Mietvertrag vor Einzug mit 3 Monatiger Frist kündigen?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Folgender fiktiver Fall:

Frau Müller schliesst am 01.03.2010 einen unbefristeten Mietvertrag mit Beginn 01.05.2010 ab. Aufgrund von bsp. Jobwechsel, Partnerschaft etc. möchte sie diesen nun doch nicht antreten und deswegen vorzeitig (sprich VOR Beginn des Mietverhältnisses) kündigen.

Frage: Ist dies mit der gesetzlichen 3 Monatigen Frist möglich?

Bsp: Frau Müller kündigt am 31.03.2010 - 3 Monate Kündigungsfrist - zum 30.06.2010

Ist dies möglich?

Ich habe im Internet leider nichts vernünftiges gefunden. Die einen sagen, gekündigt (mit der Frist von 3 Monaten) werden kann erst ab Beginn des MietVERHÄLTNISSES sprich 01.05.2010, die anderen wieder ab Beginn des MietVERTRAGES sprich ab 01.03.2010.

Was auch interessant wäre, muss Frau Müller für die Zeit in der die Kündigung läuft Kaltmiete oder auch die Nebenkosten für Heizkosten und Betriebskosten zahlen? Wenn Frau Müller gar nicht erst einzieht, somit auch keine Heizung oder Wasser benutzt/verbraucht, müsste doch eigtl die Kaltmiete ausreichen. Wie sieht es rechtlich aus?

Ich bin gespannt auf eure Antworten!

Liebe Grüße

#2

Meiner Meinung nach kommt der Mietsvertrag erst mit Beginn des Mietverhältnisses zustande.
Ist auch beim Arbeitsvertrag so, unterschreibt man, tritt aber nicht zum vereinbartem Termin an, so ist dieser Vertrag nichtig.
Am einfachsten wäre es, die Wohnung selber zu vermitteln, dann ist der VM auch zufrieden, wenn er doch einen Mieter hat.

Wenn alle Stricke reißen, die jetzige Kündigung ist laut BGB zum 30.6. gültig.

#3

Hallo. Da muss man genau in den Mietvertrag von Frau M. gucken. Dort könnte eine Widerrufsklausel stehen (wie bei normalen Kaufverträgen) ist aber SEHR unüblich.
In der Regel würde ich sagen, gilt nur die fristgerechte Kündigung, und die ab VertragsBEGINN - also erstmöglicher Einzugstermin.
Es wäre reine Kulanz, jemanden vorher aus dem Vertrag zu entlassen - aber das hängt doch stark vom Vermieter und der Nachfrage nach der Immobilie ab.
Ansonsten muss man schon einen guten Grund finden, um den Vertrag nicht antreten zu wollen: Verschwiegene erhebliche Baumängel und so weiter…
Am besten, man ist im Mieterverein – :wink: - da sitzen wirklich Experten!
Viel Erfolg

#4

Danke für die schnelle Antwort/en!

Und wie verhält sich das mit der Miete?
Muss Frau Müller die komplette Miete (Kaltmiete zzgl Betriebskosten- + Heizkostenvrauszahlung) leisten?

Eigtl sollte doch nur die Kaltmiete genügen, oder?

#5

Also, während der Vertragslaufzeit ist der Mieter verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass das Mietobjekt (die Wohnung) nicht zu schaden kommt. Das bedeutet z.B. in Wintermonaten ggf. geheizt und gelüftet wird, damit kein nachweisbarer Schaden entsteht (z.B. bei Altbauten).
Die Betriebskosten fallen ja weiterhin an - die Müllabfuhr kommt, die Wegereinigung wird gemacht etc. unabhängig davon, ob die WOhnung bewohnt ist. Meist sind es ja Mehrfamilienhäuser und die Betriebskosten werden umgelegt.
Und bezüglich der oben genannten Schilderungen zum Heizen würde ich acuh davon ausgehen, dass Heizkostenvorauszahlungen gemacht werden müssen.
Schließlich bekommt der Mieter in jedem Fall den Schlüssel für die Wohnung - schließlich bezahlt er ja Miete. Ob er die dann leer stehen lässt - oder doch nutzt - ist dem Vermieter dann zunächst egal.

Von daher würde ich sagen, alles muss gezahlt werden. Wenn dann tatsächlich nichts verbraucht wird für Heizung etc. , dann kommt ja die entsprechende Abrechnung später…(viel später).

