Mietrecht
Von: Inder, 22.6.2012 08:51 Uhr
hellas,

ich hatte gestern eine diskussion. es ging darum, wenn man ein fiktives EFH kauft in das man selbst einziehen will.

kann es möglicherweise probleme geben einen mieter des hauses "raus" zu bekommen ?

müsste man sich dazu dämlich anstellen?

oder kann sowas immer mal passieren, wenn man pech hat?

danke gruß inder



  1. Antwort von Wiz 5
    Re: Haus gekauft - Mieter will nicht raus
    Hallo,

    wer ein vermietetes Haus zur Eigennutzung erwerben will sollte niemals nicht den Fehler machen, sich selbst um den Auszug des Mieters kümmern zu müssen. Das kann ganz böse nach hinten los gehen. Denn zwischen dem berechtigten Anspruch des Erwerbers auf Selbstnutzung und der Durchsetzung einer Räumung liegt oftmals viel Zeit, Geld und Nerven.

    Und sei es nur, dass der Mieter aus nachvollziehbaren Gründen nicht zum geplanten Zeitpunkt raus kann, weil er gerade schwer krank geworden ist, die neue Wohnung noch nicht bezugsfertig ist, ... Alleine bis man vom "nett mit einander reden" über die Erkenntnis, dass man zu keiner für beide Seiten vertretbaren (was nicht heißt, dass die Sache rechtlich nicht eindeutig sein könnte) Lösung kommen wird, bis zu Klage, Verhandlungstermin, Urteil und Gerichtsvollzieher (für dessen gesamte Räumungstätigkeit dann erst einmal Vorkasse fällig ist) kommt, ist schnell ein halbes Jahr ins Land gegangen.

    Von wirklich heiklen Geschichten wo nach Räumungstitel dann die Einweisung der von Obdachlosigkeit bedrohten Familie in die bisherige Wohnung durch die Gemeinde erfolgt, sonstige sozialen Dramen mal ganz abgesehen.

    Gestolpert bin ich in dem Zusammenhang übrigens neulich mal über § 764 Abs. 1 Ziffer 5 ZPO, wonach von der Vollstreckung aus Notarurkunden ausdrücklich eine Regelung ausgeschlossen ist, die den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft. D.h. nicht mal eine notarielle Urkunde, mit der sich der Mieter der sofortigen Zwangsräumung nach Ablauf der Mietzeit unterwerfen würde, wäre ohne weiteres procedere vollstreckbar. D.h. die an sich nahe liegende Möglichkeit mit dem Mieter vor Kauf diesbezüglich zum Notar zu gehen, und eine entsprechende Urkunde aufzusetzen, bringt nicht den gewünschten Effekt.

    Gruß vom Wiz
    • Antwort von cmd.dea 0
      Re: Haus gekauft - Mieter will nicht raus
      Ich kann einfach nicht anders: hellas,
      Schaun mer mal heut Abend. kann es möglicherweise probleme geben einen mieter des hauses
      "raus" zu bekommen ?
      Jupp, das Problem könnte darin liegen, dass Mieter oft Mietverträge habe und drinnen bleiben dürfen. müsste man sich dazu dämlich anstellen?
      Das machen viele vor Gericht, aber als Zielsetzung würde ich das nicht nehmen. oder kann sowas immer mal passieren, wenn man pech hat?
      Es kann vor allem dann passieren, wenn man ein Haus kauft und nicht schaut, ob da vielleicht schon einer drinnen wohnt.

      Gruß
      Dea
      • Antwort von Frank Mueller 0
        Re: Einfamilienhaus und Mieter ????
        Hallo,


        so ganz verstehe ich die Fragestellung nicht.........

        Einfamilienhaus und Mieter ????
        Normalerweise ist ein EFH eben ein Haus mit einer Familie...


        Sollte es dort eine Mietwohnung geben,so weiss man das doch beim Kauf......
        3 Kommentare
        • von Wiz 4
          Re^2: Einfamilienhaus und Mieter ????
          Hallo,

          schön, dass Du mal zugibst, dass Du Fragen überhaupt nicht verstehst. Wobei, wenn das schon bei so einer einfachen Frage der Fall ist, ... Das erklärt natürlich Einiges, entschuldigt aber nicht alles.

