Verkehrswert einer Immobilie in der Vergangenheit

Geld & Sparen Immobilien
#1

Wie kann man den Wert einer Immobilie in der Vergangenheit (1987) ermitteln.
Es handelt sich um ein Anwesen mit Einfamilienhaus Bj.1961 mit Scheune, mit Stallungen und Nebengebäude auf 420qm Grund in ländlicher Lage im Dorf.
Folgende Unterlagen hierfür sind noch vorhanden
Die Herstellungskosten des Hauses 1961 mit 25.000DM
Den Einheitswert von 1987 14.300DM
Die Brandschutzpolice von 1987 Versicherungssumme 274.000DM aufgegliedert in
Haus 12600DM Versicherungssumme 1914
Scheune 3000 DM Versicherungssumme 1914
Stall 2400 DM Versicherungssumme 1914
Schuppen 700 DM Versicherungssumme 1914

Kostenrechnung für Grundbucheintrag über einen Wert von 170.000 DM

Für Antworten hierzu wäre ich sehr dankbar.
Vielen Dank auch schon mal im Voraus.

Gruß touri

#2

Hallo,

Wie kann man den Wert einer Immobilie in der Vergangenheit
(1987) ermitteln.

in dem man ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gibt.

Christian

#3

Hallo Christian,

vielen Dank für Deine Antwort.
Nur kannst Du bitte mal beschreiben was ein Verkehrswertgutachten ist und woher man so was bekommt.
Für Deine Bemühungen im Voraus vielen Dank

touri

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#4

Hallo,

Moin,

Christian

Hallo Christian,

vielen Dank für Deine Antwort.
Nur kannst Du bitte mal beschreiben was ein
Verkehrswertgutachten ist und woher man so was bekommt.

Ein Verkehrswertgutachten ist die Berechnung des Wertes einer Immobilie. Es gibt verschiedene Arten wie man dies tun kann. Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren werden häufig dafür genutzt.
Ertragswertverfahren: Ertrag durch Miete/Pacht x Faktor + Grundstückswert= Verkehrswert (Zu erzielender Verkaufspreis)
Sachwertverfahren: Was kostete die Errichtung des Gebäudes im Jahr 1916 (m³ x Preis) x Faktor = Wert der Immobilie heute (gestern vorgestern irgendwann) - Wertverlust durch Abschreibung - Mängel = Wert des Gebäudes zum Stichtag + Grundstückswert.
Der Vollständigkeit halber: es gibt auch noch das Vergleichswertverfahren in dem die Verkaufspreise ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage verglichen werden.
Klingt kompliziert? Ist es auch. Daher gibt es dafür auch Spezialisten. Nennen sich Gutachter, vereidigte Gutachter oder Gutachterausschuss (Gemeinde, Kreis). Architekten machen das auch.

Für Deine Bemühungen im Voraus vielen Dank

bitte

touri

vnA

#5

Hallo,

da kann ich mich nur anschließen: Ein Verkehrswertgutachten ist der richtige Weg. Dazu beauftragt man am Besten einen Immobiliengutachter.

Zwei Fragen vorweg:

  1. Wofür wird der Wert benötigt?
  2. Wie groß ist die Gemeinde, in der sich das Objekt befindet?

Es gibt verschiedene Verfahren der Bewertung (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren). Diese kann man jedoch nur korrekt anwenden, wenn die Eingangsdaten von 1987, d.h. Boden(richt)wert, Baukosten, Marktanpassungsfaktoren, Mieten, Bewirtschaftungskosten, Vergleichspreise bekannt sind oder in Erfahrung gebracht werden können. Ansonsten ergibt das Ganze keinen Wert sondern ist geraten!

Viele Grüße

Robert
http://www.certestate.com/Privateigentuemer.grundstu…

#6

Hallo Robert,

vielen Dank für Deine Antwort.
Zu Deinen Fragen:
Der Wert wird zur Zugewinnberechnung aufgrund Eheauflösung benötigt.
Das Anwesen wurde 1987 mit in die Ehe gebracht.
Die Gemeinde hat eine Größe von 1800 Einwohnern.

Das Kuriose an der Geschichte ist es hat hier einen Vorschalg der Patei mit dem Haus gegeben. Hier wurde ein Anfangswert und der heutige Wert angegeben. Der gegnerische Partei war zuerst nur der Endwert zu niedrig. Sie haben dann einen Makler beauftragt das Anwesen mal zu schätzen. Er ist aber ohne Kenntnis des vorgeschlagenen Wertes, auf exakt die gleiche Summe gekommen und da nun am Endwert nicht mehr viel rauszuhohlen ist, wird nun am Anfangswert gedreht.

Nochmals vielen Dank für Deine Bemühungen.
und noch ein schönes Wochenende

Gruß touri

#7

Hallo Robert,

vielen Dank für Deine Antwort.
Zu Deinen Fragen:
Der Wert wird zur Zugewinnberechnung aufgrund Eheauflösung
benötigt.
Das Anwesen wurde 1987 mit in die Ehe gebracht.
Die Gemeinde hat eine Größe von 1800 Einwohnern.

Bei knapp 2.000 Einwohnern wird es vermutlich nicht ganz einfach, an die vergangenheitsbezogenen Eingangsdaten für eine wirklich belastbare Wertermittlung zu gelangen (daher meine Frage wegen der Gemeindegröße). Aber ich sehe eine gewisse Gefahr, dass bei „Nichtgefallen“ des Bewertungsergebnisses die Objektivität des Gutachters in Frage gestellt wird, ein „Gegengutachten“ in Auftrag gegeben wird und dann geht die Diskussion erst richtig los.

Das Kuriose an der Geschichte ist es hat hier einen Vorschalg
der Patei mit dem Haus gegeben. Hier wurde ein Anfangswert und
der heutige Wert angegeben. Der gegnerische Partei war zuerst
nur der Endwert zu niedrig. Sie haben dann einen Makler
beauftragt das Anwesen mal zu schätzen. Er ist aber ohne
Kenntnis des vorgeschlagenen Wertes, auf exakt die gleiche
Summe gekommen und da nun am Endwert nicht mehr viel
rauszuhohlen ist, wird nun am Anfangswert gedreht.

Tja, so isses leider, wenn es ums liebe Geld geht.

Zwei Vorschläge zur weiteren Vorgehensweise:

  1. Einen neutralen Schiedsgutachter einschalten, der eine nachgewiesene Qualifikation als Mediator besitzt. Im konstruktiven Dialog sollte dann eine gütliche Einigung auf einen entsprechenden Wert (Anfangs- bzw. Endwert) möglich sein. Ist meistens auch kostengünstiger als ein Verkehrswertgutachten für zwei getrennte Bewertungsstichtage (1987 und jetzt) in Auftrag zu geben. Der Mediator berechnet üblicherweise ein Zeithonorar. Da liegt es im Interesse der Parteien, sich kurz zu fassen. Andernfalls wandert ein immer größerer Teil des Immobilienwerts in den Geldbeutel des Mediators. ODER
  2. … den lokalen Gutachterausschuss für Grundstückswerte (Kontaktdaten über die Gemeindeverwaltung erfragen) einschalten. Wenn eine Institution die entsprechenden Marktkenntnisse besitzt, dann der Gutachterausschuss. Er verfügt über die breiteste Datenbasis, da bei ihm alle ausgewerteten Verkaufsfälle aus der Vergangenheit archiviert werden.

Nochmals vielen Dank für Deine Bemühungen.
und noch ein schönes Wochenende

Gruß touri

Viel Erfolg!

Robert
http://www.certestate.com/Bewertungsanlaesse.19.0.html