Hi!
Ist der Mietspiegel für den Vermieter bindend oder dürfen auch höhere Mieten verlangt werden? Grundsätzlich müsste ja auch hier das Prinzip der Vertragsfreiheit gelten, oder?
Danke und Grüße,
Mathias
Hallo !
Ganz sicher nicht!
Ich kann doch mein Haus, meine Wohnung zu einem Preis vermieten, den ich haben will. Ist der zukünftige Mieter einverstanden, so ist es seine Sache!
Gruß max
Hallo Max,
Ganz sicher nicht!
Ich kann doch mein Haus, meine Wohnung zu einem Preis
vermieten, den ich haben will. Ist der zukünftige Mieter
einverstanden, so ist es seine Sache!
Leider stimmt das im Zweifelsfall so nicht !
Man darf den Mietspiegel nur aus bestimmten Gründen um einen bestimmten %-Satz überschreiten.
Es gilt natürlich wie immer: wo kein Kläger, da ist auch kein Richter !
Vielleicht kann uns GünterW dazu mehr berichten.
Grüsse
Sven
Hallo !
Wenn ich mein Haus für das Doppelte vom Mietspiegel anbiete und ich finde einen Mieter, der sich über den Mietspiegel schlau machen konnte, und der das Haus dann mietet!! Wer sollte dagegen angehen?
Gruß max
Hallo Mathias,
Ist der Mietspiegel für den Vermieter bindend oder dürfen auch
höhere Mieten verlangt werden? Grundsätzlich müsste ja auch
hier das Prinzip der Vertragsfreiheit gelten, oder?
Nein. Ein Mietspiegel ist eine Orientierungsgrundlage für die Miethöhe in einem ganz bestimmten Bereich. Ein Mietspiegel ist auch nur dann aussagekräftig, wenn die Grundlage eine umfassende statistische Erhebung in den einzelnen Gruppen zur Folge hat.
Es sind hierbei Baujahresgruppen(nicht mehr als zehn Jahre pro Gruppe), Ausstattungsmerkmale in mindestens 4 Gruppen, Wohnflächen (mindestens 3 Gruppen, besser 4 ), Gruppen für Wohnlage (einfach, mittel, gut, sehr gut) und Besonderheiten für Abzug oder Zuschlag zu berücksichtigen. z.B. ist ein Aufzug in einem 4-Familien-Haus, der nicht durch gesetzliche Auflagen gebaut ist, eine Wertverbesserung. Ein schlechtes Treppenhaus ist jedoch eine Wertminderung.
Der Mietspiegel wird durch den Gemeinderat bestellt und verabschiedet. Ein Mietspiegel mit diesen Grundmerkmalen und einigen anderen nebenbei hat rd. 45 000 Möglichkeiten auf besondere Verhältnisse einzugegen. Mietspiegel wie der der Stadt München und in Teilbereichen von Berlin habe sogar bis weit über 90 000 Berechnungsmöglichkeiten.
Eine andere Form ist, dass Grundpreise für Quadratmeter aufgestellt sind und hierauf in den Baujahresgruppen dann alle anderen Faktoren mit Zuschlägen berücksicht werden. Bedeutet:
Für 1990 wurde ein (Beispiel) Grundpreis von 6,00 DM bewertet. Dann kommt der Aufschlag für Teppichboden 2,00, für das Bad 3,00
usw. Am Ende dann der totale Endpreis. Diese Mietspiegel sind jedoch gerichtlich nicht anerkannt, da sie die Entwicklung auf dem Markt nicht beachten.
Selbstverständlich kann und teilweise muss der Mietspiegel überschritten oder unterschritten werden. Dabei gilt, dass bis zu 20 - 25 % der Höhe nach der Mietspiegel überschritten werden kann. Es gibt zwar den Mietwucher-Paragrafen in der alten Fassung nicht mehr, aber trotzdem kann es zu Mietwucher kommen.
Die Überhöhung des Mietspiegels kann aber auch durch andere Gründe noch überlagert werden, z.B. Kapitalzinsen. Hier ist es durchaus möglich bis zu 50 % den Mietspiegel zu überschreiten. Nach unten sind keine Grenzen gesetzt.
