Immobilien
Von: Dennis99, 28.7.2010 11:17 Uhr
Hallo zusammen!

Wir (Frau mit kleinem Kind) wollen uns ein Häuschen kaufen und haben auch schon eines im Focus.

Folgende Eckdaten zum Objekt:

Ländliche Lage in 1.500Einwohner Ort, aber in der Rhein-Main Region. Also nicht komplett abseits.
Das Haus ist ca. 100Jahre alt (ist noch komplett eingerichtet, als wenn die ehem. Besitzerin einkaufen gegangen ist) auf 1.000m2 Fläche mit angrenzender 3.000m2 Wiese/Ackerland. Haus liegt direkt an der Hauptstraße. Rückseite ist Ortsrandlage.

- Wohnfläche nicht bekannt, ca. 140m2 auf zwei Ebenen
- Scheune + Anbau in gutem altersbedingten Zustand.

Das Haus ist keine „alte Hütte“ wie man sie evtl. in dem Alter erwartet. Es wurde zwar nicht die große Renovierungskeule geschwungen, wenn aber was zu machen war, wurde es fachmännisch erledigt. Heizbrenner wurde beispielsweise vor 4 Jahren von Öl auf Gas umgestellt und ausgetauscht. Wasserversorgung im Kellerbereich erneuert. Haus wurde in den letzten ca. 10Jahren von außen neu angelegt. In anderen Regionen Deutschlands bekommt man so was vielleicht für 90.000-100.000EUR, bei uns hier in der Region halt leider nicht.

Das Haus hat folgende Hauptmängel:

- Keine Wärmedämmung
- Fenster aus den 70er – Anfang 90er Jahre
- Sanierungsbedürftiges Bad/Toilette (seltsame Aufteilung mit Trennwand)
- Stromversorgung 2-Adrig
- 2 Stellen im Haus mit Schimmel (evtl. aufgrund des Leerstandes von 1/2Jahr und schlechter Lüftung)

Haus soll von Verkäufer (Sohn) verkauft werden, da seine Mutter wegen Krankheit in ein Alten/Pflegeheim kam. Der Sohn wohnt ca. 160km entfernt und ist daher sehr selten vor Ort (hat Nachbarn beauftragt für Post, Wiese mähen, Besichtigungstermine). Im Telefongespräch machte er deutlich, dass es dieses Jahr noch verkauft werden soll. Erst wollte er es über Makler machen, nun wären aber mehrere Interessenten da und daher würde er es privat machen.

Die örtliche Gemeinde war im Auftrag des Verkäufers vor Ort um das Haus auf 143.000EUR geschätzt.

Ich hatte nun ein Gespräch nach unserer Besichtigung mit ihm und habe ihm unser großes Interesse mitgeteilt. Er selbst hätte sich noch keine abschließenden Gedanken über den Preis gemacht, aber die Gemeinde wäre ja bekannt dafür zu niedrig zu schätzen.
Anmerkung von mir: Warum sollten die für die eine oder andere Seite höher oder niedriger Schätzen, die haben doch nix davon.

Ich habe ihm auf Grund der Mängel 145.000EUR angeboten. Er hat nicht komplett ablehnend reagiert, aber er meinte, das wäre die unterste Untergrenze. Ich schätze er hat sich 160.000-170.000EUR vorgestellt, obwohl ich von einer Gemeindemitarbeiterin erfahren habe, dass er wohl mit 140.000EUR gerechnet hat. Hätte er zumindest gesagt, keine Ahnung ob das stimmt!

Ich will ihm beim nächsten Gespräch noch anbieten die Wohnung zu Räumen für den Preis. Er meint aber wohl, das wären ja noch „Reichtümer“ die wir ihm abkaufen sollten. Ist aber nicht so! Er kann sich die seiner Meinung nach wertvollen Dinge ja gerne holen!

Was meint Ihr, sollte man bei dem Preis bleiben aufgrund des Sanierungs- bzw. Renovierungsbedarfs?? Uns würde das Haus sehr gefallen, wegen Scheune und Wiese. In unserem ländlichen Ort gibt es halt auch so etwas kaum zu kaufen. Und wenn dann deutlich teurer.

Er meinte letzte Woche, dass er sich höchstwahrscheinlich in der Woche noch mal meldet wegen dem Preis. Er wolle sich Gedanken machen. Ich schätze er wollte warten ob noch Leute kommen die mehr bieten. Bisher hat er sich aber nicht gemeldet! Wir schätzen, dass die Nachfrage doch nicht sooo groß ist als er gedacht hat und nun doch noch etwas wartet bis er anruft. Ist halt alles Spekulation momentan.

Die Frage ist halt, ob wir auf Zeit spielen sollen. Soll ich ihm „nachrennen“ oder besser noch 1-2 Wochen abwarten und dann erst melden soll?? Der denkt sonst noch er verkauft ein Schnäppchen, weil ich so „heiß“ drauf bin. Was meint ihr????

Gruß
Dennis



  1. Antwort von Birk B 2
    Re: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
    Hi,

    als erstes: er MUSS verkaufen (sonst gammelt ihm das Ding weg und wird jeden Tag wertloser), ihr KÖNNT kaufen!

