Mietrecht
Von: small lady purple, 7.10.2010 17:43 Uhr
Hallo,

wir haben eine Dachgeschosswohnung mit 105 m2 und auf meiner Heizkostenabrechnung wird nun aber nur eine Fläche von 98,5 m2 abgerechnet? Wer kann mir sagen:

1. Welcher Fläche bei der Heizkostenabrechnung verwendet oder angerechnet werden muss?
Wir besitzen ein Zimmer (Speißezimmer)ohne Heizung und einen Balkon. Die restlichen Zimmer sind alle mit Heizung.

2. Wie sind die Schrägen einer Dachgeschosswohnung bei der Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen?
Wir meinen damit, wird die gesamte Fläche ohne Abzüge der Dachschrägen verwendet oder müssen diese abgezogen werden?

Wäre gut wenn ihr uns dazu die Quellen mit nennen könnt.

Vielen Dank im Voraus.

MfG



  1. Antwort von Susanne (abgemeldet) 1
    Re: Heizkostenabrechnung
    Hallo,

    diese Angaben macht der Vermieter. Vermutlich hat er die Schrägen abgezogen. DAs ist ja für Dich nur von Vorteil. Wieviel genau abgezogen werden muss, kann ich nicht sagen. Das ist von Fall zu Fall verschieden.

    Viele Grüße

    Susanne


    Hallo,
    wir haben eine Dachgeschosswohnung mit 105 m2 und auf meiner
    Heizkostenabrechnung wird nun aber nur eine Fläche von 98,5 m2
    abgerechnet? Wer kann mir sagen:

    1. Welcher Fläche bei der Heizkostenabrechnung verwendet oder
    angerechnet werden muss?
    Wir besitzen ein Zimmer (Speißezimmer)ohne Heizung und einen
    Balkon. Die restlichen Zimmer sind alle mit Heizung.

    2. Wie sind die Schrägen einer Dachgeschosswohnung bei der
    Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen?
    Wir meinen damit, wird die gesamte Fläche ohne Abzüge der
    Dachschrägen verwendet oder müssen diese abgezogen werden?

    Wäre gut wenn ihr uns dazu die Quellen mit nennen könnt.

    Vielen Dank im Voraus.

    MfG
    • Antwort von Bernie 0
      Re: Heizkostenabrechnung
      vermutlich nicht beheizte Flächen wie Balkon ?
      • Antwort von Heinz Brassel 1
        Re: Heizkostenabrechnung
        Hallo small lady purple,

        1.Grundsätzlich werden alle Räume der Wohnung mit einbezogen, nur beim Balkon gibt es leider Unterschiede in der Berechnung, normal ist der halbe Preis pro m².

        2.Die Dachschrägen werden wie folgt berechnet:
        Über 2 Meter Raumhöhe wird normal berechnet.
        Bei der Raumhöhe zwischen 2m und 1m kommt der halbe
        Preis zum Ansatz und unter 1m wird überhaupt nicht berechnet.
        Quelle:II.BV §42

        Herzliche Grüße sendet Ihnen

        Heinz Brassel
        • Antwort von aaav (abgemeldet) 1
          Re: Heizkostenabrechnung
          Wohnfläche/Grundfläche - Was wird berechnet, wie wird berechnet?
          Wohnflächenberechnung gemäß §§ 42-44 der II.BV

          Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich nicht:

          Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen, Garagen und ähnliche Räume. Wirtschaftsräume wie Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume. Räume die nach Ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen; Geschäftsräume.

          Berechnung der Grundfläche:

          Es kann gewählt werden, ob die Grundfläche aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen ermittelt werden soll. Fertigmaß ist dabei die Entfernung von Wand zu Wand. Werden die Rohbaumaße gewählt, sind die errechneten Grundflächen um 3% zu kürzen.

          Von den errechneten Grundflächen sind abzuziehen:

          Schornsteine und andere Mauervorlagen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie in der ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 qm beträgt. Treppen mit über 3 Steigungen und deren Treppenabsätze.

          Zu den errechneten Grundflächen sind hinzuzurechnen:

          Fenster und offene Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 m tief sind. Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 qm haben. Raumteile unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2m beträgt.

          Anrechenbare Grundfläche Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen:

          die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m zu
          =
          100%
          von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m zu
          =
          50%
          von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen zu
          =
          50%
          von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m zu
          =
          0%
          von Balkonen, Loggien und Dachgärten oder gedeckten Freisitzen, wenn sie ausschl. zu dem Wohnraum gehören zu max.
          =
          50%
          • Antwort von Stefan_1962 0
            Re: Heizkostenabrechnung
            Hallo,
            die Differenz von 6,5 m² lässt darauf schließen, dass der in der Wohnfläche enthaltene Anteil der Balkonfläche in der der Heizkostenabrechnung zugrunde liegenden Heizfläche herausgerechnet wurde, was vollkommen korrekt ist.
            Das Speisezimmer muss mit der ganzen Fläche berücksichtigt werden, ganz egal, ob dort ein Heizkörper vorhanden ist oder nicht: "Unter Beheizung versteht man nicht nur solche Räume, die auch über einen eigenen Heizkörper verfügen, sondern auch angrenzende Räume, die durch eine offenstehenden Türe indirekt beheizbar sind." (Quelle: Handbuch zur Wärmekostenabrechnung 11.Aufl.).
            Die Schrägen sind bereits bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt und haben deshalb keine Auswirkung auf die Berechnung der Heizfläche.

