Mietrecht
Von: katja, 22.9.2010 14:18 Uhr
Hallo,
angenommen, man würde in einem Altbau 2-Familienhaus in der unteren Wohnung wohnen und die obere Wohnung würde vom Vermieter als Ferienwohnung für sich selbst genutzt werden (ca. 3-4mal/ Jahr). Es ist eigentlich keinerlei Dämmung vorhanden, die Fenster sind einige Jahre alt und undicht (2 Gläser/ Fensterscheibe), keine Außendämmung, freiliegende Heizungsrohre innen, etc. Im Winter ist das Dach - auch ohne das die Heizung oben an ist - ständig schneefrei, um das Haus herum ist immer ca. 50cm schneefreier Saum. Bei den aktuellen Außentemp. wäre es ohne Heizung in der Wohnung nicht viel wärmer als draußen. Ich habe gelesen, dass auch Altbauten gedämmt werden müssen (auf jeden Fall Zwischendecke und Rohre), es sei denn, der Besitzer wohnt selbst in dem Haus. Nun meine Fragen:
1. Gilt es als "wohnen des Vermieters", wenn eine Wohnung als Ferienwohnung genutzt wird und die andere vermietet ist?
2. Müssten ggf. noch andere Dämm-/ Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden? Z.B. die undichten Fenster?
3. Was, wenn der Vermieter sich weigern würde?
Vielen Dank!



  1. Antwort von von-nix-Ahnung 1
    Re: Muss ein Vermieter dämmen?
    Moin, Hallo,
    angenommen, man würde in einem Altbau 2-Familienhaus in der
    unteren Wohnung wohnen und die obere Wohnung würde vom
    Vermieter als Ferienwohnung für sich selbst genutzt werden
    (ca. 3-4mal/ Jahr). Es ist eigentlich keinerlei Dämmung
    vorhanden, die Fenster sind einige Jahre alt und undicht (2
    Gläser/ Fensterscheibe), keine Außendämmung, freiliegende
    Heizungsrohre innen, etc. Im Winter ist das Dach - auch ohne
    das die Heizung oben an ist - ständig schneefrei, um das Haus
    herum ist immer ca. 50cm schneefreier Saum. Bei den aktuellen
    Außentemp. wäre es ohne Heizung in der Wohnung nicht viel
    wärmer als draußen. Ich habe gelesen, dass auch Altbauten
    gedämmt werden müssen (auf jeden Fall Zwischendecke und
    Rohre), es sei denn, der Besitzer wohnt selbst in dem Haus.
    Nun meine Fragen:
    Hier werden öffentlich rechtliche Vorschriften (enev) mit Privatrecht (Mietrecht nach BGB) unzulässigerweise vermischt.
    Für Bestandsimmobilien gilt öffentlich-rechtlich:
    http://bundesrecht.juris.de/enev_2007/__10.html 1. Gilt es als "wohnen des Vermieters", wenn eine Wohnung als
    Ferienwohnung genutzt wird und die andere vermietet ist?
    siehe hierzu Absatz 5 2. Müssten ggf. noch andere Dämm-/ Sanierungsmaßnahmen
    durchgeführt werden? Z.B. die undichten Fenster?
    nein 3. Was, wenn der Vermieter sich weigern würde?
    Mietrechtlich besteht kein Anspruch auf Durchführung irgendwelcher Dämmmaßnahmen. Es gilt: Gemietet wie gesehen. werden allerdings Maßnahmen durchgeführt, so können die anrechenbaren Kosten mit bis zu 11%/pa auf die Mieter umgelegt werden.

    Hinweis: Auch ein Zelt hat eine, zugegebenermaßen geringe, Dämmeigenschaft. Es gibt kein Gebäude ohne Dämmung. Aber 99% des Immobilienbestand verfügt nicht über Dämmung die die heute gültigen Vorschriften erfüllt.
    Wenn man den verlinkten § nachliest, gäbe es im geschilderten Beispiel, auch bei Erfüllung der Vorschriften, keinerlei Auswirkung. Heizungsrohre müssen nur in ungeheizten Räumen gedämmt werden, Zwischendecke gar nicht. Auch die Dämmung der obersten Geschossdecke bliebe ohne Wirkung.