    Das Haus, das ihr beschreibt klingt sehr bedenklich nach eventueller Pleite und Großbaustelle, in der nach und nach Mängel auftauchen, die euch am Ende teuer zu stehen kommen können. Also Vorsicht!

    Sofern ihr nicht vom Fach seid: Nehmt Euch bitte einen fachmännischen Rat (Architekt, Gutachter) vor Ort zur Seite, der die Substanz und die entstehenden Kosten für Euch schätzt. Das kostet euch 300 Euro, spart Euch am Ende aber vielleicht 145.000 Euro!

    Wirklich!! Hört nicht auf irgendwelche entfernten Bekannten, die 1960 mal eine Gartenmauer gesetzt haben und seitdem als Handwerksexperten gehandelt werden.

    Und das Objekt hat einige Stolpersteine: Ländliche Lage in 1.500Einwohner Ort, aber in der Rhein-Main
    Region. Also nicht komplett abseits.
    Müsst ihr selbst beurteilen. Schaut euch aber alle Immo-Anzeigen dieses Ortes an, erkundigt Euch nach eventuellen Straßenbauplänen und bekannten Problemen des Orts (sozial, ökologisch, verkehrstechnisch, DSL, ...). Das Haus ist ca. 100Jahre alt
    Sofern ihr keine begnadeten & begeisterten Handwerker mit viel Freizeit seid, wäre das aus meiner Sicht ein klares K.O. Kriterium. Vor 100 Jahren hat man nach ganz anderen Standards gebaut, die heute weder in Sachen Belastbarkeit noch Wohnkomfort entsprechen. In 100 Jahren können auch kleine Mängel im Verborgenen riesige Schäden angerichtet haben (Schwamm, Schimmel, Tiere, Setzung, ...). Wer nicht bereit ist, dieses Abenteuer dann auch durch finanzielle oder handwerkliche Kraft zu stemmen, findet sich schnell bei RTL2 wieder. (ist noch komplett eingerichtet,
    als wenn die ehem. Besitzerin einkaufen gegangen ist)
    Sehe ich auch als Nachteil, weil man die ganzen Mängel hinter den Möbeln nicht sieht. auf
    1.000m2 Fläche mit angrenzender
    3.000m2 Wiese/Ackerland.
    1000qm Garten ist super, aber auch ein bisschen Arbeit. Habt ihr Zeit dafür?

    3000qm Acker müssen entweder durch Tiere o.ä. genutzt oder verpachtet werden. Habt ihr Tiere oder Pachtinteressenten? Haus
    liegt direkt an der Hauptstraße. Rückseite ist
    Ortsrandlage.
    "Hauptstraße" ist ein dehnbarer Begriff. Nachdem wir aber in einem winzigen Dorf an der Hauptstraße mal gewohnt haben, weiß ich, wie nervig es sein kann, immer die Fenster geschlossen halten zu müssen. Ist die Straßenseite wenigstens nach Norden und hat keine besonderen Zimmer dorthin?
    - Wohnfläche nicht bekannt, ca. 140m2 auf zwei Ebenen
    - Scheune + Anbau in gutem altersbedingten Zustand.
    Habt ihr denn Verwendung für Scheune und Anbau oder sind das nur Dinge, die ihr instandhalten müsst (ja, müsst ihr, die brechen sonst zusammen!). Das Haus ist keine „alte Hütte“ wie man sie evtl. in dem Alter
    erwartet.
    Fachwerk oder wenigstens Stein? Es wurde zwar nicht die große Renovierungskeule
    geschwungen, wenn aber was zu machen war, wurde es
    fachmännisch erledigt. Heizbrenner wurde beispielsweise vor 4
    Jahren von Öl auf Gas umgestellt und ausgetauscht.
    Wasserversorgung im Kellerbereich erneuert.
    Mit anderen Worten: Es wurde nur das nötigste geflickt, was die alte Oma so brauchte. Die Chancen stehen gut, dass ihr das im Laufe des Umbaus auch noch alles rausreißen müsst. Haus wurde in den
    letzten ca. 10Jahren von außen neu angelegt.
    ? Ihr meint den Garten, oder? In anderen
    Regionen Deutschlands bekommt man so was vielleicht für
    90.000-100.000EUR, bei uns hier in der Region halt leider
    nicht.
    eher für 50.000, je nach Wert des Landes. Das Haus wird als Belastung dann vom Wert abgezogen. Das Haus hat folgende Hauptmängel:

    - Keine Wärmedämmung
    - Fenster aus den 70er – Anfang 90er Jahre
    - Sanierungsbedürftiges Bad/Toilette (seltsame Aufteilung mit
    Trennwand)
    - Stromversorgung 2-Adrig
    Über die Dämmung der Außenfassade gehen die Meinungen auseinander. Das soll Euch ein Experte vor Ort ausrechnen, ob das lohnt.

    Fenster aus den 70ern müssen oft ersetzt werden (mechanisch als auch wärmetechnisch). Legt mal mindestens 15-20.0000 dafür beiseite.

