Hallo!
Mein Vermieter lässt gerade Dämmmaßnahmen und eine Reparatur des Daches vornehmen. Die Kosten sollen umgelegt werden (obwohl mir die Dämmung gar nichts bringt, da ich in einer 1-Zimmer-Wohnung lebe, dessen einzige Außenwand zu 90% aus einer Fensterfront besteht - aber das ist nicht der Punkt). Meine Kaltmiete beträgt ca. 250 Euro (warm so etwa 300 Euro). Die Umlage der Kosten soll sich auf rund 50 Euro pro Monat belaufen. Ich habe gelesen, dass lediglich eine Mieterhöhung von 11% zulässig ist. Ich weiß zwar nicht, ob es dabei um 11% der Kalt- oder Warmmiete geht, aber in jedem Fall sind 50 Euro ja mehr als 11% von 250/300 Euro.
Könnte mir jemand Auskunft darüber geben, ob und wie ich Einspruch erheben „darf“ oder gar sollte?
Ganz herzlichen Dank im Voraus,
Maria
Hallo Maria,
dieser Fall ist auf http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/w1/waerme… ganz gut beschrieben.
In deinem Fall empfehle ich erstmal ein vernünftiges Gespräch mit dem Vermieter und dann schriftlich beim Vermieter Widerspruch gegen die Maßnahme einzulegen. Begründung: Einzige Außenwand ist 90 % Fenster. Eine dauerhafte Verringerung der Heizkosten ist daher für deine Mieteinheit garnicht darstellbar. Insofern musst du die Mieterhöhung infolge von Modernisierung nicht akzeptieren und auch nicht bezahlen.
Übrigens beziehen sich die 11 % nicht auf deine Miete sondern auf die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme. Steht in dem Artikel auch ganz gut beschrieben.
Das Thema Dach ist allein Sache des Vermieters im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht der Mietsache. Damit hast du garnichts zu tun.
Viel Erfolg!
Hallo,
im BGB unter § 559, Abschnitt 1 ist nachzulesen: „Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.“
Dies heißt, wenn eine Modernisierung für ein Fünf-Parteien-Haus 100.000 € kostet, kann der Vermieter diese Summe durch 5 teilen (5 Wohnungen, alle gleich groß) und erhält dann 20.000 € Modernisierungssumme pro Wohnung. Davon kann er 11 % (20.000/100*11), also 220 € jährlich (monatlich nicht ganz 20 €) pro Wohnung die Miete erhöhen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen anhand dieses Rechenbeispiels die Erklärung geben konnte, dass 11 % der Modernisierungssumme pro Jahr erhöht werden darf, hier spielt also die Grundmiete (von der ansonsten immer die Erhöhungen ausgehen) keine Rolle.
In § 559b stehen die Anforderungen, was ein Vermieter einzuhalten hat bei der Erhöhung. Hat Ihr Vermieter dies eingehalten? Sollte dies so sein, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht und die Erhöhung wird nicht wirksam.
Ach ja, Reparatur am Dach kann der Vermieter natürlich nicht umlegen, kontrollieren Sie doch die Rechnung der Modernisierung, da mir der Betrag von 50 € sehr hoch vorkommt.
Ich hoffe Ihnen ein wenig geholfen zu haben.
Lieben Gruß
mitredenwill
§ 559
Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Dies bedeutet das er 11% der für die Wohnung angefallenen Kosten umlegen darf.
Wichtig ist der Umlageschlüssel. Meist die qm. Also hat das Haus 100qm Wohnfläche, Deine Wohnung angenommen 20qm und die Sanierung hat 10.000 € gekostet wären für Deine Wohnung 2000. Davon 11% sind umlagefähig.Sagen wir 10% läßt sich besser rechnen. Also 200 pro Jahr umlagefähig, pro Monat 16,66.
Hoffe ich konnte helfen.