Derzeit greift aber auch eine weitere Regelung, die auschließlich durch Gerichte gefallen ist. Seit 1.1.1996 wird in DE davon ausgegangen, dass keine Wohnungsnot besteht. Städte wie Berlin und München haben in Teilbereichen eine Sonderregelung. Dies bedeutet, wenn jemand einem Mietvertrag zustimmt, der nach dem Mietspiegel etwa um 30 % höher liegt, ist das auch kein Problem, denn nur wenn der Vermieter erkennt oder sogar die Notlage kennt und diese ausnutzt, wäre er verpflichtet, die Miete zu reduzieren. Wer aber einen Mietvertrag abschliesst, einen Mietpreis anerkennt, den er bei weiterer Suche so hätte nicht akzeptieren müssen, kann nachträglich keine Änderung verlangen.
Ein Mietspiegel nach statistisch und somit juristisch auch unanfechtbaren Kriterien und Aussagen kostet eine Stadt mit rd. 30 T Einwohner zwischen 50 - 70 Tausend Euro. Jede mindestens alles zwei Jahre notwendige Nachbearbeitung mit einer Teilerhebung rd. 10 T EURO.
Die Mietspiegel, die zwischen Haus & Grund und Mietervereinen abgeschlossen werden, sind keine Grundlage für eine rechtlich schlüssige Bewertung. Diese Mietspiegel enthalten gesammelt Daten von den Vereinen, die ausgewertet werden. Oder es werden Kompromisse zu den Mietpreisen gefunden. Dies entspricht aber nicht den geforderten Kriterien, dass ein Mietspiegel unter wissentschaftlichen Gesichtspunkten zu erstellen ist und das komplette Instrumentarium der Statistik zu beachten ist. Hierfür gibt es jedoch - ich habe seinerzeit die Daten über DBASE aus den Fragebogen erheben lassen. Verarbeitet wurden sie mit einer reduzierten Version des Statistik-Programmes SPSPC+ . Kosten eines solchen Programmes rd. vor 9 Jahren 10 000 DM.
Zwar hat das Neue Mietrecht nunmehr ausdrücklich zugelassen, dass auch Mietspiegel von Haus & Grund und Mieterverein zulässig sind. Übersehen hat der Gesetzgeber, dass diese Organisationen nur einen geringen Teil der Wohnungen und Mieter erfassen und keinen ortsüblichen Preisen und vor allem den Marktverhältnissen nicht angepasst sind. Der Wert solcher Mietspiegel ist juristisch betrachtet - und nur aus dieser Sicht muss der Mietspiegel im Beweisverfahren als Grundlage gesehen werden - ein Anhaltspunkt, aber keine verwertbare Grundlage.
Dies ist nur ein geringer Ausschnitt, was ein Mietspiegel überhaut bedeutet.
Gruss Günter
Hallo Max,
Wenn ich mein Haus für das Doppelte vom Mietspiegel anbiete
und ich finde einen Mieter, der sich über den Mietspiegel
schlau machen konnte, und der das Haus dann mietet!! Wer
sollte dagegen angehen?
Die Lösung des Rätsels hat uns GünterW, der sich darin wohl wirklich auskennt, gegeben.
Falls es tatsächlich eine Wohnungsnot geben würde, könnte auch nach dem Einzug noch eine Mietkürzung stattfinden.
Habe das mal bei dem Problem der qm-Flächen-Angaben gesehen. Es wurden viel mehr qm angegeben, als es tatsächlich sind. Der Miet-Interessent wusste davon und hat’s trotzdem gemietet (wohl weil ihm die Wohnung zu sehr gefallen hat). Hinterher hat er dann die qm-Zahl bemängelt und der Vermieter mußte mit der Miete runtergehen.
Grüsse
Sven
Hallo Sven,
das ist aber nur dann der Fall, wenn der Vermieter eine bestimmte Wohnfläche verbindlich im Mietvertrag eingetragen und ausserdem erklärt, dass die Miete pro Quadratmeter EURO xx,xx beträgt.
Wenn der Vermieter im Mietvertrag ca. xx Quadratmeter eingetragen hat, muss der Mieter den Beweis führen, dass pro tatsächlichem Quadratmeter EURO xx,xx vereinbart wurde. Kann er diesen Beweis - üblicherweise selten - nicht führen, hat er keinen Anspruch auf Mietreduzierung.