    Bad/Toilette ist teuer. Oft kommt man da vom Hölzchen zum Stöckchen und hat am Ende die gesamte Wasserversorgung des Hauses angefasst. Bei 100 Jahren und Renovierungsstau sogar sehr wahrscheinlich.

    Ich vermute, dass ihr Sanitär und Elektro komplett neu machen dürft, womit dann schonmal die nächsten 40.000 weg sind. - 2 Stellen im Haus mit Schimmel (evtl. aufgrund des
    Leerstandes von 1/2Jahr und schlechter Lüftung)
    ALARM!!! ALARM!!! Schimmel kommt in den selteneren Fällen durch falsches Lüften (beliebte Verkäuferausrede) sondern fast immer durch Feuchte im Mauerwerk. Da bspw. Fundamente vor 100 Jahren nicht absperrten, kann dies sehr sehr teuer werden.
    Bedenkt auch, dass neue Fenster mehr abdichten und Schimmel eher begünstigen!

    UNBEDINGT durch Gutachter betrachten lassen, das seid ihr eurer GEsundheit schuldig. Haus soll von Verkäufer (Sohn) verkauft werden, da seine
    Mutter wegen Krankheit in ein Alten/Pflegeheim kam. Der Sohn
    wohnt ca. 160km entfernt und ist daher sehr selten vor Ort
    (hat Nachbarn beauftragt für Post, Wiese mähen,
    Besichtigungstermine). Im Telefongespräch machte er deutlich,
    dass es dieses Jahr noch verkauft werden soll. Erst wollte er
    es über Makler machen, nun wären aber mehrere Interessenten da
    und daher würde er es privat machen.
    Jaja, is klar. Die örtliche Gemeinde war im Auftrag des Verkäufers vor Ort um
    das Haus auf 143.000EUR geschätzt.
    Schall und Rauch. Ich hatte nun ein Gespräch nach unserer Besichtigung mit ihm
    und habe ihm unser großes Interesse mitgeteilt. Er selbst
    hätte sich noch keine abschließenden Gedanken über den Preis
    gemacht, aber die Gemeinde wäre ja bekannt dafür zu niedrig zu
    schätzen.
    blablabla Anmerkung von mir: Warum sollten die für die eine oder andere
    Seite höher oder niedriger Schätzen, die haben doch nix davon.
    Die haben aber ohnehin zu wenig eure Interessen im Blick. Den Preis bestimmen die Käufer, nicht die Gemeinde. Ich habe ihm auf Grund der Mängel 145.000EUR angeboten. Er hat
    nicht komplett ablehnend reagiert, aber er meinte, das wäre
    die unterste Untergrenze.
    D.h. heißt meist, dass er sich gerade freut soviel geboten zu bekommen.



    Ich schätze er hat sich 160.000-170.000EUR vorgestellt, obwohl ich von einer
    Gemeindemitarbeiterin erfahren habe, dass er wohl mit
    140.000EUR gerechnet hat. Hätte er zumindest gesagt, keine
    Ahnung ob das stimmt!
    Stimmt vermutlich. Ist aber ein Indiz dafür, dass das Haus keine 120.000 Wert ist! Ich will ihm beim nächsten Gespräch noch anbieten die Wohnung
    zu Räumen für den Preis. Er meint aber wohl, das wären ja noch
    „Reichtümer“ die wir ihm abkaufen sollten. Ist aber nicht so!
    Er kann sich die seiner Meinung nach wertvollen Dinge ja gerne
    holen!
    Absolut. Was meint Ihr, sollte man bei dem Preis bleiben aufgrund des
    Sanierungs- bzw. Renovierungsbedarfs?? Uns würde das Haus sehr
    gefallen, wegen Scheune und Wiese. In unserem ländlichen Ort
    gibt es halt auch so etwas kaum zu kaufen. Und wenn dann
    deutlich teurer.
    Ihr müsst natürlich selbst bestimmen, wie gerne ihr es haben wollt. Aber lasst euch bitte VORHER von einem EXPERTEN für das Haus aufstellen, welche Kosten auf Euch zukommen und vergleicht dies mit Eurem Budget. Das hat schon so manchen aus den Schuhen gehauen und dann zurück auf den Boden geholt!
    Er meinte letzte Woche, dass er sich höchstwahrscheinlich in
    der Woche noch mal meldet wegen dem Preis. Er wolle sich
    Gedanken machen. Ich schätze er wollte warten ob noch Leute
    kommen die mehr bieten. Bisher hat er sich aber nicht
    gemeldet! Wir schätzen, dass die Nachfrage doch nicht sooo
    groß ist als er gedacht hat und nun doch noch etwas wartet bis
    er anruft. Ist halt alles Spekulation momentan.
    Natürlich wartet er, aber ihr solltet Euer Angebot dringend überdenken und euch helfen lassen!!! Die Frage ist halt, ob wir auf Zeit spielen sollen. Soll ich
    ihm „nachrennen“ oder besser noch 1-2 Wochen abwarten und dann
    erst melden soll?? Der denkt sonst noch er verkauft ein
    Schnäppchen, weil ich so „heiß“ drauf bin. Was meint ihr????
    Warten, Hilfe holen, Preis neu kalkulieren (Haus + Renovierung = Betrag X --> was gibt es sonst für diesen Betrag?), dann ggf. deutlich weniger bieten und dann abwarten.