Tja, Mietverträge sind keine „normalen“ Verbraucherverträge wie der Kauf eines Handys etc. Schließlich geht auch der Vermieter besondere Verpflichtungen ein, z.B. ist dieser Mietvertrag ja unbefristet. Daher auch nicht so einfach zu kündigen…

#6

Zu Frage „Kündigungsfrist ab wann“ möchte ich mich enthalten. Meines Wissens gibt es hier unterschiedliche Urteile von unterschiedlichen Gerichten. Im übrigen sind nach unserem Rechtssystem Urteile sowieso nicht ohne Weiteres übertragbar. Möglicherweise ist eine solche Frage daher nur für einen tatsächlichen Fall durch einen „echten“ Richter zu beantworten. Voraussagen in welche Richtung der dann zuständige Richter tendieren möchte, dürften schwer fallen :wink:

Zu Frage 2: Miete ist in jedem Fall zu zahlen für die Zeit von vertraglich vereinbartem Mietbeginn bis zum Mietende gemäß „ordentlicher“ gesetzlicher Kündigungsfrist. Ebenso eine vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung oder eine Betriebskostenpauschale, denn es ist ja nicht vom Vertragspartner (Vermieter) zu vertreten, wenn der Mieter seinen vertraglich erworbenen Nutzungsanspruch nicht ausübt > siehe § 537 BGB > http://dejure.org/gesetze/BGB/537.html

Wegen des Argumentes „kein Verbrauch“ gebe ich die Heizkostenverordnung zu bedenken; hiernach muss der Vermieter 30-70% der Heizkosten verbrauchsunabhängig (d.h. nach Wohnfläche) verteilen. Außerdem gibt es etliche verbrauchsunabhängige Betriebskostenarten, die ebenso nach Wohnfläche zu verteilen sind - und demnach gänzlich unabhängig von einer Nutzung auf die Mietwohnung anfallen und demzufolge auch vom Mieter zu tragen sind.

LG Rudi

#7

Hallo Terres02,
wir hatten so einen Fall schon einmal. Die Kündigungsfrist beträgt in der Tat 3 Monate und sie beginnt nach unserer herrschenden Meinung ab Vertragsbeginn. Konkret für Deinen Fall: 01.05.2010 bis 31.07.2010 ist der Verlauf.

In diesen 3 Monaten müssen sowohl Kaltmiete als auch Betriebskosten entrichtet werden. In diesem Fall kann man noch glimpflicher davonkommen, denn wenn diese 3 Monate im Winter lägen, müsste man sogar anteilige Heizkosten bezahlen (meist bei mehreren Mietparteien nur zu 70 % verbrauchsabhängig umgelegt, nicht aber zu 100%) und gegebenenfalls Winterdienst leisten (und sich somit wegen der Verkehrssicherungspflicht einen Winterdienst besorgen, weil man selbst nicht vor Ort ist).

Unsere Empfehlung: mit Vermieter sprechen und erklären, dass finanzielle Situation verändert und man nicht bezahlen kann. Das hilft am ehesten.

Viele Grüße

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#8

Hi Björn,

ich habe bereits mit dem Vermieter gesprochen aber leider nicht auf sehr viel Verständniss gestoßen. Es hat sich bei mir persönlich etwas verändert (Krankheit) so das ich vorerst wieder bei meinen Eltern einziehe damit ich mich um den Pflegefall kümmern kann.

Ich habe gehofft, dass der Vermieter sich darauf einlässt und ich aus dem Vertrag eher raus komme.

Er hat zwar nicht klar „nein“ gesagt aber dafür klar geäussert, dass er sich jetzt rechtlich schlau machen wird. Ich vermute er wird alles rausschlagen was rauszuschlagen ist und so wie es aussieht bin ich auch noch auf der schlechteren Seite…

Ich habe für die Wohnung keine Schlüssel und möchte diese auch nicht bekommen, so das gewehrleistet ist das ich kein Wasser/Strom/Heizung verbrauche.

Wenn ich Dich richtig verstanden habe, dann müsste ich nun die Kaltmiete X + Betriebskosten Y + 50% Verbrauchskosten Z zahlen? (er hat diese auf 50/50 umgelegt)

#9

HI Terres02,
das mit der Heizung hast du richtig verstanden, so ist die übliche Regel. 50/50 umgelegt ist natürlich schlecht, wenn du nicht anwesend bist. Die einen 50 % machen null Euro aus, aber bei den anderen 50 % musst du hoffen, dass nicht zuviel von den anderen geheizt wird.

