Spielraum von Maklern beim Hausverkauf

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo

Ich überlege ein Haus zu kaufen.
Angeboten ist es bei Immobilienscout für 179.000 Euro. Innen wirklich schick, die ein oder andere Schönheitsreperatur (neue Tapeten, Farbe etc), sowie außen auch gut.

Nun bin ich total unsicher was die Verhandlung über den Preis angeht.

Wird der Preis in der Regel beim Verkauf etwas höher angesetzt, als er verkauft werden soll?Ich will natürlich ein realistisches Angebot machen, nicht unverschämt tief handeln, aber natürlich auch nicht „zuviel“ bezahlen.
Wie stelle ich das am besten an???

#2

Moin, moin,

auf alle Fälle sind Makler auch nur Menschen. Da wirkt eine „Drohung“ mit Bargeld immer.
Wie sieht in Ihrer Gegend der Immobilienmarkt aus? Ist das Objekt nur eins von Hunderten, die angeboten werden? oder fast ein Unikat?

Außerdem sollte das Gespräch unbedingt persönlich stattfinden.

Gibt es nur wenige derartige Objekte würde ich mit 165 anfangen in der Hoffnung bei 170 eine Einigung zu erzielen.
Gibt es viele ähnliche Objekte, kann man evtl. sogar mit 155 anfangen.

Fragen Sie doch mal Ihren Banker nach dem Verkehrswert des Objekts, dann haben Sie schon mal einen Anhalt.

mfg    tugu

#3

Guten Abend!

Ich überlege ein Haus zu kaufen.
Angeboten ist es bei Immobilienscout für 179.000 Euro. Innen
wirklich schick, die ein oder andere Schönheitsreperatur (neue
Tapeten, Farbe etc), sowie außen auch gut.

Nun bin ich total unsicher was die Verhandlung über den Preis
angeht.

Veranlasse, dass sich ein neutraler Fachmann (Architekt) das Haus vor dem Kauf ansieht. Erst danach wirst du wissen, was alles auf dich zukommt und wie hoch du gehen kannst, ohne dich mit unvorhergesehenen Lasten in Schwierigkeiten zu bringen. Schon so manche Hütte wurde an den ahnungslosen Käufer gebracht, der glaubte, mit neuen Tapeten sei es getan, während tatsächlich Wegschieben und auf Container laden die günstigste Lösung gewesen wäre.

Makler sind übrigens bloß Vermittler. Preisverhandlungen führt man mit Schmidt (dem Eigentümer), nicht mit Schmidtchen (dem Makler). Dabei betrachtet man das Ergebnis des Architekten, den Maklerlohn und den Kaufpreis der Immobilie als Einheit.

Gruß
Wolfgang

#4

Guten Abend!

Fragen Sie doch mal Ihren Banker nach dem Verkehrswert des
Objekts…

Warum nicht den Frisör fragen? Der weiß bestimmt, ob das Gemäuer durchfeuchtet, der Dachstuhl vom Hausschwamm befallen und der Rest bis zur Abbruchreife mit Farbe und Paneelen gnädig verdeckt verbastelt ist.

Alle paar Tage tauchen hier Kandidaten auf, die ein Haus kauften, zu geizig für einen Architekten waren und nach Ausgabe eines Vermögens für Gutachter und Advokaten vor dem Ruin stehend in einer Dauerbaustelle leben, die man nicht mal verschenkt wieder los wird.

Gruß
Wolfgang

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#5

Hi,

der Makler hat überhaupt keinen Spielraum, der Makler stellt nur den kontakt zwischen Käufer und Verkäufer her.

Verhandelt wird mit dem Verkäufer.
Ansonsten haben die anderen ja schon was erzählt.

MFG

#6

Makler sind übrigens bloß Vermittler. Preisverhandlungen führt
man mit Schmidt (dem Eigentümer), nicht mit Schmidtchen (dem
Makler).

Auf eine logische Begründung, warum das besser sein soll, warte ich noch heute.

