Vermieten oder verkaufen mit eventuellem Abriss?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Gemeinde,

ich versuche hier mal so kurz wie möglich mein Problem zu schildern:
Auf meinen Namen laufen zwei Häuser, welche direkt nebeneinander liegen und sich auch einen Garten teilen. In dem einen wohnt noch mein Vater, in dem anderen hat bis vor ihrem Tod meine Oma gelebt. Mein Vater würde es gerne vermieten, ich tendiere jedoch dazu, es zu verkaufen, wobei es dann wahrscheinlich auch abgerissen werden würde.
Das Haus ist ziemlich alt (ca. 60 Jahre) und hat vielleicht 60 (max. 70) qm^2. Das Problem ist, daß wohl einiges gemacht werden müßte für mehrere 1000 Euro (wenn das mal reicht) wenigstens bzgl. des Bads und des Fußbodens. Meiner Meinung nach lohnt sich der ganze Aufwand nicht, da man ja bestimmt auch nicht viel Miete bekommen würde.
Ein weiteres Problem ist, daß ich eigentlich keine Zeit habe, mich darum zu kümmern, und ich auch selten vor Ort bin.
Daher würde ich vor allem gerne wissen, was bei einer Vermietung alles auf einen zukommt bzgl. Verwaltung der Nebenkosten, Steuererklärung, Versicherungen und was es sonst noch zu beachten gibt.

Ich bin sehr dankbar für eure Antworten, da dies eine sehr schwer wiegende Entscheidung darstellen wird.

Sarah

#2

Hallo Sarah,

klingt nicht gut.

Da wirst Du mit einiger Wahrscheinlichkeit nur den Grundstückwert erwirtschaften, wenn überhaupt.
Dazu müßte das Grundstück aber vorher geteilt werden, sprich Einmessung, Eintrag ins Grundbuchregister etc. was auch Kosten verursacht.
Warum könnte sich Dein Vater nicht um Mieter kümmern?
Keine Lust, oder kann er nicht?

Gandalf

#3

Hallo Gandalf,

mein Vater hat sogar schon einen Mieter gefunden. Aber ich bezweifle, daß er sich um alles kümmern wird, was bei einer Vermietung anfallen wird. Deswegen hätte ich gerne gewußt, was dabei im Detail auf einen zukommt. Einmal damit ich es selbst abschätzen kann, andererseits, wenn dies meine Befürchtungen bestätigen sollte, um meinen Vater besser überzeugen zu können.

Liebe Grüße,
Sarah

#4

Hallo!

mein Vater hat sogar schon einen Mieter gefunden. Aber ich
bezweifle, daß er sich um alles kümmern wird, was bei einer
Vermietung anfallen wird. Deswegen hätte ich gerne gewußt, was
dabei im Detail auf einen zukommt. Einmal damit ich es selbst
abschätzen kann, andererseits, wenn dies meine Befürchtungen
bestätigen sollte, um meinen Vater besser überzeugen zu
können.

Vermieten ist in Deutschland eine Quasi-Enteignung. Dessen muss man sich bewusst sein. Gerade wenn man einfache, alte Objekte zu geringer Miete vermietet, zieht das natürlich eine Klientel an, die nicht unbedingt wohlhabend ist. Mietausfälle sind da eher wahrscheinlich.

Will man vermieten, sollte man einen schriftlichen Mietvertrag mit dem Mieter schließen.
Dieser sollte auch eine Klausel bzgl. Reparaturen enthalten. Ein so altes, renovierungsbedürftiges Objekt würde ich persönlich zu einer geminderten Miete an Leute vermieten, die sich selbst helfen können und nicht wegen eines verkalkten Wasserhahns den Installateur auf Kosten des Vermieters kommen lassen. Hier hilft es, in den Mietvertrag aufzunehmen, dass das Haus renovierungsbedürftig ist und der Mieter sich um die nötigen Arbeiten selbst kümmert. Im Gegenzug könnt Ihr ja die Miete für 10 Jahre festschreiben.

