Mietobjekt ,Erbengemeinschaft

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo lieber Experte,

Wir stehen kurz davor eine Erbengemeinschafts Immobilie über die Bank zu finanzieren,das Gutachten vom Mehrfamilienhaus haben wir erhalten,nur leider exixtieren keine Baupläne vom 1972 erbauten Objekt.
Lediglich schätzungen der Wöhnflächen (Gutachten) sind angegeben.
Die Bank meinte zu unserem Interesse,sollten die Pläne angefordert werden,da sonst keine Gewähr auf die Flächenangaben.

Jetzt stellen sich die Fragen:

  1. Könnten Probleme vom Bauamt auftreten wegen falschen Bauausführungen(vermietbarkeit) ?
  2. Wer könnte sonst die Pläne haben
  3. Würde eine Skizze der Raumaufteilung vom Makler ausreichen ?
    4.Wozu sind die Pläne so wichtig?

Bedanke mich schon jetzt für Ihre Antwort !!

Mit freundlichen Grüßen
David

#2
  1. Die Bank will durch die Vorlage der Pläne sich absichern, obe die Angaben stimmen (siehe seinerzeit Dr. Schneider, der sich durch Angabe von größeren vermietbaren Flächen als die Tatsache her gab, höhere Kredite erschlichen hat.
    Es müsste aber durch die Unterschrift des Gutachters dessen Flächeangaben durch die Bank anerkannt werden, da die Wertberechnungen auf den Flächen beruhen, oder will die Bank vielleicht nicht so? Oder taktiert so, um ein größeres Risiko zu inszenieren um die Zinsen ein bisschen höher anzuheben?
    Pläne aus 1972 sind eventuell bei der Bauaufsicht oder der Gemeinde archiviert.
#3

Hallo David!
Ich kann Ihnen Ihre Fragen folgendermaßen beantworten:
zu 1.: Was meinen Sie mit „falschen“ Bauausführungen? Dass die Bauausführung in der Bauphase von den ursprüglichen Genehmigungsunterlagen abweicht ist normal. Da Mehrfamlienhäuser in den 70er Jahren aber abgenommen wurden und es darüber ein Protokoll geben muss, kann die Baubehörde schwerlich Einwände haben. Spätere Änderungen können ja nun allerlei sein, vom „schwarzen“ Anbau bis zum Einbau von zusätzlichem Wohnraum in für Wohnzwecke nicht vorgesehenen Bauteilen, z.B. im Dachgeschoss/Spitzdach oder anderen, ursprünglich als Nutzfläche ausgewiesenen Bereichen. Das ist von Bedeutung, wenn es ein festgelegtes Verhältnis der Wohnfläche zur Grundstücksfläche gibt, der sogenannten „Wohnflächenzahl“ (WFZ), die nur geringfügig überschritten werden darf. Und wenn es nur für Sie selbst ist, Sie sollten in jedem Fall wissen, wie die baurechtliche Situation des Grundstückes und Hauses aussieht, ob es zum Beispiel einen Bebauungsplan gibt, und wenn ja, was dieser vorsieht.
zu 2.: Die Baubehörde (in jedem Fall), der Bauherr, der Architekt. Wenn das Objekt mal verkauft wurde, evtll. auch als Beilage des Notarvertrages.
zu 3.: Kommt drauf an, wofür. Eine vermaßte Zeichnung, also ein Aufmaß, reicht für eine Vermietung sicher aus, viele Mieter messen nach. Der Inhalt muss aber richtig sein, u.a. werden Raumhöhen unter 2,00 m nur zur Hälfte angerechnet, etc.
zu 4.: z.B. für Versicherungen, und immer für Sie selbst. Wenn Sie eine Immobilie besitzen/erwerben, sollten Sie doch genauestens darüber Bescheid wissen. Und wenn Sie sie verkaufen wollen, sowieso. Beim Bauamt liegen übrigens auch Unterlagen über die Statik, Sanitär-Installationen, Baubeschreibungen etc.

Mit freundlichen Grüßen
Wolfgang Look, Architekt, Dipl.-Ing.

#4

Hallo David!
Ich kann Ihnen Ihre Fragen folgendermaßen beantworten:
zu 1.: Was meinen Sie mit „falschen“ Bauausführungen? Dass die Bauausführung in der Bauphase von den ursprüglichen Genehmigungsunterlagen abweicht ist normal. Da Mehrfamlienhäuser in den 70er Jahren aber abgenommen wurden und es darüber ein Protokoll geben muss, kann die Baubehörde schwerlich Einwände haben. Spätere Änderungen können ja nun allerlei sein, vom „schwarzen“ Anbau bis zum Einbau von zusätzlichem Wohnraum in für Wohnzwecke nicht vorgesehenen Bauteilen, z.B. im Dachgeschoss/Spitzdach oder anderen, ursprünglich als Nutzfläche ausgewiesenen Bereichen. Das ist von Bedeutung, wenn es ein festgelegtes Verhältnis der Wohnfläche zur Grundstücksfläche gibt, der sogenannten „Wohnflächenzahl“ (WFZ), die nur geringfügig überschritten werden darf. Und wenn es nur für Sie selbst ist, Sie sollten in jedem Fall wissen, wie die baurechtliche Situation des Grundstückes und Hauses aussieht, ob es zum Beispiel einen Bebauungsplan gibt, und wenn ja, was dieser vorsieht.
zu 2.: Die Baubehörde (in jedem Fall), der Bauherr, der Architekt. Wenn das Objekt mal verkauft wurde, evtll. auch als Beilage des Notarvertrages.
zu 3.: Kommt drauf an, wofür. Eine vermaßte Zeichnung, also ein Aufmaß, reicht für eine Vermietung sicher aus, viele Mieter messen nach. Der Inhalt muss aber richtig sein, u.a. werden Raumhöhen unter 2,00 m nur zur Hälfte angerechnet, etc.
zu 4.: z.B. für Versicherungen, und immer für Sie selbst. Wenn Sie eine Immobilie besitzen/erwerben, sollten Sie doch genauestens darüber Bescheid wissen. Und wenn Sie sie verkaufen wollen, sowieso. Beim Bauamt liegen übrigens auch Unterlagen über die Statik, Sanitär-Installationen, Baubeschreibungen etc.