    So bleibt nur eine mögliche Mängelbeseitigung, so denn überhaupt Mängel bestehen. Fenster die einen Luftaustausch zulassen sind nicht grundsätzlich Mängelbehaftet. Ältere Fenster verfügten schon von der Bauart her (fehlende Dichtungslippen) über einen gewissen 'Luftaustausch' Vielen Dank!
    bitte
    vnA
    • Antwort von Vorsicht! Zickig 0
      Re: Muss ein Vermieter dämmen?
      Hi, angenommen, man würde in einem Altbau 2-Familienhaus in der
      unteren Wohnung wohnen und die obere Wohnung würde vom
      Ich habe gelesen, dass auch Altbauten gedämmt werden müssen (auf jeden Fall Zwischendecke und
      Rohre), es sei denn, der Besitzer wohnt selbst in dem Haus.
      wo hast Du das denn gelesen? Das wäre mir neu, normalerweise mietet man so, wie gesehen. Nun meine Fragen:
      1. Gilt es als "wohnen des Vermieters", wenn eine Wohnung als
      Ferienwohnung genutzt wird und die andere vermietet ist?
      Wie gesagt, ich zweifle das generell an. 2. Müssten ggf. noch andere Dämm-/ Sanierungsmaßnahmen
      durchgeführt werden? Z.B. die undichten Fenster?
      Was meinst Du mit undicht? Dringt Wasser ein? Oder meinst Du die Zweifachverglasung? Ist es ein Mangel, dann den Vermieter schriftlich auffordern den Mangel zu beseitigen und die Miete angemessen mindern.

      Auf Renovierung und Anpassung an einen Neubaustandard hat man allerdings keinen Anspruch. Dafür sind solche Wohnungen meist günstiger im Mietpreis. 3. Was, wenn der Vermieter sich weigern würde?
      Wenn er sich weigert Mängel zu beseitigen, würde ich einen Anwalt einschalten, der kann am besten sagen, um wieviel die Miete gekürzt werden kann.

      Gruß
      Tina
      8 Kommentare
      • von katja 0
        Re^2: Muss ein Vermieter dämmen?
        Vielen Dank schon mal für Deine Antwort!

        Das mit den Dämmvorschriften steht in der neuen Energieverordnung vom Bund zum Klimaschutz. Deswegen ja auch die neuen Energiepässe für jedes Haus. Steht unter envn.de (glaub ich). Ich möchte halt wissen was man überhaupt fordern darf, bevor man in Gespräche mit dem Hauseigentümer tritt. Zu den Fenstern: sind ständig innen beschlagen und es zieht merklich.
      • von smalbop 2
        Re^3: Muss ein Vermieter dämmen?
        Hallo Das mit den Dämmvorschriften steht in der neuen
        Energieverordnung vom Bund zum Klimaschutz. Deswegen ja auch
        die neuen Energiepässe für jedes Haus. Steht unter envn.de
        (glaub ich).
        Wo denn? ich finde zu dem ganzen Thema nur das hier:
        http://www.gesetze-im-internet.de/enev_2007/__10.html Ich möchte halt wissen was man überhaupt fordern
        darf, bevor man in Gespräche mit dem Hauseigentümer tritt.
        Das ist vernünftig. Aber sofern keine gesetzliche Verpflichtung zur Sanierung da ist, hat der Mieter nur das Recht der Aufrechterhaltung des status quo. Zu
        den Fenstern: sind ständig innen beschlagen und es zieht
        merklich.
        Wenn es merklich zieht, also eine ständige hohe Luftwechselrate da ist, aber die Fenster trotzdem innen beschlagen, dann wird innen außergewöhnlich viel Wasserdampf produziert. Das kann an der hohen Belegung liegen, an den Aktivitäten, am Kochverhalten, an den Zimmerpflanzen, am Trockenständer...

        Gegen Undichtigkeiten helfen Kompribänder im Fensterrahmen weiter, aber dann muss alle 2 Stunden stoßgelüftet werden, und das schafft kein Mensch.

        Gruß
        smalbop
      • Re^3: Muss ein Vermieter dämmen?
        Vielen Dank schon mal für Deine Antwort!