    Die Zeit spielt für Euch!
    10 Kommentare
    • von Dennis99 0
      Re^2: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
      Hallo,

      erstmal vielen lieben Dank, dass ihr so ausführlich auf meine Anfrage eingeht.

      Ich kann zwar einige Hinweise entkräften, aber es bleiben auch noch einige. Bei aller Liebe zum Objekt sollte man es wohl doch versuchen nüchtern zu sehen. Oft hat man die rosa Brille auf.

      Es ist halt so, dass wir ein Objekt in der Art suchen mit Scheune und Grünfläche. Ich habe bereits Rasenmäher, Traktor mit Hänger und paar Geräte und bräuchte so was. Die Fläche, Scheune usw. käme mir sogar entgegen.
      Durch den Sohnemann wollen wir halt in dem kleinen Ort bleiben (soziale Kontakte), die Immobiliensuche wird somit schon recht schwierig. In den letzten 5 Jahren wurde solche Objekte eigentlich nicht verkauft. Und wenn, dann waren sie totaler Schrott oder über 200.000EUR was unseren preislichen Rahmen sprengt. Das ist halt unser Problem, ansonsten wäre es wohl egal.

      Die schlechtere Wärmedämmung möchte ich mit einem Holzkaminofen ausgleichen.
      Ich habe gelesen, die gibt’s auch schon mit Wärmeführung in 3-4 Räumen. Wird aber wohl erstmal auf einen normalen Holzkaminofen herauslaufen. An das Holz komme ich vergleichsweise günstig ran, über Bekannte bzw. mache ich es selbst im Wald.

      Zu den Fragen…

      Es ist kein Fachwerkhaus. Stein mit massivem Keller.

      Das Haus wurde in den letzten 10Jahren außen angelegt (die Fassade). Man hat nur nicht auf die nötige Wärmedämmung geachtet. Wahrscheinlich wegen Unwissenheit und Kostengründen.

      Die Nachbarin hat uns durchs Haus geführt und gemeint die letzten Jahre hätte die alte Dame nur noch im EG gewohnt und dort geheizt. Mein Schwiegervater (hat in Eigenleistung bereits mehrere Häuser gebaut) meinte, es könnte dadurch und bedingt durch die schlechte Isolierung der Dachfläche der Schimmel kommen. Es betrifft die Rigipsplatten die im Treppenhaus an´s Dach „genagelt“ wurden. Aber ihr habt recht, wirklich beurteilen kann das wohl nur ein Fachmann oder wenn man die Platten runterreißt und dahinter schaut.

      Es stimmt schon, wenn man die Dinge so zusammenrechnet, dann kommt schon einiges zusammen, auch wenn man nicht alles sofort macht.

      Wenn ich eure Kommentare so lese, geht’s mir bezüglich der Verfügbarkeit der Immobilie zumindest schon besser. Jeder der sich etwas näher damit beschäftigt, sollte doch auf den Trichter kommen, dass es nicht mehr wert ist als der Schätzpreis der Gemeinde. Eher weniger. Ich wollte auf maximal 150.000EUR hochgehen, aber das lasse ich besser sein!!

      Wir warten jetzt einfach mal ab was passiert. Wenn es halt wirklich einer für einen höheren Preis kauft, ist er selber schuld und wir hatten dann halt pech. Oder Glück, wie man es nimmt. :-)

      Für Tipps und Ratschläge bin ich offen!
      Nur her damit, so oft kauft man ja kein Haus ;-)

      Gruß
      Dennis
    • von ich_vogel 0
      Re^3: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
      Hallo, Es betrifft die Rigipsplatten die im Treppenhaus an´s Dach „genagelt“ wurden
      Dann kannst du davon ausgehen, dass das Dach darüber undicht ist oder zumindest dass Feuchtigkeit durch Regen, Schnee in Kombination mit Wind hereinkam.
      D.h. es ist wahrscheinlich auf alle Fälle die Dachabdichtung zu reparieren bzw. neu zu machen (sofern diese überhaupt besteht).

      MfG
    • von Dennis99 0
      Re^4: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
      Dann kannst du davon ausgehen, dass das Dach darüber undicht
      ist oder zumindest dass Feuchtigkeit durch Regen, Schnee in
      Kombination mit Wind hereinkam.
      D.h. es ist wahrscheinlich auf alle Fälle die Dachabdichtung
      zu reparieren bzw. neu zu machen (sofern diese überhaupt
      besteht).
      Es bestehen, Ziegel, Dachlatten und Sparren. Das wars!
      Müssen wir beim Regen dann mal prüfen...

      Wie es der Zufall will, hat eben der Verkäufer angerufen.

      Die Gemeinde hätte am Bodenrichtwert für die 1.000m2 um´s Haus 38% wegen Hauptstraßenlage und dem angrenzenden Bach abgezogen. Er hätte sich informiert und üblich wäre hier ein Abzug von 10-20%. Also käme er auf 150.000EUR Grundstückspreis + 45.000EUR für das Haus. Er würde es uns für 190.000EUR anbieten. Oh Mann!!