            Mit besten Grüßen
            Stefan
            6 Kommentare
            • Re^2: Heizkostenabrechnung
              Hallo Stefan,

              als aller erstes vielen lieben Dank für den Tipp.

              Da mein Balkon 12m² beträgt und ich davon die Hälfte abziehen darf, wird dies die verminderte m² Zahl sein.

              Habe ich mir mal die Mühe gemacht und meine Wohnung ausgemessen.
              Hier bin ich mit ordnungsgemäßen Abzügen der Dachschrägen auf eine tatsächliche m² Fläche von 88,37m² (mit Balkon zur Hälfte) gekommen. Sprich lt. Vertag sollten es eigentlich 105m² sein.

              1, Heißt dies jetzt für mich das meine Vermieter die Heizkosten ausgehend von 82,37m² (88,37 – 6) berechnen müssten? (Schlüssel 30 zu 70)

              2, Wie verhalten sich die Heizkosten wenn wir eine Fußbodenheizung besitzen, diese aber nicht pro Partei abgelesen werden kann. (Öltanker vorhanden)?

              3, Wie kann man bei dieser Abweichung der m² Anzahl taktisch vorgehen, zwecks Miete?

              Vielen Dank
              Small lady purple
            • Re^3: Heizkostenabrechnung
              Hallo Anke,

              diese Differenz ist definitiv zu hoch.

              Allerdings wird dir das zunächst nichts nützen, denn du bist Laie und kannst keine Wohnfläche ermitteln.

              Schreib deinen Vermieter an, dass du vermutest, dass die Wohnfläche falsch berechnet wurde und verlange eine Kopie der Wohnflächenberechnung.

              dann gehst du am besten zum Mieterverein oder zum Rechtsanwalt, denn wenn die Wohnflkäche tatsächlich mehr als 10 % falsch berechnet wurde, hast zu zum einen das Recht, die Miete zu mindern (es liegt ein Mangel an der Mietsache vor), zum anderen hast du das Recht zur fristlosen Kündigung und desweiteren kannst du gegebenenfalls Mietzahlungen aus der Vergangenheit zurückfordern.

              Die falsche Wohnfläche muss allerdings durch einen Sachverständigen bestätigt werden.

              Da dies alles sehr umfangreich ist, empfehle ich, wie oben erwähnt, fachliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

              Viele Grüße
              Stefan
            • Re^4: Heizkostenabrechnung
              Hallo Stefan,

              vielen Dank für die nützlichen Tipps.

              Könntest du bevor ich zum Mieterverein gehe mir trotzdem noch eine Antwort zu den Punkten 1 und 2 geben?

              Vielen Dank.

              Viele Grüße
              small lady puple
            • Re^3: Heizkostenabrechnung
              1, Heißt dies jetzt für mich das meine Vermieter die
              Heizkosten ausgehend von 82,37m² (88,37 – 6) berechnen
              müssten? (Schlüssel 30 zu 70)
              Nein! Solange keine andere Wohnfläche offiziell bestätigt ist (durch rechtskräftiges Urteil oder außergerichtliches Anerkenntnis des Vermieters), gilt die bisher vereinbarte Fläche. 2, Wie verhalten sich die Heizkosten wenn wir eine
              Fußbodenheizung besitzen, diese aber nicht pro Partei
              abgelesen werden kann. (Öltanker vorhanden)?
              Hmmm... zu Punkt 1. erwähnen Sie den Schlüsel 30 % Grundkosten / 70 % Verbrauchskosten und nun sprechen Sie davon, dass die Heizkosten gar nicht abgelesen werden können? Das passt nicht zusammen. Erklären Sie bitte genau, was Sie meinen.

              Viele Grüße
            • Re^4: Heizkostenabrechnung
              Hallo Stefan,

              die Heizkosten von den Heizkörpern werden bei uns per Röhrchen abgelesen. Für die Fußbodenheizung gibt es keinen Zähler. Gehe davon aus das die Vermieter dies vielleicht Anhand der m2 Zahl und den Ölverbrauch irgendwie berechnen. Keine Ahnung wie...