Mit freundlichen Grüßen
Wolfgang Look, Architekt, Dipl.-Ing.
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#5

Hallo David,
ich habe leider von dem thema überhaupt keine Ahnung

#6

hallo David,
zu 1: Gegenüber den 1972 eingereichten Plänen sind da gravierende Umbaumaßnahmen vorgenommen worden?
wenn nein, dann gibt es keine Schwierigkeiten.
wenn ja, dann sollten von einem Fachmann die Pläne auf den neuesten Stand gebracht werden. Bei Vermietbarkeit ist darauf zu achten, daß die Wohnflächenberechnung dem genauen Zustand entspricht, da der Mieter sonst nach Einzug Schwierigkeiten machen könnte.
zu 2: versuchen Sie herauszubekommen, ob der Architekt noch lebt und ob er noch Pläne hat. Ich habe nach Geschäftsaufgabe meine archivierten Pläne den Bauherrn zum Kauf angeboten.
zu 3: Maklerpläne sind nicht fachgerecht.
zu 4: um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden, um auch einen aktuellen Bestandsplan zu haben bei Reparaturen und sonstigen Änderungsmaßnahmen.
Gruß aus Ungarn sonnig 6 Grad
Dipl.-Ing. juejh Rentner

#7

Hallo David,
zu 1. Ein Gutachten ohne Pläne ist in meinen Augen kein Gutachten, da fragt man sich in der Tat, was da verschwiegen werden soll. Es gehören auch exakte m2- Berechnungen dazu. Ganz wichtig wäre es beim zuständigen Bauamt zu erfragen, ob es eine Bauakte mit einer gültigen Baugenehmigung einschließlich Bauabnahme gibt. Es ist durchaus möglich, dass durch Veränderungen am Gebäude, oder durch Anbauten keine Baugenehmigung existiert, das bedeutet, es werden Gebäudeteile gekauft, die unter Umständen abgebrochen werden müssen.
zu 2. In der Regel haben Bauämter Archive. Wegen des Datenschutzes ist es allerdings möglich, dass man dich nicht da einsehen läßt. Aber bei berechtigtem Interesse muß das gehen.Die finanzierende Bank wird auch Pläne haben. Ich schlage vor einen gültigen Grundbuchauszug zu besorgen, da stehen wichtige Informationen drin, z.B. ob Baulasten auf dem Grundstück sind, da stehen auch die finanzierenden Banken in der Regel aufgeführt .
zu 3. Eine Skizze reicht nicht aus.
zu 4. Pläne sind der wichtigste Bestandteil eines Gebäudes. Sie sind für jede Vermietung wichtig. Dann müßte auch ein Energieausweis vorhanden sein, in dem stehen sehr wichtige Informationen.
So weit mal erst, ich schlage vor, auf jeden Fall einen sachkundigen Architekten hinzu zu ziehen.
Gruß Lothar

#8

Hallo David,

zunächst einmal stellt sich die Frage, wie genau das erstellte „Gutachten vom Mehrfamilienhaus“ sein kann, wenn es lediglich auf „Schätzungen der Wöhnflächen (Gutachten)“ basiert.

Diesen Sachverhalt rügte wohl auch die Bank, da eine Erbengemeinschaft das Objekt finanzieren will, d.h. im Streitfall gibt es keine genauen Zahlen.
Da mir das genaue Modell der Erbengemeinschaft nicht klar ist, kann ich hierzu nichts weiteres sagen.
Wird das Objekt z. B. fremdvermietet, so sind genaue Flächenangaben für die Verteilung der Heizkosten nötig.

Die Pläne erhalten Sie üblicherweise auf Anforderung beim Bauamt. Hieraus kann Ihnen kein Schaden entstehen.
Die Pläne wären von Ihnen dann selbst auf Ihre Übereinstimmung mit den Gegebenheiten vor Ort zu überprüfen und evtl. zu aktualisieren.
Die Pläne könnte auch der damals zuständige Statiker haben, auch den können Sie beim Bauamt erfragen.
Grundsätzlich sollte natürlich der ehemalige Eigentümer/Verkäufer im Besitz von Plänen sein.

Eine Skizze der Raumaufteilung vom Makler würde ich nicht empfehlen, da diese zu ungenau ist und in der Regel nicht der Berechnungsverordnung entspricht.

Mit freundlichen Grüßen
Uwe