      Ich war erstmal geschockt und habe entsprechend reagiert.
      Ich meinte sofort, so kommen wir nicht zusammen, dann hat sich das wohl erledigt.
      Daraufhin hat er sofort zurückgerudert und gemeint, das wäre ja ein Verhandlungspreis.
      Ich habe ihm nochmals die Punkte der Renovierung/Sanierung aufgezählt und gemeint, dass mein Angebot für 145.000 EUR weiterhin bestand hat. Wir sind nun so verblieben, dass sich jeder noch mal seine Gedanken macht und wir noch mal telefonieren.

      Er hatte sich wohl erhofft, dass ich aufgrund der Summe von 190.000EUR mein Angebot aufstocke auf 150-160 TEUR. Hab ich aber nicht!

      Er hatte durchaus Verständnis und wüsste auch, dass einiges gemacht werden muss.
      Er versucht halt das Beste rauszuschlagen würde ich sagen.

      Er hat bisher nichts von anderen Interessenten erwähnt, ich schätze mal es gibt auch keine.

      Ich hab dann noch mal erwähnt, dass es in derselben Straße ein sehr gut erhaltenes Haus aus den 70ern für 179.000EUR gibt. Innen komplett mit Parkett usw. sofort einzugsbereit. Lage ist halt auch an der Hauptstrasse und sehr wenig Grundstück, daher favorisieren wir sein Haus.

      Meine Frau meint nun ich solle beim nächsten Gespräch auf 150.000EUR erhöhen, weil er ja auch ein Gewinn bei den Verhandlungen machen will und wir das Haus ja auch haben wollen.
      Nicht das er dann zurückzieht…
      Ich sehe es aber eigentlich nicht ein, wenn man rechnet was man da noch reinstecken muss…

      Was meint ihr???

      Gruss
      Dennis
    • Re^5: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
      Hallo Dennis, Was meint ihr???
      Geh davon aus, daß Du einen Rohbau kaufst. Alles andere scheint an diesem Haus erneuerungsbedürftig zu sein.

      Und geh weiter davon aus, daß es (wahrscheinlich) keinen Anderen gibt, der mehr als Du bieten würde.

      Jetzt ist es irgendwo auch ein Pokerspiel ...

      Gruß
      Jörg Zabel
    • von Birk B 1
      Re^5: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
      in anderen Worten: Der Verkäufer ist ein schlechter Pokerer.

      Das Grundstück ist der eigentliche Wert abzgl. der Abrisskosten des alten Hauses, also 150 - 30 ~ 120. Das sollte eure Verhandlungsbasis sein.

      Ihr solltet auch durchblicken lassen, dass ihr je länger ihr draufschaut immer mehr Mängel entdeckt und Sorgen wegen der Gesamtkosten habt (arme Familie etc. pp.).

      Ungesehen nach Eurer Schilderung würde ich das Haus aber nicht kaufen oder zumindest nur für saubillig (120max). Ihr werdet euch noch umschauen, wie viel klein um klein dann gemacht wird und wie schnell dann weitere 60-100.000 Euro weg sind, OHNE dass ihr danach einen Quasi-Neubau habt. Bitte, bitte: Informiert Euch JETZT über die Kosten, die auf Euch zukommen. Selbst wenn Schwiegervater das alles kann (Alter? Wollen?), dann bleibt noch ne Menge für Material etc...

      Mit Holz heizen bspa. mag ja billig sein, ist aber ohne Fördertechnik ein Rückschritt um 150 Jahre, denn ihr dürft dann täglich mehrfach nachlegen etc. Restwärmenutzung und Wassererwärmung über einen Kamin entsprechen ebenfalls in Sachen Regelbarkeit nicht mehr den Ansprüchen des 20. oder gar 21. Jahrhunderts.
    • von ich_vogel 0
      Re^5: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
      Hallo, Es bestehen, Ziegel, Dachlatten und Sparren. Das wars! Müssen wir beim Regen dann mal prüfen...
      Das prüfen kannst du dir sparen. So ein Dach ist niemals dicht.
      Musste es früher auch nicht, da der Dachboden darunter eigentlich nicht benutzt wurde. Zumindest nicht zum Wohnen. Aber es war dann offen, also ohne Gipskarton, dass alles schnell trocknet und nicht schimmelt.

      Je nachdem, ob ihr die Räume unterm Dach nutzen wollt, müsst ihr dann das Dach neu machen. Dh. Isolierung, Schalung, Abdichtung usw. Falls die Sparren zu klein sind, evtl. sogar diese aufdoppeln.

