Kaution und Miete trotz Nachmieter?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Morgen,

ich hätte da mal einen Fall, dessen Lösung mich interessiert. Angenommen ein Mieter kündigt seine Wohnung fristgerecht und übergibt die Schlüssel der Wohnung dem Vermieter 6 Wochen vor Ende des Mietverhältnisses. Plötzlich steht steht ein Mann vor der Tür, bei der Wohnungsübergabe, der behauptet, der Nachmieter zu sein. Angesprochen auf einen Nachmieter, meint der Vermieter, er wüßte von nichts.

Bei der folgenden Wohnungsbesichtigung zur Schlüsselübergabe beanstandet der Vermieter nichts. Es wird jedoch kein Auszugsprotokoll gemacht. Es gab auch kein Einzugsprotokoll. Unter Zeugen des Mieters wird nichts beanstandet und der Vermieter übernimmt ohne Gequängel die Wohnung. Ab wann könnte der Mieter die gezahlte Kaution zurückverlangen?

Angenommen, 2 Wochen nach der Schlüsselübergabe, dokumentieren die früheren Nachbarn des Mieters, dass in die Wohnung ein Nachmieter eingezogen ist. Es wird alles mit Bilder festgehalten, dass die Wohnung von einer anderen Person bezogen und bewohnt wird. Es ist die gleiche Person, welche sich auch bei der Schlüsselübergabe als Nachmieter vorgestellt hat, von dessen Existenz der Vermieter aber angeblich nichts weiß.
Ist der frühere Mieter dann noch verpflichtet, die letzte Miete zu überweisen, obwohl er die Wohnung nicht mehr bewohnt und der Vermieter allen Anscheins schon einen anderen Mieter hat einziehen lassen? Darf die Kaution dann umgehend zurückverlangt werden?

Sollte der Vermieter weiterhin die Existenz eines Nachmieters leugnen - ist der frühere Mieter berechtigt, Anzeige wegen Betrugs zu erstatten?

Angenommen, diese Situation würde eintreffen: Wie hätte sich der frühere Mieter, der noch Miete für eine Wohnung bezahlt, die vom Nachmieter schon bewohnt wird, zu verhalten?

Ein „Danke“ schon mal im voraus…

#2

Hallo,

ich hätte da mal einen Fall, dessen Lösung mich interessiert.
Angenommen ein Mieter kündigt seine Wohnung fristgerecht und
übergibt die Schlüssel der Wohnung dem Vermieter 6 Wochen vor
Ende des Mietverhältnisses. Plötzlich steht steht ein Mann vor
der Tür, bei der Wohnungsübergabe, der behauptet, der
Nachmieter zu sein. Angesprochen auf einen Nachmieter, meint
der Vermieter, er wüßte von nichts.

Bei der folgenden Wohnungsbesichtigung zur Schlüsselübergabe
beanstandet der Vermieter nichts. Es wird jedoch kein
Auszugsprotokoll gemacht. Es gab auch kein Einzugsprotokoll.
Unter Zeugen des Mieters wird nichts beanstandet und der
Vermieter übernimmt ohne Gequängel die Wohnung. Ab wann könnte
der Mieter die gezahlte Kaution zurückverlangen?

Angenommen, 2 Wochen nach der Schlüsselübergabe, dokumentieren
die früheren Nachbarn des Mieters, dass in die Wohnung ein
Nachmieter eingezogen ist. Es wird alles mit Bilder
festgehalten, dass die Wohnung von einer anderen Person
bezogen und bewohnt wird. Es ist die gleiche Person, welche
sich auch bei der Schlüsselübergabe als Nachmieter vorgestellt
hat, von dessen Existenz der Vermieter aber angeblich nichts
weiß.
Ist der frühere Mieter dann noch verpflichtet, die letzte
Miete zu überweisen, obwohl er die Wohnung nicht mehr bewohnt
und der Vermieter allen Anscheins schon einen anderen Mieter
hat einziehen lassen?

Die Miete muss vom bisherigen Mieter nicht bezahlt werden, denn auch der VM hätte die Zustimmung einholen müssen, dass er vermieten darf obwohl der Mietvertrag noch nicht abgeschlossen ist. Wenn der VM gar doppelt kassiert hätte, wäre diese Betrug. Der Anhaltspunkt des Betruges ist darin zu suchen, dass er selbst als VM erklärt hat, es handle sich nicht um den Nachmieter.