              Viele Grüße
              small lady purple
            • Re^5: Heizkostenabrechnung
              Hallo und guten Abend,

              bitten Sie Ihren Vermieter, Ihnen die Berechnung der Heizkosten für die Räume mit Fußbodenheizung kurz zu erklären. Ggfs. können Sie dies auch bei der Heizkostenabrechnungsfirma erfragen.

              Viele Grüße
              Stefan


              Hallo Stefan,
              die Heizkosten von den Heizkörpern werden bei uns per Röhrchen
              abgelesen. Für die Fußbodenheizung gibt es keinen Zähler. Gehe
              davon aus das die Vermieter dies vielleicht Anhand der m2 Zahl
              und den Ölverbrauch irgendwie berechnen. Keine Ahnung wie...

              Viele Grüße
              small lady purple
          • Antwort von sabine1960 (abgemeldet) 1
            Re: Heizkostenabrechnung
            Hallo und guten Abend,

            zur Beantwortung der Fragestellung gibt es folgenden Quellen und Normen:

            Umlage der Betriebskosten nach Wohnfläche/Verbrauch:

            Gemäß BGB § 556a, Abs. 1 Satz 1 sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderer Vorschriften nach der Wohnfläche umzulegen. Gem. BGB § 556a, Abs. 1 Satz 2 sind die Betriebskosten die einem erfassten Verbrauch oder Verursachung durch den Mieter abhängen nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt.

            Die Wohnflächenermittlung:

            Hinsichtlich der Wohnflächenermittlung ist zunächst das Datum der Herstellung der Immobilie für die Anwendbarkeit der Normen für die Wohnflächenberechnung in Erfahrung zu bringen. Da gem. WoFlV § 5, Überleitungsvorschriften es bei einer Wohnflächenberechnung, die bis zum 31.12.2003 nach der II Berechnungsverordnung erstellt worden ist, weiterhin bleibt.
            Nur bei Veränderungen der Wohnfläche nach dem 31.12.2003 ist die neue Wohnflächenverordnung vom 01.01.2004 (WoFlV) anzuwenden.

            Zunächst sind alle Flächen innerhalb der Wohnung in Bezug auf die lichte Höhe (Deckenhöhe) zu ermitteln. Die zugrunde zu legende Wohnfläche wird wie folgt sodann ermittelt:

            + 50% d. Flächen
            Räume und Raumteile mit einer Deckenhöhe höher als 1,00 m aber niedriger als 2,00 m,
            Balkon,
            Dachgarten,
            Loggia,
            Wintergarten,

            + 100% d. Flächen
            Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mind. 2,00 m,
            Fensternischen und offene Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 m tief sind,
            Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 m² haben,
            Raumteile unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2,00 m beträgt,

            + 0% d. Flächen
            von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m,
            Terrasse,

            - von den errechneten Grundflächen sind abzuziehen
            Schornsteine und andere Mauervorlagen,
            freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie in der ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt,
            Treppen mit über 3 Steigungen und deren Treppenabsätze.

            Umlage der Kosten Wärme und Warmwasser:

            Gemäß Heizkostenverordnung § 1 Abs. 1 Satz 1 sind die Kosten für Wärme und Warmwasser durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme und Warmwasser versorgten Räume zu verteilen. D. h. es zählen die Flächen der Räume, die über einen Heizkörper und/oder eine Warmwasserversorgung verfügen.

            Ich hoffe die Fragen soweit möglich umfassend beantwortet zu haben.

            Freundliche Grüße
            • Antwort von schrs 1
              Re: Heizkostenabrechnung
              nach Heizkostenverordnung werden die "beheizten Flächen" zur Berechnung herangezogen.

              die "Beheizte Fläche" ist die gesamte Fläche, die von Wohnungswänden umschlossen ist. Also z.B. auch ein Flur ohne Heizkörper, da er indirekt über eine offenstehende Tür beheizbar ist. Räume ausserhalb der Wohnung gehören nicht dazu.

              http://www.minol.de/cps/rde/xchg/SID-7F000002-9BD1E4...

              Hier gibt es das Handbuch der Heizkostenabrechnung als PDF zum Download. Sehr gut gemacht!
              • Antwort von RedMary 0
                Re: Heizkostenabrechnung
                Antworte spaeter, bın gerade ım Urlaub....
                Sorry
                RedMary
                • Antwort von Conny2905 1
                  Re: Heizkostenabrechnung
                  Nun, die Schrägen hat er ganz gewiss nicht abgezogen, denn diese sind sicherlich schon bei der Gesamtfläche berücksichtigt. In diesen qm ist auch zur Hälfte der Balkon enthalten und es ist von Seitens des Vermieters sehr korrekt bei der Heizkostenabrechnung diese qm abzuziehen - oder haben Sie auf dem Balkon auch eine Heizung? Sehr fairer Vermieter würde ich sagen.
                  Ich hoffe ich konnte helfen.