Hallo,
wie verlässlich ist so eine Liegenschaftskarte?
relativ gesehen sehr, sie nimmt am sog. Öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil und ergänzt es, d.h. sie gilt bis zum Beweis des Gegenteils als richtig.
Könnte es sein, dass hier Grund und Boden abgetreten /
verkauft wurde, ohne dass dies eingetragen ist?
Ja, das kann immer sein. Die Liegenschaftskarte führt keine Eigentumsangaben. Solche übernimmt allenfalls das Liegenschaftskataster nachrichtlich vom Grundbuch. Aber Du willst hier anscheinend auf eine dargestellte Grenze hinaus, die nicht so ganz zur Örtlichkeit zu passen scheint.
Also gibt es eine Querinfo zum Grundbuch?
Ja, die gibt es. Das Katasteramt informiert das Grundbuch über Veränderungen an den Grenzen in Form veränderter Katasterbezeichnungen (Gemarkung, Flur und Flurstück), Größe oder Nutzungsarten. Das Ding heisst Fortführungsmitteilung. Das Grundbuch(amt) informiert das Katasteramt über veränderte Eigentümerangaben einzelner oder mehrerer Flurstücke bzw. Grundstücke. Das Ding heisst Eintragungsbekanntmachung.
Beispiel: Wenn laut Flurkarte eine Freifläche besteht, auf der
aber tatsächlich zB eine Garage vom Nachbarn steht, kann es
dann sein, dass dies ein Schwarzbau wäre oder dass eine
Eintragung fehlen würde?
Das kann eine ganze Menge von Gründen haben. Es kann sein, dass der Eigentümer die Garage bislang nicht hat einmessen lassen (google mal nach Gebäudeeinmessungspflicht). Es kann sein, dass sie zu alt ist um unter diese Pflicht zu fallen. Es kann auch sein, dass es sich nicht um ein festes Bauwerk handelt, das nach jeweiligem Landesrecht nicht einmessungspflichtig ist (manche Carports oder „Wellblechgaragen“ zB).
Über die bauordnungsrechtliche Genehmigung sagt alles davon nichts aus. Kataster- und Bauordnungsamt ergänzen sich je nach Kommunaler Selbstverwaltung schon mal in der Weise, dass das eine Amt dem anderen mitteilt, wenn was am Gebäudebestand verändert wird oder als abweichend von der Karte auffällt.
;Oder Nachbars Zaun würde hier quer
über die Freifläche führen…hat er sich dann einfach in der
Grenze vertan oder kann es sein, dass hier irgendeine uralte
Nebenabrede oder vertragliche Vereinbarung besteht?
Zäune werden nur sehr selten eingemessen und sind keine amtlichen Grenzmarkierungen. In aktuellen Liegenschaftskarten werden sie normalerweise nicht mehr dargestellt. Um schuldrechtliche Vereinbarungen („ich geb Dir 20 m² meines Gartens, dafür geb ich Dir meine Frau 
“)) kümmern sich Grundbuch und Kataster nicht.
Gruß vom
Schnabel