          Und ja, es gibt Menschen, die komplette Häuser mieten. Und solche Häuser werden ggf. auch mal vom Vermieter an einen Käufer verkauft, der das Objekt selber nutzen will. Und es soll Mieter geben, die sich da erst vollkommen kooperationsbereit zeigen, und dann nach Unterschrift unter den Kaufvertrag nichts mehr davon wissen wollen. Und daher sollte mal als Kaufinteressent einer vermieteten Immobilie niemals nicht den Fehler machen, die mit Mietern zu übernehmen, wenn man eine Selbstnutzung vor hat. Vollkommen egal, was Verkäufer und Mieter dazu alles an netten Dingen erzählen. So ein Objekt wird genau in dem Moment erworben, wo der Verkäufer sich davon überzeugt hat, dass die Mieter das Objekt in einem einwandfreien Zustand endgültig verlassen haben, und keine Sekunde früher.

          Gruß vom Wiz
        • von Inder 0
          Re^3: Einfamilienhaus und Mieter ????
          Vollkommen
          egal, was Verkäufer und Mieter dazu alles an netten Dingen
          erzählen. So ein Objekt wird genau in dem Moment erworben, wo
          der Verkäufer sich davon überzeugt hat, dass die Mieter das
          Objekt in einem einwandfreien Zustand endgültig verlassen
          haben, und keine Sekunde früher.
          danke für deine antworten.

          also beim notar den üblichen termin für übergang nutzen und lasten i.v. mit der kaufpreiszahlung klar machen und das geld erst überweisen, wenn das haus "leer" ist.

          aber wie regelt der vorbesitzer das mit seinem mieter. was macht der denn, wenn der mieter sich querstellt und nicht auszieht?

          geht das dann soweit, dass der käufer erst die dollars überweist, wenn das objekt leer ist. ggf. schadenersatz vom verkäufer geltend machen kann, wenn er aufwendungen hat, weil er das haus nicht beziehen kann ?

          wie könnte man den übergang von -

          - abschluss kaufvertrag
          - termin für übergabe
          - auszug mieter

          wasserdicht regeln ?

          geht wahrscheinlich gar nicht, wenn der mieter bockig ist....

          gruß inder
        • von Wiz 0
          Re^4: Einfamilienhaus und Mieter ????
          Hallo,

          der Notartermin wäre mE schon zu spät. Nicht im rechtlichen, sondern im praktischen Sinne. Denn die "Mieterfreiheit" zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses/Geldflusses muss ja vorab sichergestellt werden. D.h. wenn man sich so ein Objekt ansieht und es haben will, muss man sofort deutlich sagen, dass man es nur erwerben wird, wenn es leer übergeben werden kann. Und es kann sein, dass sich das Thema damit dann auch schnell erledigt hat.

          Wenn nicht, muss man über die Kündigungsfrist sprechen, überlegen, welche Anreize man dem Mieter schaffen kann, dass er beizeiten raus ist, und erst wenn klar ist, dass das alles überhaupt (auch terminlich) machbar ist, macht es Sinn, sich über die entsprechende vertragliche Situation Gedanken zu machen. Die könnte z.B. so gelöst werden, dass der Käufer ein notarielles Kaufangebot macht, welches die Bedingung der Mieterfreiheit beinhaltet, und dass der Verkäufer nur noch annehmen muss (wobei er eben gleichzeitig die Mieterfreiheit und die ordnungsgemäße Übernahme nachweisen muss). Zur weiteren Absicherung sollte man einen kleinen Vorvertrag schließender insbesondere auch die Regelungen für den Schlechtfall beinhaltet. D.h. das Angebot wird befristet, und wenn bis Fristende die entsprechenden Dinge nicht passiert sind, werden konkret benannte Schadenersatzpositionen geltend gemacht. Z.B. Einlagerung von Hausrat, Hotelunterbringung, Kosten für Makler um ein neues Objekt zu finden, ... Ganz bombensicher im Sinne eines garantierten Einzugstermins geht das alles natürlich nicht. Wer das haben will, darf sich so einem Objekt gar nicht nähern, bzw. es läuft häufiger mal so, dass ausreichend pfiffige Interessenten dem Verkäufer klar machen, dass sie das Objekt gerne hätten, es aber nur frei erwerben würden. Die suchen dann weiter, und plötzlich meldet sich der Verkäufer und teilt mit, dass er jetzt eine Lösung mit seinem Mieter gefunden hat.

          Gruß vom Wiz

          Gruß vom Wiz
      • Antwort von Helmut_Taunus 0
        Re: Eigenbedarf
        Hallo,
        Kauf bricht nicht Miete
        heisst es immer so schoen. Man kann das Eigentum an dem Haus erwerben, wenn es der Verkaeufer abgeben mag.

        Gibt es einen Mieter darin, betrifft IHN DAS normal gar nicht, er zahlt seine Mite auf ein anderes Konto.

        Hauskauf ist kein Kuendigungsgrund.
        Jeder Eigentuemer kann den Mieter kuendigen mit dem Argument Eigenbedarf. Zu dem Stichwort mal einlesen.
        Gruss Helmut