Sollte dem bisherigen Mieter bis heute nicht bekannt sein, wie die Kaution angelegt wurde, so muss dies dringend nachgeholt werden. Der Verdacht, dass auch die Kaution mit betrügerischen Methoden nicht ausgehändigt werden soll, ist bei solchem VM-Verhalten naheliegend. Ein Anspruch auf Erstattung der Kaution - soweit noch Forderungen aus Heizung und Betriebskosten bestehen - besteht derzeit nicht, etwa Mitte 2008 erst. Daher muss der bisherige Mieter sich den Nachweis vorlegen lassen, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt ist.

Ist die Anlageform bekannt - z.B. Kautions-Sparbuch - muss der Mieter bis 2008 warten.

Gruss Günter

Darf die Kaution dann umgehend

zurückverlangt werden?

Sollte der Vermieter weiterhin die Existenz eines Nachmieters
leugnen - ist der frühere Mieter berechtigt, Anzeige wegen
Betrugs zu erstatten?

Nur wegen „Verdacht des Betruges“. Die Feststellung, dass es Betrug ist, trifft die Staatsanwaltschaft oder im Widerspruch das Gericht.

Angenommen, diese Situation würde eintreffen: Wie hätte sich
der frühere Mieter, der noch Miete für eine Wohnung bezahlt,
die vom Nachmieter schon bewohnt wird, zu verhalten?

Rückforderung der Miete.

Und bitte. Mieterverein oder Anwalt einschalten. Rentiert sich hier.

Gruss Günter

#3

Die Miete muss vom bisherigen Mieter nicht bezahlt werden,
denn auch der VM hätte die Zustimmung einholen müssen, dass er
vermieten darf obwohl der Mietvertrag noch nicht abgeschlossen
ist.

Wie kann man denn vermieten, ohne einen Mietvertrag abzuschließen? Das musst du mir mal erklären … Nach meinem juristischen Verständnis ist das nämlich überhaupt nicht möglich.

Eine rechtsdogmatische Antwort vermisse ich bei dir auch ein bisschen. Der alte Mieter muss nicht zahlen, weil der Vermieter hätte um Erlaubnis fragen müssen - wie drückt man das in §§ aus?

Meine eigene Idee wäre §§ 326 Abs. 5, 275 BGB oder § 242 BGB. Vielleicht findet sich ja noch ein Experte hier, der es genauer sagen kann.

Levay

#4

Guten Morgen,

Sollte dem bisherigen Mieter bis heute nicht bekannt sein, wie
die Kaution angelegt wurde, so muss dies dringend nachgeholt
werden. Der Verdacht, dass auch die Kaution mit betrügerischen
Methoden nicht ausgehändigt werden soll, ist bei solchem
VM-Verhalten naheliegend. Ein Anspruch auf Erstattung der
Kaution - soweit noch Forderungen aus Heizung und
Betriebskosten bestehen - besteht derzeit nicht, etwa Mitte
2008 erst. Daher muss der bisherige Mieter sich den Nachweis
vorlegen lassen, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des
Vermieters angelegt ist.

Angenommen, die Heizkosten muss der Mieter sowieso selber tragen, da es sich um eine Gasetagenheizung handelt und der Mieter sowieso die Wartung der Geräte, sowie die Abrechnung des Gases, mit den Gasfirmen ausmachen muss: Wäre es da legitim, wenn der Vermieter trotzdem noch die Kaution behält, obwohl die Betriebskosten nie und nimmer auch nur ansatzweise die finanzielle Höhe erreichen können? Oder könnte der bisherige Mieter einen Teil der Kaution sofort zurückfordern?

Gruß…

#5

@Levay

Wie kann man denn vermieten, ohne einen Mietvertrag abzuschließen?

Ein Mietverhältnis entsteht auch durch faktische Gebrauchsüberlassung - die Schriftform ist nicht erforderlich > § 550 BGB Form des Mietvertrags.
http://dejure.org/gesetze/BGB/550.html

Der alte Mieter muss nicht zahlen, weil der Vermieter hätte um Erlaubnis fragen müssen - wie drückt man das in §§ aus?

§ 535 „(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.“

***********

Insgesamt schon ein starkes Stück - wenn es sich hier nicht nur um einen Beispielfall handeln würde :wink:
Da der „alte“ Mieter die Sachumstände ggfs. eben auch beweisen muss, dürfte m.E. zunächst Vorsicht/Fingerspitzengefühl beim Beweise-Sammeln angebracht sein.
Der Nachmieter wird vermutlich wenig kooperativ sein, wenn ihm der Vermieter gesagt hat „in der Zeit, in der ich noch von meinem „alten“ Mieter Miete kassiere, musst Du nichts zahlen … also immer schön den Mund halten“. Zahlt der Nachmieter aber ebenfalls Miete, dann ist er womöglich auch ein prima Zeuge - wobei Aussagen gegen den eigenen Vermieter i.d.R. eher problematisch sein dürften (auch seitens der Nachbarn).