Der Eigentümer möchte vor allem eines - einen möglichst hohen Preis. Und gerade wenn es sich um private Verkäufer handelt, die da ihr eigenes Haus verkaufen oder das Haus ihrer Eltern, dann stecken da auch noch eine Menge Emotionen drin, die sich der Verkäufer bezahlen lassen möchte.

Der Makler will dagegen zwei Dinge - eine möglichst gute Provision UND möglichst wenig Arbeit. 5000 Euro nach zehn Besichtigungen sind schlechter als 4000 Euro nach fünf Besichtigungen. Außerdem hat der Makler keine emotionale Bindung an das Objekt. Aus diesen beiden Gründen ist er in der Regel deutlich „verhandlungsbereiter“.

Wem vertraut der Eigentümer mehr? Dem Makler, den er (vermutlich) selbst beauftragt hat, oder dem Interessenten, der das Haus haben will? Von wem lässt er sich eher überzeugen, dass das Haus weniger wert ist? Vom Interessenten oder vom „Fachmann“ Makler? Wer ist also besser geeignet, ihn herunterzuhandeln - der Interessent oder der Makler?

Der Makler ist ein Vermittler - richtig. Also sollte man ihn genau das auch tun lassen - nämlich vermitteln. Mein Vater, der selbst Makler war, hat mir bei meinem ersten Wiohnungskauf davon abgeraten, mit dem Eigentümern zu verhanden - er meinte nur „Der Makler kriegt eine Menge Geld von Dir, also lass ihn auch für Dich arbeiten.“ Der Eigentümer wollte ursprünglich 140.000. Als die Wohnung nach einem halben Jahr immer noch nicht verkauft war, hat der Makler ihn selbständig auf 125.000 heruntergehandelt. An der Stelle kam ich ins Spiel. Ich habe dem Makler 105.000 geboten. Gekauft habe ich dann für 115.000. Beim Notartermin hat der Verkäufer dann noch die ganze Zeit rumgenölt, daß die Wohnung doch eigentlich 140.000 wert sei …

Es mag Fälle geben, in denen der Eigentümer eine niedrigerer Preisvorstellung als der Makler - meinem Vater ist in 30 jahren kein einziger untergekommen. Er beschrieb seine Arbeit mit den Worten „Eigentümer davon überzeugen, dass ihre Preusvorstellung überzogen ist, und sie endlich abschließen sollen …“

Gruß,
Max

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#7

Dopch, es gibt eine Ausnahme, bei der man direkt mit dem Eigentümer verhandeln sollte: Wenn man glaubt, emotional Punkten zu können - z.B. als junge Familie, die das Haus einer alten Frau kaufen möchte, die ins Altersheim umzieht. „Ach, die sind so nett … und die werden mein Häuschen in Ehren halten …“

In allen anderen Fällen ist Vorstellung, dass der Eigentüner verhandlungsbereit ist, wenn SEIN Makler daneben steht und sagt „Wir können auch 10.000 Euro mehr kriegen!“, an den Haaren herbeigezogen.

M.

#8

Guten Morgen!

Makler sind übrigens bloß Vermittler. Preisverhandlungen führt
man mit Schmidt (dem Eigentümer), nicht mit Schmidtchen (dem
Makler).

Auf eine logische Begründung, warum das besser sein soll,
warte ich noch heute.

Da kann ich doch helfen, dass du nicht länger warten musst :smile:

Zunächst einmal solltest du das ganze Posting zur Kenntnis nehmen, statt einen Satz aus dem Zusammenhang zu reissen. Mein Posting begann mit der Empfehlung, einen unabhängigen Fachmann (nicht den Frisör, Bäcker, Bankmenschen oder Makler, sondern einen Architekten) zu beauftragen, sich die Immobilie anzusehen. Damit erhält man Aussagen über Bausubstanz, bauphysikalische Verhältnisse, Zustand von Installationen und technischen Einrichtungen sowie eine Kostenschätzung zur Behebung von Mängeln und nicht mehr zeitgemäßen Gegebenheiten, etwa mangelhafte oder unsachgemäße thermische Isolation. Mit diesen Aussagen, insbesondere der Kostenschätzung, mit der Nutzfläche des Hauses und mit dem ortsüblichen Preis des nackten Grundstücks, kommt man zu einer brauchbaren Einschätzung, was man für die Immobilie ausgeben kann. Außerdem kommt man zu einer guten Verhandlungsposition, weil man Emotionen, Meinungen und schlichter Gier mit Fakten begegnen kann.