Hallo Maria,
die 11 % beziehen sich auf die Modernisierungskosten. Es dürfen 11 % der Modernisierungskosten auf den MIeter umgelegt werden, das hat nichts mit der Höhe Deiner Miete zu tun. Eine Reparatur des Daches ist aber keine Modernisierung, sondern eine Instandhaltungsmaßnahme und darf daher auch nicht umgelegt werden.
Viele Grüße
Nine
Hallo,guten Tag
Die 11 % rechnet man von den Kosten der Dämmung.Wenn mehrere Mieter da sind,werden die 11% durch alle Mieter geteilt.Allerdings werden Pro Jahr immer diese 11 % verteilt bis die Dämmung und Renovierung getilgt ist.
Mit freundlichen Grüßsen a.g.
Hallo,
die 11 % sind korrekt.
Leider wissen wir nicht, inwieweit Ausnahmen dieser Regel zulässig sind. Insgesamt eher unwahrscheinlich.
Insoweit sollten Sie dies anzeigen, weil die Mieterhöhung gesetzeswidrig ist.
Viele Grüße
JB
Sehr geehrter Frager, herzlichen Dank für Ihr Vertrauen. Die Modernisierungskosten von 11 % können auf die Kaltmiete umgelegt werden. Das Mietrecht ist aber sehr komplex. Ich empfehle Ihnen den Besuch einer Verbraucherzentrale. Die Mitarbeiter sind kompetent und können Sie auf Ihren Fall genau beraten. Mit freundlichen Grüßen.
Hallo Maria,
die 11 % beziehen sich nicht auf die Miete, sondern
auf die Kosten für die Dämmung etc…
Also wie folgt: Kosten geteilt durch QM des ganzen Hauses mal QM Deiner Wohnung, davon 11 %.
Wenn Du also eine kleine Wohnung hast, wird es vielleicht gar nicht so wild.
Warte ab wie Dein Vermieter die Erhöhung begründet.
Einfach pauschal von jedem 50,00 Euro mehr verlangen
geht nicht.
Gruß S.
Hallo operaghostit(Maria),soweit mir bekannt ist beziehen sich die 11% auf die Kosten der Sanierung.Diese könnten natürlich die angenommenen Kosten der Mieterhöhung überschreiten.Eine genaue Auskunft darüber kannst Du bei der NRW-Verbraucher-Beratung oder dem örtlichen Mieter-Verein erhalten.
Mit freundlichen Grüßen karlhans35
Hallo,
die Kosten für Instandhaltung können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Lediglich die durch die Instandhaltung erhaltenen Annehmlichkeiten können per Mieterhöhung (immer nur Kaltmiete!) angesetzt werden. Die Nebenkosten sinken ja durch eine Dämmung eher.
Der Vermieter kann die Miete maximal auf die ortsübliche Vergleichsmiete rauf setzen (siehe Mietspiegel für deine Stadt). Eine pauschale Erhöhung um 50 Euro erscheint mir bei einer Grundmiete von 250 Euro etwas viel. Mein Rat: Einspruch einlegen! Eine Mieterhöhung kann niemals einseitig durchgesetzt werden, wenn der Mieter nicht zustimmt, geht nix (sollte die Erhöhung allerdings berechtigt sein, kann der Vermieter sie einklagen und der Mieter muss die erhöhte Miete und die Prozesskosten tragen!).
sorry für die späte Antwort - war im Urlaub.
Leider weiss ich keine Lösung für Ihr Problem.
ALles Gute!
Hallo,
da der Vermieter mit der Dämm-Maßnahme eine Modernisierung vorgenommen hat, kann er die Kosten auf die Mieter umlegen. Allerdings in einem angemessenen Rahmen, und der scheint mir ihn Ihrem Fall etwas überzogen. Ich würde den Vermieter ansprechen und ihm erklären, dass Sie grundsätzlich nichts gegen die Mieterhöhung einzuwenden haben. Allerdings sehr wohl gegen eine Erhöhung um 20% bzw. 17%.
Viel Glück beim weiteren Vorgehen!
Gruß Micha