Also z.B. besser neutrale/schriftliche Beweise:

  • hat der Vermieter die Mietsache vorzeitig zurück verlangt? gibt es darüber ein Schriftstück oder Zeugen?
  • für den Umstand „Nachmieter bewohnt schon die Wohnung während meiner Mietzeit“ ggfs. auch eine Einwohnermeldeamtsauskunft einholen (Nachmieter ab wann dort wohnhaft gemeldet?), Telefonauskunft (Nachmieter ab wann Telefonanschluss), Stromversorger …

@ Nico -2-

Oder könnte der bisherige Mieter einen Teil der Kaution sofort zurückfordern?

Immer mal langsam …
Die Kaution ist dann ggfs. bis auf einen angemessenen Resteinbehalt für noch abzurechnende Betriebskosten zurückzuzahlen, wenn feststeht , dass z.B. der Vermieter keine Schadensersatzansprüche hat. Da es kein Übergabeprotokoll/Dokument „mängelfrei“ gibt, sollte man sich hier zunächst mal an § 548 = 6 Monate (ab Rückgabe) halten. I.d.R. gehen auch die Gerichte erst nach diesen 6 Monaten von einem gerichtl. einklagbaren Kautionsrückzahlungsanspruch aus.
http://dejure.org/gesetze/BGB/548.html

Als sofortige Massnahme wäre der Einbehalt einer noch vom Vermieter verlangten Mietzahlung unter Hinweis auf die schon erfolgte Neuvermietung/Nutzungsaufnahme durch einen Nachmieter viel sinnvoller.
z.B. unter Hinweis auf § 536 „(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.“ (angemessene Mietminderung = hier: 100%) - aber wie gesagt: Beweise!
http://dejure.org/gesetze/BGB/536.html

#6

Hallo,

Deine Fragen hat Rudi beantwortet. Die Gebrauchsüberlassung ist wie ein mündlicher Mietvertrag zu behandeln.

Ich habe mir in letzter Zeit den Verweis auf Urteile und §§ einfach abgewöhnt, da ein Großteil der Fragen so unspezifisch und zu allgemein gehalten ist, dass die Wiedergabe von Urteilen und Verweise auf Gesetze oftmals zu ungenau ist.

Gruss Günter

#7

Hallo,

Angenommen ein Mieter kündigt seine Wohnung fristgerecht und
übergibt die Schlüssel der Wohnung dem Vermieter 6 Wochen vor
Ende des Mietverhältnisses.

Warum, übergibt man den Schlüssel so früh?

Bei der folgenden Wohnungsbesichtigung zur Schlüsselübergabe
beanstandet der Vermieter nichts. Es wird jedoch kein
Auszugsprotokoll gemacht.

Schlecht, aber…

Es gab auch kein Einzugsprotokoll.
Unter Zeugen des Mieters wird nichts beanstandet und der
Vermieter übernimmt ohne Gequängel die Wohnung.

…schon mal was.

Ab wann könnte
der Mieter die gezahlte Kaution zurückverlangen?

Ab auszug und Ende des Mietvertrages, er kann zwar nicht die ganze zurück verlangen aber sicherlich mehr als 50 % der gezahlten Kaution.
Die Gründe für nicht die ganze Kaution wurden ja schon erläutert.

Angenommen, 2 Wochen nach der Schlüsselübergabe, dokumentieren
die früheren Nachbarn des Mieters, dass in die Wohnung ein
Nachmieter eingezogen ist.

Das Mietverhältnis besteht noch? Da der ehmalige Mieter noch einen Anspruch auf die Wohnung hat, er könnte jetzt quasi da rein gehen, da es noch seine Wohnung ist.

Es wird alles mit Bilder
festgehalten, dass die Wohnung von einer anderen Person
bezogen und bewohnt wird.

sollte es mal vors Gericht gehen, schon mal gut!

Ist der frühere Mieter dann noch verpflichtet, die letzte
Miete zu überweisen, obwohl er die Wohnung nicht mehr bewohnt
und der Vermieter allen Anscheins schon einen anderen Mieter
hat einziehen lassen?

Schwirig, ein Anwalt wäre hier die beste Lösung.

Gruß