Immobilien
Von: Κаrѕtеn1968, 13.1.2012 11:18 Uhr
Wir haben vor einiger Zeit ein Haus von unserer Nachbarin geerbt der es komplett gehört hat. Nach Einsicht ins Grundbuch haben wir dort ein Vorkaufsrecht und ein Wohnrecht des Bruders gesehen der dort die letzten 45 Jahre nicht gewohnt hat. Nun zu meinen Fragen.

1) Gibt es eine möglichkeit das Wohnrecht und das Vorkaufsrecht aus dem Grundbuch zu löschen?

2) Das Haus ist im derzeitigen Zustand nicht zu bewohnen (Keine Heizung, alte Fenster, Baufällig). Bin ich verpflichtet dieses wieder nutzbar zu machen?

3) Welche möglichkeiten habe ich nach einer komplettrenovierung des Haus, wenn ich dieses selber nutzen möchte, ohne das der Bruder das Wohnrecht ausgenutzen kann.



  1. Antwort von Ηеіnz Gіntеmаnn 1
    Re: Probleme beim erben eines Hauses
    Das Grundbuch gibt nur eine grobe Übersicht. Die Details der Rechtsinhalte ergeben sich aus den Eintragungsunterlagen, den sogen. Eintragungsbewilligungen (EB). Hierauf wird auch im Eintragungstext Bezug genommen. Sie befinden sich in der sogen. Grundakte; diese können Sie persönlich im Gebäude des Amtsgerichts (Grundbuchamt) nach Ausweisvorlage und evtl. telef. Voranmeldung (Grundbuchbezeichnung angeben, damit die Akte aus dem Archiv frühzeitig beschafft werden kann) einsehen oder schriftlich gegen Kostenerstattung anfordern. Evtl. ist auch Ihr Erbnachweis erforderlich (wenn nicht bereits geschehen).
    Aus der Unterlage wird sich ergeben, wie lange die beiden Rechte gelten, welchen Umfang sie haben usw. Wenn das Wohnrecht unbeschränkt und jederzeit gilt, dann sind Sie verpflichtet, die Räume angemessen bewohnbar zu erhalten (oder sogar herzurichten); es sei denn, es steht etwas anderes darüber in der EB. Notfalls müssen Sie einen Notar vor Ort bitten, damit er die Akte einsieht und Ihnen den Text "übersetzt" und die Tragweite darlegt. Daraus wird sich auch ergeben, ob nur ein Mitnutzungsrecht (beim Wohnrecht)besteht, oder ob der Bruder zur alleinigen Nutzung bestimmter Räume unter Eigentümer-Ausschluß(Wohnungsrecht nach § 1093 BGB) berechtigt ist. Wenn nichts über eine Befristung gesagt wurde, dann ist im Zweifel anzunehmen, dass die beiden Rechte auf Lebenszeit gelten. Über die nicht vom W.recht erfassten Räume können Sie selbstverständlich frei verfügen.
    Noch Fragen? Schreiben Sie gern erneut.
    Mit freundlichen Grüßen aus der Lüneburger Heide
    H.Gintemann
    2 Kommentare
    • Re^2: Probleme beim erben eines Hauses
      Erst einmal recht herzlichen Dank für die schnellen Antworten.
      Wir habe uns einen Notar genommen der Einsicht ins Grundbuch genommen hat. Dabei stellte er fest das das Wohnrecht nicht auf den Bruder sondern auf den verstorbenen Vater eingetragen war und somit erloschen war. Auf den Bruder ist nur ein Vorkaufsrecht eingetragen. Des weiteren ist ein Erbbaurecht bis 2048 eingetragen welches auf die nun verstorbene Schwester eingetragen war. Das Grundstück ist als Erbpachtgrundstück noch auf den verstorbenen Vater eingetragen. Das Grundbuch wurde nach seinen Tot nicht berichtigt. Nun schaut der Notar erst einmal ob überhaupt ein Erbschein für ihn beantragt worden ist. Wie man sieht lösen sich manche Befürchtungen in Luft auf und neue Probleme ergeben sich.
      Neue Frage:
      Könnte der Bruder nun rückwirkend von mir Erbpacht für seinen vermutlich 50% Anteil verlangen? Von seiner Schwester hatte er bis zu ihrem Tod nichts verlange.

      Danke schon einmal im voraus.

      Karsten
    • Re^3: Probleme beim erben eines Hauses
      Erbpacht und Erbbaurecht sind 2 verschiedene Dinge.
      Zu den E.zinsen (-Pachtzins oder Erbbauzins?) folgendes: Diese sogenannte wiederkehrende Forderung unterliegt -wie auch andere- der Verjährung. Eine Zahlungsaufforderung reicht, wenn der Zins für die noch nicht abgelaufene Verjährungszeit gefordert wird.
  2. Antwort von mаuі50 0
    Re: Probleme beim erben eines Hauses
    Hallo Karsten,

    ich bin kein Experte, möchte Dir aber sagen, dass es keine Möglichkeit gibt, das Wohnrecht so einfach löschen zu lassen, auch nicht das Vorkaufsrecht. Ich würde mich zunächst einmal mit dem Bruder in Verbindung setzen und seine Meinung hören.