      Gruss
    • Re^3: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
      Hallo,
      mal eine ganz anderer Ansatz,
      ist es denkbar, dass jemand kommt, 200ooo bietet, dann den ganzen Steinekram vom Grundstueck wegraeumt und acht Eigentumswohnungen neu draufbaut, fuer je 160ooo. Wenn das zu Profit fuehren keonnte, solltet ihr nicht zu lange warten.
      Gruss Helmut
    • Re^3: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
      Die schlechtere Wärmedämmung möchte ich mit einem
      Holzkaminofen ausgleichen.
      Fraglich ob das funktionert.
      Das Haus wurde in den letzten 10Jahren außen angelegt (die
      Fassade). Man hat nur nicht auf die nötige Wärmedämmung
      geachtet. Wahrscheinlich wegen Unwissenheit und Kostengründen.
      Eine Außendämmung lohnt sich nicht in jedem Fall. Wenn das Haus schon alt ist, könnte es sein, daß es ziemlich dicke Wände hat. Das Haus meiner Schwiegereltern hat teilweise Außenwände, die über einen Meter dick sind, da bringt eine Außendämmung nicht viel. Wenn eine Außendämmung gemacht wird, sollte man zudem über eine gute Entlüftung nachdenken, da sonst die Gefahr von Schimmelbildung entsteht.
      Gruß
      Tina
    • von Dennis99 0
      Re^4: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
      Die schlechtere Wärmedämmung möchte ich mit einem
      Holzkaminofen ausgleichen.
      Fraglich ob das funktionert.
      Ein normaler Kaminofen kann wohl nur 1 Zimmer heizen und ein weiters leicht temperieren.
      Daher denke ich gerade über ein Kaminofen mit Wassererwärmung nach, den man an den Wasserkreislauf der Heizung anschließen kann. Oder eine Art Warmluftverteilung für weitere 2 Räume per Luftschacht. Das gibt es aber wohl noch nicht sehr lange so ein System.
      Ich hoffe halt, dass dies billiger ist (da man die Schächte selbst einbauen kann) als die Wassererwärmung. Eine Außendämmung lohnt sich nicht in jedem Fall. Wenn das
      Haus schon alt ist, könnte es sein, daß es ziemlich dicke
      Wände hat. Das Haus meiner Schwiegereltern hat teilweise
      Außenwände, die über einen Meter dick sind, da bringt eine
      Außendämmung nicht viel. Wenn eine Außendämmung gemacht wird,
      sollte man zudem über eine gute Entlüftung nachdenken, da
      sonst die Gefahr von Schimmelbildung entsteht.
      Da hast Du recht, 1m Dick sind sie wohl nicht, aber dicker als normal.
      Das könnten auch die Gründe gewesen sein. Danke für Deinen Hinweis!!

      Meine Frau wird fast verrückt, wegen der "Warterei" zwischen den Verhandlungstelefonaten.
      Mal gucken ob er sich in den nächsten Tagen wieder meldet. Ich habe ja durchklingen lassen, dass in der gleichen Strasse ein neueres Haus steht was auch nicht sehr teuer ist.

      Ist halt bissel blöd wenn ich garnicht von meinem ersten Angebot abrücke, das ist ja dann irgenwie keine Verhandlung. Evtl. hab ich den Startpreis zu hoch angesetzt. Aber mehr Geld auszugeben wäre wohl nicht der richtige Weg.

      Je länger er wartet, desto mehr Geld verliert er doch auch.
      Momentan hat er nur Kosten damit. Wenn er mein Angebot annimmt und es zügig über die Bühne geht hat er Zinsgewinne. Vielleicht sollte ich ihn hierauf auch nochmal hinweisen...

      Ich bin gespannt wie es weitergeht!
    • von Birk B 0
      Re^5: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
      Ist halt bissel blöd wenn ich garnicht von meinem ersten
      Angebot abrücke, das ist ja dann irgenwie keine Verhandlung.
      Evtl. hab ich den Startpreis zu hoch angesetzt. Aber mehr Geld
      auszugeben wäre wohl nicht der richtige Weg.
      Ist aber nur blöd für den Verkäufer! Es steht Euch frei (und sei Euch auch geraten), den Preis nach eingehender Betrachtung der notwendigen Investitionen deutlich nach unten zu korrigieren.

      Das "auf gar keinen Fall", das dann kommt, kann man dann geflissentlich ignorieren. Ihr solltet allerdings bereit sein, auch mal 1/2 Jahr zu warten, bis der Verkäufer merkt, dass er seine olle Bude nur an Liebhaber wie Euch los wird.
  2. Antwort von Dennis99 0
    Re: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
    Wir (Frau mit kleinem Kind)
    Berichtigung: WIR = Mann,Frau und kleines Kind
    1 Kommentare
    • von textilina 1
      Re^2: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
      Ein Haus zu kaufen hat mit Emotionen und mit Geld zu tun. Habt ihr Geld genug um eure Vorstellungen in dem Haus zu verwirklichen und wollt ihr es aus welchen Gründen auch immer haben erhöht euer Angebot um 5000 - 10.000 Euro und kauft das Ding.

      Habt ihr nur sehr wenig Geld und müsst knapp kalkulieren führt an einer Besichtigung ohne Schwiegervater aber mit einem Architekten kein Weg vorbei. NUR ein Fachmann kann die Kosten kalkulieren und die Schäden bewerten.

      In jedem Fall ist zocken bei einer so wichtigen Entscheidung der falsche Weg, es sei denn es ist euch tatsächlich minder wichtig, exakt dieses Objekt zu kaufen.

