Hallo,
Wenn z.B. jemand nach dem Kauf nicht zahlt, was passiert dann?
Muss er dann die Immobilie zurückgeben?
der Kaufvertrag wird nach § 311 b Abs. Abs. 1 erst wirksam, wenn der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist. Diesem Eintrag muß der bisherige Eigentümer zustimmen, was er kaum tun wird, wenn er den vereinbarten Kaufpreis bzw. den vereinbarten Teil noch nicht erhalten hat.
Wenn jemand eine Immobilie kauft, wie wird dann die Zahlung
abgesichert?
Allein schon dadurch, daß man sich - für den Fall der Nichtzahlung - der sofortigen Vollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Das dürfte jeden geistig gesunden Menschen davon abhalten, einen Kaufvertrag zu unterzeichnen, wenn man das Geld nicht parat hat.
Meine konkrete Frage: Nehmen wir an jemand kauft am Mittwoch
ein Grundstück mit Haus und hat vor, dieses am kommenden
Montag abreißen zu lassen. Er hat schon die Abbruchfirma
bestellt. Ob und wie er so schnell eine Genehmigung kriegt,
lassen wir jetzt mal außen vor, notfalls fälscht er sie
(Nebenfrage: Wie hoch ist die Geldstrafe?). Die Eigentümerin
der Immobilie besteht darauf, dass das Geld vor Montag gezahlt
werden muss, sonst verkauft sie nicht. Der Notar schreibt also
am Mittwoch in die Urkunde mit rein, dass diese nichtig ist,
wenn nicht bis Freitag 18.00 Uhr der Kaufpreis gezahlt wurde.
Nö. Der Kaufvertrag ist Grundlage für die Auflassungsvormerkung. Das ist in Hinweis im Grundbuch, daß demnächst ein Eigentümerwechsel stattfinden wird und es Dritten nicht möglich macht, Eigentum an dem Grundstück zu erwerben. Weiterhin wird im Kaufvertrag der Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises festgelegt. Da der Käufer nicht zahlt, ohne daß die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und es durchaus ein paar Wochen dauern kann, bis das passiert ist, ist ein Zeithorizont von ein paar Tagen unrealistisch.
Wird der Kaufpreis fristgerecht gezahlt, was regelmäßig auf ein Notaranderkonto passiert, wird der Verkäufer der Eigentümeränderung zustimmen und der neue Eigentümer kann eingetragen werden. Voraussetzung ist allerdings die vollständige Zahlung des Kaufpreises und die kann sich u.U. Jahre hinziehen, bspw. bis zur endgültigen Beseitigung von Mängeln. Um den Verkäufer zu ermutigen, sich damit ein bißchen zu beeilen, wird üblicherweise ein Teilbetrag von etwa 3 oder 5% bis zur Beseitigung der Mängel zurückgehalten (muß natürlich so vereinbart sein).
Am Ende erklärt dann der Käufer die mangelfreie Übergabe der Immobilie, zahlt den Rest des Kaufpreises, der Verkäufer stimmt dem Eigentümerwechsel zu, das Grundbuch wird geändert und der Notar schreibt seine Kostennote.
Alles klar soweit?
Gruß
Christian