    Wenn der Bruder, nachdem seine Schwester verstorben ist, sein Wohnrecht nutzen will, dann kann er das jederzeit tun. Er kann dann sogar von Dir erwarten, dass das Haus auf Deine Kosten -Dach, Fenster, Heizung-wohnbar gemacht wird.

    Bei einem Wohnrecht nach § 1093 BGB muss er nur die Verbrauchskosten zahlen, alle sonstigen Kosten bleiben am Eigentümer hängen. Du zahlst nur, er nutzt nur.

    Ein solches Erbe würde ich ausschlagen!!!

    Ich kann Dir nur raten, ganz schnell einen Anwalt für Wohn- und Mietrecht aufzusuchen und Dich beraten lassen, sonst wirst Du Deines Lebens nicht mehr froh.

    Ich wünsche Dir gutes Gelingen und lass Dich beraten!!!!!!

    Lieben Gruß
    Ellen
    • Antwort von Ηеіnz Gіntеmаnn 0
      Re: Probleme beim erben eines Hauses
      Die Auskunft von Ellen ist wohl etwas zu heftig, wenn zur Ausschlagung der Erbschaft geraten wird....(??). Denn immerhin bleibt ja noch der Grund und Boden und der nicht vom Wohnrecht erfasste Teil verfügbar! Die Grundfläche kann in einer Örtlichkeit liegen, die wirtschaftlich und verkehrlich hoch interessant sein (oder werden) kann. Ferner ist Grundbesitz in der jetzigen Zeit besonders wertbeständig (und kann u.U. sogar eine Alterssicherung aufbessern oder gar herstellen....).
      Übertreibungen können nützlich sein, aber bei Immobilien (und Erbschaften) sollte man etwas zurückhaltender sein.
      • Antwort von Lіеbсһеn1973 1
        Re: Probleme beim erben eines Hauses
        Lieber Carsten,

        ich bin zwar kein Experte, aber ein Wohnrecht und ein Vorkaufsrecht kann man, meines Wissens nach nur über einen notariellen Vertrag aus dem Grundbuch löschen lassen. Es könnte sein, dass der Bruder eurer Nachbarin ausgelöst werden will finanziell, damit er einer Löschung zustimmt. In diesem Falle müsste ein Gutachten erstellt werden über den derzeitigen Wert des Hauses und dann kann man im Hinblick auf das Alter des Bruders und die vermutliche Lebenserwartung und anhand der zu erzielenden monatlichen Miete in diesem Haus( derzeit ja wohl 0.- Euro) errechnen lassen, wie hoch der Betrag in etwa wäre, was sich der Bruder an Wohnnutzausfall von Ihnen auszahlen lassen könnte.
        Vielleicht hat er ja auch überhaupt kein Interesse,was natürlich ideal wäre.

        Zu Frage 2: Da dieses Haus ja nun ihr Eigentum ist, sind Sie normalerweise nicht verpflichtet es wieder in einen bewohnbaren Zustand zu richten, da man mit seinem Eigentum machen kann was man will- jedenfalls in der REgel.

        Wenn Sie das Haus renovieren und selber nutzen möchten, können Sie das problemlos tun, sofern kein Denkmalschutz oder etwas Vergleichbares drauf liegt.
        Aber: Ich würde als Erstes einen Notar bitten Ihnen klar zu sagen, was Sie mit dem Bruder tun müssen, um das Wohnrecht und das Vorkaufsrecht löschen zu lassen. Dann würde ich diesen Bruder kontaktieren und fragen, wie seine Interessen diesbezüglich aussehen, damit man sich dann notariell einigen kann. Erst wenn das über die Bühne ist und ihrem neuen Eigentum Nichts mehr an Altlasten anhängt würde ich renovieren.
        Man weiss nie, was sonst noch so kommt.

        Ich hoffe Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

        Mfg Liebchen
        • Antwort von Fаlk 0
          Re: Probleme beim erben eines Hauses
          Hallo Karsten1968,
          Du solltest Dir reichlich überlegen, ob Du dieses Erbe überhaupt annimmst. Das Vorkaufsrecht wird hier warscheinlich nicht das Problem sein, da Du das Haus ja nicht gekauft, sondern geerbt hast.
          Das große Problem ist hier das Wohnrecht. Es gibt verschiedene Arten des Wohnrechts, das bis dahin geht, dass nach § 1093 BGB, Du überhaupt kein Bestimmunsrecht zum Wohnrecht und zur Benutzung des Hauses hast, sondern nur einen Großteil der Kosten zu tragen hast. Dieses Wohnrecht wird vornehmlich dann angewendet, wenn die Eltern ihren Kindern ihr Haus vor ihrem Ableben vererben/schenken und ein Wohnrecht für sich sichern wollen.
          Ohne eine notarielle Verzichterklärung des Wohnrechtsinhabers auf sein eingetragenes Wohnrecht würde ich in dieses Haus keinen Cent investieren.
          Mfg Falk