        Das mit den Dämmvorschriften steht in der neuen
        Energieverordnung vom Bund zum Klimaschutz.
        Sorry, aber auch durch googeln habe ich da keine Informationen zur Dämmpflicht von Altbauten finden können, vielleicht kannst Du mir einen Link senden?

        Deswegen ja auch die neuen Energiepässe für jedes Haus.
        Die aber nur aussagen, mit welchem Energiebedarf zu rechnen ist.

        Steht unter envn.de (glaub ich). Ich möchte halt wissen was man überhaupt fordern
        darf, bevor man in Gespräche mit dem Hauseigentümer tritt.
        Meines Erachtens kann man keinen Neubaustandard für einen Altbau fordern, es sei denn es hat sich kürzlich etwas geändert. Die Verpflichtung für ein Nullenergiehaus bis 2050 scheint ja nun auch vom Tisch zu sein.

        Zu den Fenstern: sind ständig innen beschlagen und es zieht
        merklich.
        Wird denn ausreichend gelüftet um das Beschlagen der Fenster zu verhindern? Ich würde auf die zugigen Fenster den Vermieter ansprechen, ob er das ändern könnte. Ein Mietmangel ist das allerdings nicht:

        http://www.bauunternehmen.com/artikel_34899_zugige+f...

        Gruß
        Tina
      • von katja 0
        Re^4: Muss ein Vermieter dämmen?
        Ich habs nochmal genau rausgesucht:

        § 9 EnEV - Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden

        (1) Eigentümer von Gebäuden müssen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, bis zum 31. Dezember 2006 außer Betrieb nehmen. Heizkessel nach Satz 1, die nach § 11 Abs. 1 in Verbindung mit § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt wurden, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, oder deren Brenner nach dem 1. November 1996 erneuert worden sind, müssen bis zum 31. Dezember 2008 außer Betrieb genommen werden. Die Sätze 1 und 2 sind nicht anzuwenden, wenn die vorhandenen Heizkessel Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, sowie auf heizungstechnische Anlagen, deren Nennwärmeleistung weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und auf Heizkessel nach § 11 Abs. 3 Nr. 2 bis 4.

        (2) Eigentümer von Gebäuden müssen bei heizungstechnischen Anlagen ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, bis zum 31. Dezember 2006 nach Anhang 5 zur Begrenzung der Wärmeabgabe dämmen.

        (3) Eigentümer von Gebäuden mit normalen Innentemperaturen müssen nicht begehbare aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume bis zum 31. Dezember 2006 so dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt/(m²·K) nicht überschreitet.

        (4) Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Verordnung eine der Eigentümer selbst bewohnt, sind die Anforderungen nach den Absätzen 1 bis 3 nur im Falle eines Eigentümerwechsels zu erfüllen. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang; sie läuft jedoch nicht vor dem 31. Dezember 2006, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 nicht vor dem 31. Dezember 2008, ab.

        Also alles nicht ganz klar für die von mir beschriebenen Verhältnisse.
      • von Anonym (abgemeldet) 0
        Re^5: Muss ein Vermieter dämmen?
        Hallo,
        Du hast vermutlich den Absatz 6 dieses Paragraphen nicht gelesen:
        "Die Absätze 2 bis 5 sind nicht anzuwenden, soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können." (aus: http://www.gesetze-im-internet.de/enev_2007/__10.html).
        Gruß
        loderunner (ianal)
      • von smalbop 0
        Re^6: Muss ein Vermieter dämmen?
        sagte ich ja
      • von Anonym (abgemeldet) 0
        Re^7: Muss ein Vermieter dämmen?
        sagte ich ja
        Ich habe Katja geantwortet. Die hat's nicht gesagt.
      • von smalbop 0
        Re^8: Muss ein Vermieter dämmen?
        Ich sehen keinen Sinn darin, dass du den Link auf §10 nEnEV um 13:44 Uhr ein drittesmal bringst, nachdem ich den schon um 10:56 Uhr eingestellt hatte und vnA nochmal um 12:34 Uhr, was die UP bereits beides unbeeindruckt gelassen hatte. Aber du hast schon recht, man soll die Hoffnung nie aufgeben.