Gültigkeit Klausel zur Umlage Heizungswartung?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo Forum! :wink:

Dass die jährliche Wartung (hier:Reinigung) der Gasetagenheizung in einer Mietwohnung dem Grunde nach zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt, ist wohl unstrittig. Allerdings muss die Umlage auch gültig vereinbart sein. Wesentlicher Fehler dabei ist oft, dass dem Mieter die Wartung oder Reparatur auferlegt wird, ohne dabei einen fallbezogenen oder jährlichen Höchstbetrag zu definieren, ähnlich wie bei den sonstigen Reparaturen.

In einem Mehrparteienhaus sind die Wohnungen mit Gasetagenheizungen ausgestattet. Die dafür anfallenden Wartungskosten bestehen aus der jährlichen, gesetzlich vorgeschriebenen Reinigung und werden auf den Mieter umgelegt. In den Mietverträgen steht dazu folgendes:

„Für den Betrieb der gasgefeuerten Etagenheizung entstehen keine an den Vermieter zu entrichtenden Kosten. Die Mieter tragen aber die Kosten für die jährliche Wartung der Kombi-Umlaufheizer, für die der Vermieter einen Globalvertrag abschloß. Reparaturen an den Umlaufheizern durch die Vertragsfirma gehen gemäß Absatz 11.7 zu Lasten der Mieter. Außerdem tragen die Mieter die Kosten für die jährliche Immissionsmessung.“

Im erwähnten Absatz 11.7 steht übrigens die Regelung über maximale Reparaturkosten, nämlich 90,00 EUR je Fall und 230,00 EUR pro Jahr.

In der Praxis resultiert aus dieser Regelung, dass die Schornsteinfegerkosten in der jährlichen Betriebskostenabrechnung umgelegt werden, die Rechnung über die Kosten für die jährliche Wartung der Heizungen jedoch vom Installationsunternehmen direkt nach Ausführung der Reinigung an die Mieter geschickt werden. Obwohl der Mieter diese Kosten also direkt und selbst tragen muss, kann er sich das Installationsunternehmen nicht aussuchen, da der Vermieter die Termine beauftragt. Der Mieter kann sich nicht das örtlich günstigste Unternehmen aussuchen.

Nach der oben gewählten Formulierung bezieht sich die Betragsdeckelung eindeutig nur auf die Reparaturkosten, nicht aber auf die Wartungskosten. Hier können auf den Mieter überraschende, nicht begrenzte Kosten zukommen. Ich halte deshalb diese Regelung für nicht. Was meint ihr?

Unabhängig von Eurer Meinung, was wäre die Folge der Nichtigkeit dieser Umlagevereinbarung? Müsste der Vermieter die Kosten übernehmen oder dürfte der Mieter sich zumindest das ausführende Unternehmen dann aussuchen?

Ich freue mich auf eine spannende Diskussion!

Viele Grüße

Jens

#2

Hallo Jens,

Dass die jährliche Wartung (hier:Reinigung) der
Gasetagenheizung in einer Mietwohnung dem Grunde nach zu den
umlagefähigen Betriebskosten zählt, ist wohl unstrittig.
Allerdings muss die Umlage auch gültig vereinbart sein.
Wesentlicher Fehler dabei ist oft, dass dem Mieter die Wartung
oder Reparatur

Reparatur keinesfalls, das ist immer Sache des Vermieters. Anders lautende Vereinbarungen sind unwirksam.

auferlegt wird, ohne dabei einen fallbezogenen

oder jährlichen Höchstbetrag zu definieren, ähnlich wie bei
den sonstigen Reparaturen.

das ist ohnehin - auch hier nicht erlaubt - soweit es sich um Bagatellschäden handelt. Im Allgemeinen ist jedoch davon auszugehen, dass bei der Heizung nie eine Reparatur unter Begatellschaden fällt.

In einem Mehrparteienhaus sind die Wohnungen mit
Gasetagenheizungen ausgestattet. Die dafür anfallenden
Wartungskosten bestehen aus der jährlichen, gesetzlich
vorgeschriebenen Reinigung und werden auf den Mieter umgelegt.

Dies ist ok.

In den Mietverträgen steht dazu folgendes:

"Für den Betrieb der gasgefeuerten Etagenheizung entstehen
keine an den Vermieter zu entrichtenden Kosten. Die Mieter
tragen aber die Kosten für die jährliche Wartung der
Kombi-Umlaufheizer, für die der Vermieter einen Globalvertrag
abschloß.

Schon hier kann der Mieter sich weigern, wenn er einen günstigeren Fachmann findet.

Reparaturen an den Umlaufheizern durch die

Vertragsfirma gehen gemäß Absatz 11.7 zu Lasten der Mieter.

Nein, ist grundsätzlich Sache des Vermieters.

Außerdem tragen die Mieter die Kosten für die jährliche
Immissionsmessung."

okay

Im erwähnten Absatz 11.7 steht übrigens die Regelung über
maximale Reparaturkosten, nämlich 90,00 EUR je Fall und 230,00
EUR pro Jahr.

hat nichts mit Heizung und Durchlauferhitzer zu tiun. Der Vermieter hat hier kein Recht.