Für den Käufer einer selbst genutzten Immobilie handelt es sich i. d. R. um die größte Anschaffung seines ganzen Lebens, für die er ein Vierteljahrhundert Darlehen bedient. Bei solcher wahrhaft schwerwiegenden Entscheidung ahnungslosen Leuten wie Banker und Makler zu vertrauen, statt sich des Rats von Fachleuten zu bedienen, ist verantwortungslose Eselei.

Ein Autoverkäufer weiß, was ein bestimmtes Modell eines Gebrauchtautos durchschnittlich kostet. Das weiß er aus Erfahrung, obwohl er nur ein paar Schlagworte drauf hat und ansonsten von Tuten und Blasen keine Ahnung hat. Beim landläufigen Immo-Makler ist es nicht anders. Der sollte seinen eigenen Namen schreiben können, einen nicht zu schedderigen Anzug tragen, vielleicht noch mit einem vorzeigbaren Auto vorfahren, aber Kenntnisse, womöglich Kenntnisse zur Beurteilung des baulichen Zustands eines Hauses, sind für ihn entbehrlich. Ist schließlich auch nicht sein Job.

Ein Makler ist ein Vermittler, aber kein Gutachter für bauphysikalische und technische Details. Aber genau die Summe dieser Details ist für den Käufer entscheidend, weil Unkenntnis ihn wirtschaftlich ruinieren kann. Die unabdingbare Kenntnis vermittelt nicht der Makler, weil er im Regelfall selbst keine Ahnung hat und seine Interessenlage nicht unbedingt mit der des Käufers übereinstimmt.

Hinsichtlich der Kenntnisse zur Beurteilung des baulichen Zustands von Häusern und der Interessenlage gelten alle Aussagen auch für Bankangestellte. Überhaupt kann man nicht ernsthaft darüber diskutieren, ob man Kaufinteressenten derartige Laienveranstaltungen empfehlen soll oder nicht. Der Rat kann nur lauten, einen unabhängigen Fachmann in Gestalt eines selbst beauftragten Architekten zu beauftragen. Dessen Honorar ist ein Trinkgeld im Vergleich mit der Munition, die man damit für Preisverhandlungen in die Hand bekommt.

Ach ja: Je nach regionaler Marktsituation ist auch der Maklerlohn nicht in Stein gemeißelt.

Gruß
Wolfgang

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#9

Hallo,

Hi,

der Makler hat überhaupt keinen Spielraum, der Makler stellt
nur den kontakt zwischen Käufer und Verkäufer her.

Wenn der Makler allerdings einen Alleinauftrag hat, berät er den Verkäufer.
Dies bedeutet dann, dass meist der Verkaufspreis etwas höher eingesetzt wird,
da man davon ausgehen muss, dass der Käufer den Preis immer etwas runterdrücken wird.
Sagen wir mal so um minimum 5 %.

Gruß Merger

#10

Da kann ich doch helfen, dass du nicht länger warten musst :smile:

Komisch - ich warte immer noch. Deine Antwort enthält viele richtige Sachen, aber keine Begründung, warum man besser mit dem Verkäufer verhandelt.

Zunächst einmal solltest du das ganze Posting zur Kenntnis
nehmen, statt einen Satz aus dem Zusammenhang zu reissen.

Wieso? Was Du im Rest des Postings schreibt, ist ja völlig richtig. Nur die Empfehlung, mit dem Verkäufer zu verhandeln, taugt nicht viel. Und deswegen habe ich mich ausschließlich darauf bezogen. Und Du hättest Dir 99 % dieser Antwort sparen können, wenn Du auf das eingegangen wärst, was ich wirklich geschrieben habe.