      Sollte es euch einer wegen 10.000 Euro mehr vor der Nase wegschnappen - fragt euch, ob euch das im Nachhinein leid täte oder ob ihr das gut wegstecken würdet.

      Es hilft vielleicht sich zu fragen, wie lange man schon sucht und wieviele Objekte schon in die engere Wahl kamen.

      Ich wohne auch im Rhein Main Gebiet und ich kann die Aussage des Verkäufers hinsichtlich der Beurteilung durch die Gemeinde bestätigen. Im allgemeinen bewerten die Gemeiden einzig nach Grundstückswert und Hauswert. Dabei wird der Marktwert gerne vergessen. Deshalb sind zum Beispiel häufig Immobilien, die Zwangsversteigert werden, eher niedrig im Kaufpreis eingeschätzt.

      Es ist an euch zu beurteilen, ob das Haus tatsächlich ein interessantes Objekt darstellt oder eine olle Hütte ist, die euch zufällig gut gefällt, deren Charme sich aber sonst niemandem erschließt oder deren Lage so schlecht ist, dass niemand sonst anbeißen würde.

      Wenn ihr mögt schreibt, wo sich das Haus in etwas befindet 8ich glaube kaum, dass hier jemand aus dem Forum das Haus erwerben möchte), dann schreibe ich euch etwas zu der Lage.

      Auf dem Bauamt der Gemeinde könnt ihr Bodenrichtwert, Hausakte, etc. einsehen - kann sich lohnen zu wissen, ob z.B. in den vergangenen Jahren Bauanträge eingereicht wurden, ob unter dem Haus ein Bach verläuft, etc.

      Viele Grüße,

      Nina
  3. Antwort von elmore 0
    Re: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
    Hallo Dennis,

    ich habe mehr die umgekehrte Erfahrung gemacht, da hatte der Gutachterauschuss ein Haus so bewertet, dass es zu dem Preis überhaupt nicht verkauft werden konnte. Würde die Aussage des Verkäufers mal eher als "Taktik" betrachten.
    Ihr solltet auch die anstehenden Renovierungen nicht unterschätzen:
    Küche und Bad sind i.d.R. die teuersten Räume in einem Haus, d.h. die Badrenovierung wird nicht ohne!
    Zweiadrige Elektroleitungen sind ebenso ein beträchtlicher Renovierungspunkt.
    Am schwersten wiegt die ungedämmte Fassade, sollen die Heizkosten nicht ins unermässliche steigen wird man in naher Zukunft um eine Dämmung nicht herumkommen - ein sehr großer finanzieller Brocken.

    Ich meine ihr solltet euch von dem Verkäufer nicht in die Höhe treiben lassen. Da ihr schon mehr als Kaufpreis angeboten habt als das Haus wohl wert ist würde ich erstmal nicht weiter "bohren".
    Da heisst es Kopf bewahren. Kauft ein anderer das Objekt zu einem höhreren Preis: Das nächste Objekt für euch wird nicht lange auf sich warten lassen.
    Gruß elmore
    • Antwort von miamei 0
      Re: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
      Hi,

      meine Standartanwort dazu, weil wir damit sehr gute Erfahrungen gemacht haben:
      http://www.bsb-ev.de/

      Es gibt auch:
      http://www.vpb.de/

      da wird einem für wirklich kleines Geld (im Verhältnis zur Investitionssumme) wirklich geholfen

      grüße
      miamei
      • Antwort von Borito 0
        Re: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
        hallo,

        zu sanierung etc. ist ja schon nahezu alles geschrieben worden, ich schenk uns das daher.

        was den preis anbelangt: wer nicht die zeit aufwenden kann/mag, sich nach vergleichbaren objekten in vergleichbaren lagen umzusehen, für den kann als daumenwert gelten:

        grundstücksgröße in qm * bodenrichtwert der gemeinde abzgl. 10-20% für "mittelmäßige lage" (z.b. hauptstraße; bei hanglage o.ä. wird´s noch mehr). haus in dem alter und mit dem renovierungsstau wird gar nicht gerechnet, das gibt´s "geschenkt".
        ackerland kann man getrost mit extrem niedrigen bodenrichtwerten bemessen; wirklich geld bringt nur bauland.

        bei 1000qm baugrund sind 145tsd ein satter preis, insb. bei einer gemeinde im "hinterland" mit ca. 1500 einwohnern. wenn da nicht eine äußerst gute verkehrsanbindung und örtliche versorgung (supermarkt, ärzte, ki-ga, schule etc.) besteht, dann ist die lage eher ein malus als ein bonus.

        unter den geschilderten umständen, insb. renovierungsstau und derzeit nicht abschätzbare unwägbarkeiten würde ich derzeit keinen 6stelligen betrag dafür ausgeben wollen. bei dem, was aller voraussicht nach saniert/renoviert werden muß, liegt ihr locker bei 60-70tsd zusätzlich zum kaufpreis!

        also: gutachter her, der sich die hütte anschaut und taxiert!

        saludos, borito
        • Antwort von Denker 0
          Re: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
          Hallo! Ich habe ihm auf Grund der Mängel 145.000EUR angeboten. Er hat
          nicht komplett ablehnend reagiert, aber er meinte, das wäre
          die unterste Untergrenze. Ich schätze er hat sich
          160.000-170.000EUR vorgestellt
          Die Preisvorstellungen privater Verkäufer liegen häufig deutlich über dem Wert bzw. dem, was der Markt hergibt - vor allem, wenn es sich um das Elternhaus handelt oder das Haus, in dem Muttchen so lange glücklich gelebt hat. :-) Den Preos auf ein vernünftiges Maß herunterzuhandeln, ist da oft eine harte Überzeugungsarbeit - jeder Makler kann Dir davon ein Lied singen.

