Familie) dann allein stemmen? Wenn das nicht gegeben ist, dann lasst es gleich bleiben!

          Eine Möglichkeit um den aktuellen Niedrigzins mitzunehmen: Macht einen Bausparvertrag (große Summe), achtet aber darauf, dass die Tilgung beliebig lange sein kann und schaut dass ihr den voll bekommt, dann solltet ihr in zwei, drei Jahren ein gutes Polster mit Eigenkapital zusammen haben. Und wenn dann doch was dazwischen kommen sollte, kann man den Bausparvertrag unter euch beiden immer noch sehr einfach aufteilen....

          Grüße
          4 Kommentare
          • Re^2: Hauskauf - wie finanzieren?
            Vielen Dank für alle Anregungen und Meinungen.

            Zur Versetzung: beim heutigen Lehrermangel ist es ja eher unwahrscheinlich, dass man weit weg vom Wohnort arbeiten muss, denke ich.

            Zu Familienplänen: Natürlich kann es sein, dass wir irgendwann Kinder möchten. Allerdings wäre hierfür die Voraussetzung, eine größere Wohnung zu haben...und ich denke, dass man ein Jahr überbrücken könnte, danach muss ich natürlich wieder arbeiten gehen.

            Kann man einen Bausparvertrag auch nur über 2 - 3 Jahre abschließen? Was ist, wenn der Bausparvertrag noch "läuft" und man den Kredit aufnehmen möchte? Gilt ein laufender Bausparvertrag als "Eigenkapital"?

            Wir werden nun tatsächlich anfangen, das Geld zur Seite zu legen, das wir für die Finanzierung bräuchten und "austesten", ob wir das schaffen könnten (400 Euro Miete - wir legen zusätzlich 500 Euro zur Seite - ist das realistisch?).
          • Re^3: Hauskauf - wie finanzieren?
            Hi, Zu Familienplänen:
            Ich denke ich erzähl dir nichts neues, dass es da schon die tollsten Überraschungen gab ;-) Kann man einen Bausparvertrag auch nur über 2 - 3 Jahre
            abschließen?
            Was meinst Du mit abschließen? Wenn das DIng voll ist und entsprechende Punkte angesammelt hat, dann wird der zuteilungsreif, d.h. man kann das Geld/Kredit direkt verwenden. Ich habe was von 7 Jharen im Kopf, die ein Bausparvertrag existieren muss, damit man drauf zugreifen kann. Allerdings zählt das Geld was drin ist schon als Sicherheit und zudem kann man den Betrag über den der Bausparvertrag läuft dann zwischenfinanzieren und der Kredit wird dann entsprechend billiger (weil er eben nur 5 Jahre läuft und keine 10).
            Wir werden nun tatsächlich anfangen, das Geld zur Seite zu
            legen, das wir für die Finanzierung bräuchten und "austesten",
            ob wir das schaffen könnten (400 Euro Miete - wir legen
            zusätzlich 500 Euro zur Seite - ist das realistisch?).
            Ob das realistisch ist weiß ich nicht. Das müsst schon ihr entscheiden. Mit Tilgung kostet euch ein Darlehen bei 5% Zins (ca. 180.000) pro Monat rund 900€. Daraus solltet ihr schließen, dass 500€ das mindeste wäre. Schaut euch eure Finanzen an, ob ihr evtl. noch mehr leisten könnt. Zumindest während ihr beide arbeitet. Bedenkt auch, dass neben den Zinsen und TIlgung auch noch weitere Nebenkosten dazukommen, die derzeit evtl. in der Miete stecken (Müllgebühren, Steuern und Abgaben,...), das kommt dann noch oben drauf!

            Ach noch was: Wenn einer (oder beide?) von euch eine Kapitallebensversicherung habt die lange läuft, könnt ihr diese ebenfalls als Sicherheit in die Finanzierung einbringen!
          • Re^4: Hauskauf - wie finanzieren?
            Hallo. Wenn das Ding voll ist und
            entsprechende Punkte angesammelt hat, dann wird der
            zuteilungsreif, d.h. man kann das Geld/Kredit direkt
            verwenden.
            Ja Ich habe was von 7 Jahren im Kopf, die ein
            Bausparvertrag existieren muss, damit man drauf zugreifen
            kann.
            Nein, kann kuerzer sein.
            Wer sofort 50 Prozent einzahlt hat geschaetzt nach 2-3 Jahren die Zuteilung, haengt aber stark von der Bausparkasse ab, dort nachfragen.

            Die 7 Jahre sind fuer die Rueckzahlung von Foerderungen wichtig.
            Gruss Helmut
          • Re^5: Hauskauf - wie finanzieren?
            Danke für die Info!
        • Antwort von mіаmеі 0
          Re: Hauskauf - wie finanzieren?
          Hi,

          alles, nur kein Mietkauf!

          Bei den günstigen Zinsen, die wir schon seit fast 10 Jahren haben, wäre Mietkauf die schlechteste aller Lösungen!

          Zum weiteren Überlegen:
          Wie sicher ist es, daß dein Mann als Beamter die nächsten 30 Jahre nicht versetzt wird?

          grüße
          miamei