Mein Posting begann mit der Empfehlung, einen unabhängigen Fachmann
(nicht den Frisör, Bäcker, Bankmenschen oder Makler, sondern
einen Architekten) zu beauftragen

Sehe ich genauso.

Außerdem kommt man zu einer guten Verhandlungsposition, weil
man Emotionen, Meinungen und schlichter Gier mit Fakten
begegnen kann.

Auch das sehe ich genauso.

Ein Makler ist ein Vermittler, aber kein Gutachter für
bauphysikalische und technische Details.

Auch das sehe ich genauso.

Die unabdingbare
Kenntnis vermittelt nicht der Makler

Auch das sehe ich genauso.

und seine Interessenlage nicht
unbedingt mit der des Käufers übereinstimmt.

Aber auch nicht mit der des Verkäufers, und das kann man sich zu nutze machen. :smile:

Ach ja: Je nach regionaler Marktsituation ist auch der
Maklerlohn nicht in Stein gemeißelt.

Ja. Und was hat das alles nun damit zu tun, mit wem man besser verhandelt?

Du hast einiges geschrieben, aber kein einziges Argument, warum es besser ist, mit dem Eigentümer zu verhandeln. Ein Vorschlag: Lies das, was ich geschrieben habe, noch einmal durch und denke intensiv darüber nach, was ich eigentlich gesagt habe.

Mit all den Informationen, die ich vom Architekten und Gutachter bekommen habe, gehe ich nämlich trotzdem zum Makler. Nicht zum Eigentümer. Weil der Eigentümer mir nicht entgegenkommen wird, solange der Makler daneben steht und sagt: „Wir kriegen aber einen besseren Preis!!!“ Also ziehe ich den Makler auf meine Seite, indem ich mir seine Interessenslage zunutze mache und mit einem schnellen Abschluß winke. Und überlasse es dem Makler, den Eigentümer zu überzeugen. Der Makler kann der größte Idiot sein, was Immobilien betrifft - aber er hat in der Regel einen Einfluß auf den Verkäufer, den ich als Interessent nicht habe. Eben wegen seinem Status als vorgeblich neutrale Vermittlerperson.

Man sollte sich beim Hauskauf nicht von Emotionen leiten lassen. Auch nicht von seiner Abneigung gegen Makler. Ein bißchen angewandte Psychologie schadet nicht.

Kopfschüttelnde Grüße,
Max

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#11

Auch wenn es absolut richtig und notwendig ist, einen Experten heranzuziehen, um belastbare Informationen zu erhalten, darf man eines nicht vergessen: Eine Immobilie ist am Ende genau das wert, was jemand dafür zu zahlen bereit ist. Ich werde also mit noch so viel Fakten keinen Verkäufer zum Abschluß bewegen können, wenn neben mir ein (blauäugiger) Mitinteressent steht, der mehr bietet. Shit happens.

Der Makler kann in Immobilienfragen der größte Idiot sein - die Fakten, die ich ihm liefere, werden für den Eigentümer aus seinem Mund dennoch überzeugender klingen als aus meinem. Gerade bei Alleinaufträgen gilt: Der Makler ist aus Sicht des Verkäufers immer kompetent, denn schließlich hat der Verkäufer ihn ja auch beauftragt. :smile:

M.

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#12

ganz praktisch
Hi!
Also unser Makler (bzw. der des Verkäufers) war irgendwann ein wenig genervt vom stille-Post-Spielen, immer Rückfragen bei jedem Angebot von uns.

Und hat uns mal einfach direkt in Kontakt gebracht und wir konnten die Sache an einem gemeinsamen Termin klären. Der Makler war dabei und es gab zwischendurch immer mal kurze private Einzelberatungen (Makler-Verkäufer z.B).