So verdient die Bude wenigstens noch ein bisschen Geld.
Je nach Standort könnte das eine gute Überbrückung sein bis beide Häuser frei sind und so das gesamte Grundstück zusammen verkauft werden kann. Möglicherweise ist das für einen Käufer attraktiver.

Bzgl. der Nebenkosten: Strom muss der M üblicherweise selbst anmelden. Heizung und Wasser könnten über den VM laufen. Je nach Heizungssystem muss der VM dem M eine korrekte und übersichtliche jährliche Abrechnung vorlegen.
Der M bezahlt eine monatliche Pauschale, gegen die dann die Jahresabrechnung gerechnet wird und es zu einer Nachzahlung oder Rückzahlung für den M kommt.
Einige weitere Kosten können auf den M umgelegt werden. Hier empfehle ich, sich an den Vermieterbund o.ä. zu wenden oder evtl. hier auf weitere Antworten zu warten. Ich weiß die Details nicht mehr, denn ich habe die Mietwohnung vor ein paar Jahren verkauft. Das deutsche Mietrecht ist mir zu gefährlich.

In der Steuererklärung wird dann die Kaltmiete als „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ aufgeführt und natürlich voll versteuert.

Gruß,
M.

#5

Hallo Sarah,

das wichtigste was ich m.E. in meinem Leben gelernt habe war in der Mathematik das partielle differenzieren… dabei veraendert man einen Faktor nicht und macht die anderen variabel. Das mach ich jetzt mal
also ich schliesse das Vermietrisiko erst mal aus.

Was musst du dan tun - du informierst dich am Markt welchen Mietpreis du per m2 erzielen kannst.

Jetzt vermindere ich schon mal das Risiko, ich haette auf jeden Fall eine eigene Wasseruhr (daraus ergibt sich auch das Abwasser - eine entsprechende Veraenderung kostet auch nicht besonders viel beim Versorger), ein eigener Stromanschluss und evtl. Gasanschluss (der ist teuer)… dann bist du da schon mal raus und der Mieter rechnet direkt mit den Versorgern ab.

Dann ermittelst du die restlichen umlegbaren Nebenkosten und machst eine Kalkulation mit einem Standardkalkulationsprogramm wie z.B. Excel dazu auf. Diesen Betrag wirst du von deinem Mieter monatlich einfordern. Am Jahresende ermittelst du die tatsaechlichen Nebenkosten, setzt sie gegen den erhaltenen Betrag und forderst entweder nach oder verguetest - fertig.

Ein Freund von mir hat eine aehnliche Immo - der hat sich langfristige Mieter gesucht die auf eigene Kosten oder mit Zuschuss von ihm die Huette sanieren. Dafuer gibt er ihnen einen Abschlag auf die m2 Miete oder laesst sie auch schon mal ausfallen - fertig.

Ich denke die Idee mit dem Abreissen ist nicht die beste da es sich um eine Familienimmobilie handelt und sich m.E. daraus evtl. unueberbrueckbare Spannungen mit deinem Vater ergeben koennten.

Die andere Sache halte zwar fuer etwas muehsam weil es nicht so einfach ist Leute zu finden die sich auf so einen „Handschlagsdeal“ einlassen aber ich halte ihn fuer gangbar. In welchem PLZ Bezirk wohnst du?

Kind regards from UK
Keuper

#6

Hallo,

In der Steuererklärung wird dann die Kaltmiete als „Einnahmen
aus Vermietung und Verpachtung“ aufgeführt und natürlich

abzueglich der Reparaturaufwendungen seitens des Vermieters innerhalb des Jahres (und abzgl anderer Kosten wie Grundsteuer)

voll versteuert.

Gruss Helmut

#7

Hi,

also das Haus ist in Mönchengladbach im Plz-Gebiet 41068.
Danke schonmal für eure Antworten!

Sarah