Weicht die tatsächliche Wohnfläche jedoch um mehr als 10 % der im Mietvertrag erklärten ca-Wohnfläche ab, hat der Mieter einen Anspruch auf Korrektur. Hierbei kommt es dann aber darauf an, ob bei Vertragsunterschrift die Miete nach Quadratmeter vereinbart ist. Solange dann die Abweichung nicht die ortsübliche Miete um mehr als 25 % überschreitet, hat der Mieter Beweispflicht, dass nur nach Quadratmeter der Quadratmeterpreis vereinbart wurde.
Erklärt also der Vermieter , dass die Wohnung ca. 60 Quadratmeter hat und sie kostet insgesamt 300 EURO, hat der Mieter keinen Anspruch, wenn sich heraus stellen sollte, dass die Wohnung nur 50 Quadratmeter hat, da ein Preis für die Wohnung insgesamt genannt wurde.
Erklärt der Vermieter, die Wohnung hat 60 qm und pro qm sind 5 EUR angesetzt und es stellt sich heraus, dass es nur 50 qm sind, muss der Vermieter die Miete reduzieren. Der bisher bezahlte Preis ist rückwirkend zu erstatten.
Erklärt der Vermieter, dass er für die Wohnung mindestens 300 EURO will, die Wohnung habe 60 Quadratmeter, kommt es darauf an, dass der Mieter beweisen kann, dass pro Quadratmeter 5 EURO vereinbart wurden. Es reicht nicht aus, hinzuweisen, dass für 60 qm 300 EURO verlangt werden. Es muss ausdrücklich nachgewiesen werden, dass der Vernmieter erklärt hat, dass er 5 EUR pro qm verlangt.
Der Mieter hat jedoch - auch wenn ca. als Wohnfläche angegeben wird und eine Mietreduzierung möglicherweise nicht vorgenommen werden muss, einen Rechtsanspruch darauf, dass bei den Nebenkosten genau abgerechnet wird. Stellt sich nachträglich heraus, dass der Vermieter eine zu hohe Wohnfläche abgerechnet hat, steht dem Mieter im Rahmen der gesetzlichen Verjährung ( 4 Jahre) ein Rückerstattungsanspruch der zuviel bezahlten Kosten zu.
Kannte der Mieter jedoch die falsch abgerechnete qm-Fläche und verlangt nachträglich eine Rückerstattung hat er keinen Anspruch auf Erstattung. Er kann jedoch für die Zukunft genaue Abrechnung verlangen. usw. usw.
Wenn ich mein Haus für das Doppelte vom Mietspiegel anbiete
und ich finde einen Mieter, der sich über den Mietspiegel
schlau machen konnte, und der das Haus dann mietet!! Wer
sollte dagegen angehen?Die Lösung des Rätsels hat uns GünterW, der sich darin wohl
wirklich auskennt, gegeben.Falls es tatsächlich eine Wohnungsnot geben würde, könnte auch
nach dem Einzug noch eine Mietkürzung stattfinden.Habe das mal bei dem Problem der qm-Flächen-Angaben gesehen.
Es wurden viel mehr qm angegeben, als es tatsächlich sind. Der
Miet-Interessent wusste davon und hat’s trotzdem gemietet
(wohl weil ihm die Wohnung zu sehr gefallen hat). Hinterher
hat er dann die qm-Zahl bemängelt und der Vermieter mußte mit
der Miete runtergehen.
Warum freiwillig ? Und in welchem Jahr ist dies gewesen ? Der Mieter ist dieses Risiko eingegangen. Er hat die Konsequenzen zu tragen. Da ist sicherlich entweder freiwillig gezahlt worden oder es lagen noch andere Vorgänge vor, denn hier wird kein Gericht mitmachen.
Wer in Kenntnis eines Mangels - das ist eine falsche Wohnfläche -trotzdem eine zu hohe Miete zahlt, hat einen Rückerstattungsanspruch verwirkt. Wäre dieser Vorgang möglich könnte letztlich jeder eine Wohnung zu einem überhöhten Preis anmieten und nach dem Einzug sodann die Korrektur der Miete verlangen. Dies verstösst auch gegen „Treu und Glauben“. Prüfe mal nach, was wirklich noch hinter dem Vorgang steckt.
Gruss Günter
Wieder mal typisch für dieses Land. Beinahe jeder Paragraf, der auf den ersten Blick dem einfachen Mann Vorteile oder Sicherheiten verspricht, kann so gedehnt und gebogen werden, bis er dem mehr Steuerzahlenden Vermieter passt.
Aber das haben wir ja schon in der Berufsschule im Fach „Recht“ gelernt,
Mitch