In der Praxis resultiert aus dieser Regelung, dass die
Schornsteinfegerkosten in der jährlichen
Betriebskostenabrechnung umgelegt werden, die Rechnung über
die Kosten für die jährliche Wartung der Heizungen jedoch vom
Installationsunternehmen direkt nach Ausführung der Reinigung
an die Mieter geschickt werden. Obwohl der Mieter diese Kosten
also direkt und selbst tragen muss, kann er sich das
Installationsunternehmen nicht aussuchen, da der Vermieter die
Termine beauftragt. Der Mieter kann sich nicht das örtlich
günstigste Unternehmen aussuchen.

Ist nicht zulässig. Der Mieter muss das Recht haben selbst einen Fachmann auszuwählen. Der Mieter kann natürlich sich ein Angebot einholen und dann, wenn dieses vorliegt, es ist günstiger als der Vertrag des Vermieters, die Differenzen einbehalten und dies mit „Unwirtschaftlichkeit“ begründen.

Nach der oben gewählten Formulierung bezieht sich die
Betragsdeckelung eindeutig nur auf die Reparaturkosten, nicht
aber auf die Wartungskosten. Hier können auf den Mieter
überraschende, nicht begrenzte Kosten zukommen. Ich halte
deshalb diese Regelung für nicht. Was meint ihr?

Richtig, die Regelung ist unwirksam.

Unabhängig von Eurer Meinung, was wäre die Folge der
Nichtigkeit dieser Umlagevereinbarung? Müsste der Vermieter
die Kosten übernehmen oder dürfte der Mieter sich zumindest
das ausführende Unternehmen dann aussuchen?

Hier muss, weil der Vermieter einen Vertrag abgeschlossen hat, der Vermieter aufgefordert werden - schriftlich - die Wohnung aus dem Vertrag zu nehmen, da der Mieter, da er selbst zahlt, auch den Handwerker selbst bestimmt. Die Kosten sind trotzdem vom Mieter zu targen,. Die Vereinbarung ist zwar unwirksam, jedoch nur hinsichtlich der Vorschrift, dass der Vermieter den Handwerker bestimmt und der Reparaturkosten. Reparaturen muss er selbst tragen. Die Wartung muss der Mieter tragen. Unwirksam ist nur die Art wie, nicht das dass.

Gruss Günter

#3

Hallo Günter,

herzlichen Dank für Deine umfassende Antwort. Allerdings überrascht mich, dass die Reparatur der Gasetagenheizung nicht, auch nicht in Kleinbeträgen bis definierter Höhe, umlegbar ist. Das war mir neu.

das ist ohnehin - auch hier nicht erlaubt - soweit es sich um
Bagatellschäden handelt. Im Allgemeinen ist jedoch davon
auszugehen, dass bei der Heizung nie eine Reparatur unter
Begatellschaden fällt.

Gruß

Jens

#4

Hallo Jens,

herzlichen Dank für Deine umfassende Antwort. Allerdings
überrascht mich, dass die Reparatur der Gasetagenheizung
nicht, auch nicht in Kleinbeträgen bis definierter Höhe,
umlegbar ist. Das war mir neu.

Die Erklärung ist folgende. Der Vermieter hat - auch wenn er Wartungen auf den Mieter umlegen darf - grundsätzlich für einen ordnungsgemässen Zustand einer Wohnung Sorge zu tragen. Er kann zwar Bagatellschäden, die dem täglichen Zugriff ausgesetzt sind, ebenso auf den Mieter umlegen, wenn dies vereinbart ist.

Nun passiert es in der Praxis immer wieder, dass jemand glaubt, dass die herizung einem täglichen Zugriff ausgesetzt sei, daher wären die Reparaturkosten - auch Bagatellreparaturen - umlagefähig. Dass der Erstaz einer Gummidichtung unter Wartungskosten fällt ist unbestritten. Der Austausch einer Pumpe ist Sache des Vermieters, denn wenn er mit Heizung vermietet, würde bei Ausfall der Pumpe letztlich der Mietvertrag nicht erfüllt werden. (einfach dargestellt, im juristischen Bereich mit zahlreichen weiteren Begründungen untermauert). Grundsätzlich sind Reparaturen an Wasserleitungen, Stromleitungen, Reparaturen an Durchlauferhitzern und Heizungen oder an der Klingelanlage ( hier etwas komplizierter) nicht dem täglichen Zugriff ausgesetzt. Die Entnahme von Wasser, Strom, Warmwasser, Heizung ist kein Zugriff auf die Installation, sondern auf das Element, das mit oder durch die Installation transportiert wird. Du greifst ja nicht auf den Durchlauferhitzer zu, sondern Du greifst auf das Warmwasser zu. Betrachte es mal, völlig vereinfacht, aus dieser Sicht.

Gruss Günter

#5

Hallo Günter,

würde bei Ausfall der Pumpe letztlich
der Mietvertrag nicht erfüllt werden. (einfach dargestellt, im
juristischen Bereich mit zahlreichen weiteren Begründungen
untermauert). Grundsätzlich sind Reparaturen an
Wasserleitungen, Stromleitungen, Reparaturen an
Durchlauferhitzern und Heizungen oder an der Klingelanlage (
hier etwas komplizierter) nicht dem täglichen Zugriff
ausgesetzt.

Verstanden - Danke!

Gruß

Jens