Den Schlüssel würde ich mir trotzdem vom Vermieter geben lassen. Man weiß nie, was in den 3 Monaten dort passiert, zudem kann der Vermieter die Wohnung dann nicht schon an wen anders vermieten und so doppelten Reibach machen. Wenn du Dir den Schlüssel wirklich nicht geben lassen willst, dann dokumentiere das schriftlich. Auch den Grund.

Viel Erfolg und schöne Feiertage
Björn

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#10

Hi Björn,

den Schlüssel hat er ja bereits zurück bekommen und dies habe ich mir auch quittieren lassen. Desweiteren habe ich gestern via Fax die Kündigung geschickt in der u.a. auch stand „wie mündlich besprochen, kann ich das Mietverhältnis auf Grund von persönlichen Veränderungen nicht zum Zeitpunkt x antreten etc. pp“. Das Haus hat nur zwei Mietparteien, somit gäbe es aktuell nur eine Person die dort heizt. Allerdings weiss ich wieder nicht, wie es tatsächlich umgelegt wird, da die Heizungsanlage sich im Haus nebenan (2 Hausnummern weiter) befindet. Könnte gut sein, dass somit die Heizkosten nicht auf 2 umgelegt sondern auch auf die Personen im Haus nebenan.

Angenommen er findet nächsten Monat schon einen Nachmieter darf er da überhaupt 2x Miete (von mir und dem neuen)kassieren? Also ist das rechtens? Für mich wäre es eher das kleinere Problem dies raus zu bekommen, da ich in einer kleinen Stadt wohne und in der besagten Straße auch noch eine gute Bekannte wohnt (wäre einsehbar wenn die Wohnung neu belegt wäre).

HI Terres02,
das mit der Heizung hast du richtig verstanden, so ist die
übliche Regel. 50/50 umgelegt ist natürlich schlecht, wenn du
nicht anwesend bist. Die einen 50 % machen null Euro aus, aber
bei den anderen 50 % musst du hoffen, dass nicht zuviel von
den anderen geheizt wird.

Den Schlüssel würde ich mir trotzdem vom Vermieter geben
lassen. Man weiß nie, was in den 3 Monaten dort passiert,
zudem kann der Vermieter die Wohnung dann nicht schon an wen
anders vermieten und so doppelten Reibach machen. Wenn du Dir
den Schlüssel wirklich nicht geben lassen willst, dann
dokumentiere das schriftlich. Auch den Grund.

Viel Erfolg und schöne Feiertage
Björn

#11

Hallo ich denke 3 Monate muss man trotzden zahlen.
LG

#12

Hallo zurück,
schon mal gut, dass du die Schlüsselrückgabe hast quittieren lassen. Vielleicht hast du Glück mit der Heizung und es ist 100 % umgelegt, das wäre ideal.

Wenn der Vermieter abgezockt ist, kann er zweimal Miete kassieren. Er kann mit einem anderen Mieter einen Vertrag machen, das ist eine Vertragssache zwischen den beiden Parteien. Probleme würde er nur bekommen, falls du in der Zeit noch einmal für ein paar Tage in die Wohnung wollen würdest…

Viel Glück !!

Hi Björn,

den Schlüssel hat er ja bereits zurück bekommen und dies habe
ich mir auch quittieren lassen. Desweiteren habe ich gestern
via Fax die Kündigung geschickt in der u.a. auch stand „wie
mündlich besprochen, kann ich das Mietverhältnis auf Grund von
persönlichen Veränderungen nicht zum Zeitpunkt x antreten etc.
pp“. Das Haus hat nur zwei Mietparteien, somit gäbe es aktuell
nur eine Person die dort heizt. Allerdings weiss ich wieder
nicht, wie es tatsächlich umgelegt wird, da die Heizungsanlage
sich im Haus nebenan (2 Hausnummern weiter) befindet. Könnte
gut sein, dass somit die Heizkosten nicht auf 2 umgelegt
sondern auch auf die Personen im Haus nebenan.

Angenommen er findet nächsten Monat schon einen Nachmieter
darf er da überhaupt 2x Miete (von mir und dem
neuen)kassieren? Also ist das rechtens? Für mich wäre es eher
das kleinere Problem dies raus zu bekommen, da ich in einer
kleinen Stadt wohne und in der besagten Straße auch noch eine
gute Bekannte wohnt (wäre einsehbar wenn die Wohnung neu
belegt wäre).