          Bei einem geschätzten Wert von 143.000 halte ich 145.000 für die oberste Obergrenze, vorausgesetzt, diese Schätzung taugt etwas.

          Gruß,
          Max

          , obwohl ich von einer Gemeindemitarbeiterin erfahren habe, dass er wohl mit
          140.000EUR gerechnet hat. Hätte er zumindest gesagt, keine
          Ahnung ob das stimmt!

          Ich will ihm beim nächsten Gespräch noch anbieten die Wohnung
          zu Räumen für den Preis. Er meint aber wohl, das wären ja noch
          „Reichtümer“ die wir ihm abkaufen sollten. Ist aber nicht so!
          Er kann sich die seiner Meinung nach wertvollen Dinge ja gerne
          holen!

          Was meint Ihr, sollte man bei dem Preis bleiben aufgrund des
          Sanierungs- bzw. Renovierungsbedarfs?? Uns würde das Haus sehr
          gefallen, wegen Scheune und Wiese. In unserem ländlichen Ort
          gibt es halt auch so etwas kaum zu kaufen. Und wenn dann
          deutlich teurer.

          Er meinte letzte Woche, dass er sich höchstwahrscheinlich in
          der Woche noch mal meldet wegen dem Preis. Er wolle sich
          Gedanken machen. Ich schätze er wollte warten ob noch Leute
          kommen die mehr bieten. Bisher hat er sich aber nicht
          gemeldet! Wir schätzen, dass die Nachfrage doch nicht sooo
          groß ist als er gedacht hat und nun doch noch etwas wartet bis
          er anruft. Ist halt alles Spekulation momentan.

          Die Frage ist halt, ob wir auf Zeit spielen sollen. Soll ich
          ihm „nachrennen“ oder besser noch 1-2 Wochen abwarten und dann
          erst melden soll?? Der denkt sonst noch er verkauft ein
          Schnäppchen, weil ich so „heiß“ drauf bin. Was meint ihr????

          Gruß
          Dennis
          2 Kommentare
          • von Dennis99 0
            Re^2: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
            Bei einem geschätzten Wert von 143.000 halte ich 145.000 für
            die oberste Obergrenze, vorausgesetzt, diese Schätzung taugt
            etwas.

            Gruß,
            Max
            Moin Max,

            ja das hast Du wohl recht. Mal schauen wie lange sich das hinzieht. Ich hoffe nicht zu lange aber wir haben ja keinen Druck zu kaufen.

            Ich werde ihm beim nächsten Gespräch mitteilen, dass er 500-600EUR pro Monat „Verlust“ macht. 2% Zinsen im Jahr bei 145.000EUR sind ca. 250EUR + ca. 250-300 EUR Ausgaben die das Haus verursacht (Gasabschlag, Grundsteuer, Wasser/Abwasser usw.). Wenn er da noch paar Monate ins Land gehen lässt, kommen auch gleich wieder paar tausend Euro zusammen.

            Beim nächsten Gespräch wird er mir wohl mitteilen, dass er von den 190.000EUR abgerückt ist und es uns aufgrund des Sanierungsbedarfs für 170.000EUR (???) anbietet.
            Dann geht das ganze wieder von vorne los.

            Ich mache es jetzt wie er nur in die andere Richtung, ich werde ihm mitteilen, dass ich auch noch mal alles durchgerechnet habe und mich informiert habe und mir wird geraten eher weniger als die 145.000EUR zu zahlen. Mal gucken was dann passiert. Dann wird er abblocken schätze ich. Ei ei ei, was sich die Verkäufer immer so Vorstellen…

            Gruß
            Dennis
          • von Birk B 0
            Re^3: Individuelles Vorgehensweise beim Hauskauf
            Ich würde vorschlagen, da ihr das HAus ja grundsätzlich haben wollt, dass ihr Euren Preis mal ausrechnet und ein Angebot macht, auf dem ihr beharrt und dann wartet, bis er nachgibt.

            X = Soviel Geld könnt ihr gut ausgeben

            X - 5% Kaufnebenkosten - Umzugskosten - einmalige Innenrenovierung (Tapete etc.) - Sanierungskosten - 10% Puffer = maximaler Hauspreis

            Und umgekehrt

            Grundstückswert (Achtung: nicht die gesamten 1000qm sind Bauland!) +/- Hauswert (0 oder negativ) = Marktwert

            Davon nehmt ihr das niedriegere und legt euch fest.

            Diese Basarspielchen, in denen man jeweils schon Verhandlungsraum in den Preis einbaut, kosten nur Zeit und jeder fühlt sich am Ende übervorteilt.