Grundstücksrecht

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo. Folgende Situation:

Vor drei Jahren wurde in einem neu erschlossenem Wohngebiet ein Baugrundstück gekauft und darauf ein Haus gebaut. Zu der darüber liegenden Wiese wurde vom Verkäufer (Erschließungsfirma) gesagt das hier in den nächsten Jahren nicht mit einer weiteren Erschließung zu rechnen ist. Ein Jahr später stand dann fest das es nun doch zu einer weiteren Erschließung ( die besagte Wiese darüber) kurzfristig kommen soll. Auf Nachfrage antwortete die Erschließungsfirma: „Manchmal laufen die Dinge halt anders.“
 Der Kunde entschloss sich daraufhin das direkt angrenzende, dann erschlossene, Grundstück noch dazu zu kaufen um einfach seine Ruhe zu haben. Es soll dann als Garten mit genutzt werden. Nun wies ihn die Erschließungsfirma darauf hin das sie auf Drängen der Stadt eine Bauverpflichtung in das obere Grundstück mit aufnehmen müssen. Im B-Plan steht davon nichts aber dann im Kaufvertrag von der Erschließungsfirma an den zukünftigen Besitzer. Jetzt die Frage: Wie umgeht der Kunde/Käufer hier zukünftigem Ärger?
 Er dachte an eine Verschmelzung der Flurstücke. Es ist ja dann wie ein großes Grundstück und ein Haus haben wurde ja auch schon gebaut(?).

Der Grundstückskäufer hofft hier einen Experten zu finden oder jemanden der einmal in einer ähnlichen Situation war. Herzlichen Dank vorab!

#2

Hallo,
eine Bebauungsverpflichtung ist bei einem Kauf von einer Gemeinde nichts ungewöhnliches. Sie sichert sich so vor Spekulationsgewinnlern und will mit dem Verkauf in der Regel einer Wohungs- oder Baulandnot vorweggreifen oder diese abmildern.

Auch Bauträger bekommen bestimmte Grundstücke je nach Vergabemodell nur mit einer solchen Verpflichtung. Sie können dann gar nicht anders, als sie weiterzugeben.

Bei Nichterfüllung droht in der Regel entweder der Rückkauf (und die Zahlung aller damit verbundenen Kosten durch den Erstkäufer) oder - seltener - eine Vertragsstrafe oder Nachzahlungsverpflichtung. Das steht dann im Kaufvertrag bzw. in der Folge auch fast immer im Grundbuch. Der Bebauungsplan hat damit (bis auf die das Bauen begünstigende Festsetzung) nichts zu tun.

Hier kann man als Käufer nur den genauen Wortlaut der Verpflichtung beachten und dieser folgen. „Umgehen“ kann man da nix. Eine Verschmelzung hat keine praktischen Auswirkungen, weil der Ausübungsort der (dinglich gesicherten) Bauverpflichtung davon nicht berührt wird.

Gruß vom
Schnabel

#3

Hallo,

es wäre wohl hier am besten da anzusetzen wo die Entscheidungen bezüglich des Bebauungsplans getroffen werden, also in der zuständigen Stelle der Kommune. Ich rate dazu mit offenen Karten zu spielen und die Intention klar darzustellen. Wenn von der Bebauungsverpflichtung abgesehen werden kann, dann dort.

Die Verpflichtung kann m .E. nicht mit der Verschmelzung umgangen werden. Mit Abschluss des Kaufvertrages entsteht ein Schuldverhältnis welches auch nach einer Verschmelzung durchsetzbar bleibt. Oftmals werden für diese Bauverpflichtung auch bedingte Rückauflassungsvormerkungen für die Gemeinde oder Stadt im Grundbuch eingetragen, sodass der Anspruch auch dinglich gesichert ist. Mögliche Kosten einer erneuten Zerlegung des verschmolzenen Grundstücks trägt dann der Grundstückseigentümer.

ml.