Hallo,
ich habe gerade mal eine bescheidene Frage: Was ist der Unterschied zwischen einer Vorrangeinräumungserklärung und einer Rückauflassungsvormerkung? Beide Begriffe begegnen mir beim Grundstückskauf.
MfG Christian Möller
Hallo Christian,
ja, ja, die Tiefen des Grundbuchrechts.
Bzgl. der Vorrangeinräumung sieht es so aus, dass die in Abteilung 2 und 3 des Grundbuchs eingetragenen Rechte (Belastungen) in einem Rangverhältnis stehen (und zwar nicht pro Rang getrennt, sondern gemeinsam!!!). D.h. wenn da jetzt z.B. eine Grundschuld zur Absicherung eines Kredites der X-Bank und eine Grundschuld zur Absicherung eines anderen Kredites der Y-Bank im Grundbuch stehen, dann hat eine den Rang 1 und eine den Rang 2. Dabei entscheidet der Rang im Zweifelsfall darüber in welcher Reihenfolge die entsprechenden Gläubiger aus dem Grundstück bedient würden, wenn es zur Zwangsversteigerung käme. Dies ist deshalb wichtig, weil oft eben hierbei weniger erlöst wird, als abgesichert ist, und dann hat Rang 1 ggf. Glück gehabt und Rang 2 geht leer aus, oder wird nur teilweise befriedigt. Und weil mit jeder weiteren Rangziffer dieses Risiko steigt, lassen sich viele Finanzierer nur auf Eintragungen im ersten Rang ein, oder verlangen im 2. Rang höhere Zinsen zum Ausgleich ihres höheren Risikos, …
Im Einverständnis aller Beteiligten und ggf. gegen entsprechende Zahlungen kann man diese Rangverhältnisse natürlich auch durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt ändern, und damit sind wir schließlich bei der direkten Antwort auf deine Frage. D.h. hier will offenbar jemand in einen besseren Rang, der zurücktretende muss dem zustimmen und dann gibt man die entsprechende Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt ab. Die Vorrangeinräumung wird dann eingetragen und schon hat sich die Reihenfolge geändert.
Die Rückauflassungvormerkung trägt man für den Fall ein, dass die Sache mit dem Grundstückskauf fehl schlägt. Normalerweise läuft die Sache so, dass nach Abschluss des Kaufvertrages sofort eine Auflassungvormerkung eingetragen wird, in der steht drin, dass eine Auflassung, also die Übergabe des Grundstücks an einen neuen Eigentümers ansteht. Dies deshalb, damit der Verkäufer nicht so einfach losgehen kann und das Grundstück zwei Mal verkauft. Der zweite Käufer würde so sofort sehen, dass sich da bereits ein anderer Verkauf in Abwicklung befindet.
Im Normalfall geht die Sache dann so weiter, dass das Geld gezahlt wird und dann die Auflassung erklärt wird. Damit ist die Sache dann erledigt. Jetzt kann es aber natürlich passieren, dass aus verschiedensten Gründen die Sache rückabgewickelt werden muss. Um sicherzustellen, dass das Grundstück dann auch an den Verkäufer zurückfällt, kann er sich eine entsprechende Rückauflassungsvormerkung eintragen lassen.
Gruß vom Wiz
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