Das wäre der praktische Effekt: Ich persönlich verhandele lieber direkt mit dem Entscheider als mit jemandem, der selbst ja gar nicht entscheiden kann und darf.

Wenn der Makler strikten Entscheidungsspielraum vorgegeben hat und in diesem Rahmen entscheiden könnte, dann sähe die Sache evtl. anders aus.

Und das mit den Emotionen der Vorbesitzer sah in unserem Fall etwas anders aus. Die hingen zwar an ihrem Elternhaus, wohnten aber alle schon recht weit entfernt und wollten das Gebäude auch einfach mal los werden.
Dazu hatten wir das Glück, dass sie Leute uns offensichtlich auch noch persönlich sympathisch fanden und das Gefühl hatten, wir würden das Erbe der Eltern respektvoll behandeln. Sie wollten also nach dem Kennenlernen durchaus gern an uns verkaufen anstatt an evtl. unbekannte nachfolgende Interessenten.

Die Sache mit dem „mit wem verhandeln“ würde ich nach meinen Erfahrungen nicht so schwarz-weiß sehen.

Grüße
kernig

#13

Hai!

der Makler hat überhaupt keinen Spielraum, der Makler stellt
nur den kontakt zwischen Käufer und Verkäufer her.

Klar hat er, wenn ich ein Haus verkaufe und einen Makler bemühe dann mach ich das, weil ich mich nicht darüm kümmern möchte und selbstverständlich hat er einen Spielraum.

Verhandelt wird mit dem Verkäufer.

Wenn ich selbst mit dem Käufer rumkaspern soll dann brauch ich keinen Makler.

Der Plem

#14

und das Gefühl hatten,
wir würden das Erbe der Eltern respektvoll behandeln.

Jep. Meine Rede - in solchen Fällen kann persölich punkten.

Die Sache mit dem „mit wem verhandeln“ würde ich nach meinen
Erfahrungen nicht so schwarz-weiß sehen.

Das sehe ich absolut genauso.

Aber es gibt halt dieses unausrottbarere „Man verhandelt nur mit dem Eigentümer, weil der bereitwillig mit dem Preis runtergeht, während der Makler den Preis hochtreibt“-Klischee, das sich weder logisch so wirklich begründen lässt noch in vielen Fällen mit der Realität übereinstimmt. Dagegen schreibe ich an. Und wie man auch hier wieder gemerkt, sind viele Leute in ihrer Maaklerabneigung noch nicht einmal bereit, darüber nachzudenken, was man wirklich meint und gesagt hat. Makler sind Mist, punktum - schluß!

Gruß,
Max

#15

Hallo,

nach meinen Erfahrungen von der anderen Seite (Verkäufer) hat selbstverständlich der Makler (im Alleinauftrag) den Preis mit Interessenten verhandelt. Er erhielt eine Spanne bei Vertragserteilung, in der er sich bewegen konnte. Er hat mich jeweils aktuell vom Angebot der pot. Käufer in Kenntnis gesetzt und dann auch mein „OK“ abgewartet, bevor er den Verkauf klar gemacht hat.

Wenn Du nachvollziehen kannst, dass das Objekt schon länger zum Verkauft steht und vielleicht schwer verkäuflich ist, könnte es natürlich leichter sein, den Preis zu drücken.

Gruß
A.A.

#16

Kurze Bemerkung
Moin!
Also unser Makler war super, wir haben ihn auch nochmal engagiert und weiter empfohlen.
Kam von der örtlichen Bank und hat seine Arbeit kompetent und engagiert gemacht und vor allem fair (er sagte, es wäre OK, wenn wir privat einen Käufer für unsere Wohnung fänden und dass er dann selbstverständlich keine Provision bekäme).

Wobei er auch mehr als nur ein bisschen Geld mit uns verdiente, mein Sohn passte spontan seine Berufspläne an :smile:
Aber so haben wir’s ihm eben auch gegönnt.

Was mich stört ist, dass man als Käufer/Mieter häufig einen Makler bezahlt, den man nicht ausgesucht und bestellt hat.

Grüße
kernig