Besteuerung von Hausverkauf in Deutschland bei ausländischem Wohnsitz

Geld & Sparen Steuern
#1

Gesetzt den Fall eine Familie zieht im Laufe der ersten Jahreshälfte 2013 von Deutschland nach Schweden. Die Frau hat in 2013 nur Einkünfte in Schweden, der Mann bezieht die ersten drei Monate ein deutsches Gehalt. In Schweden ziehen sie als Eigentümer in ein Haus ein. In Deutschland haben sie ein fast fertiggebautes Haus, welches sie nach der Schlüsselübergabe in der zweiten Jahreshälfte 2013 oder 2014 verkaufen wollen.

Sollte bei dem Hausverkauf ein Gewinn anfallen: wo würde dieser dann versteuert werden? Würde es einen Unterschied für die Besteuerung machen, wenn das Haus 2013 (Anrechnung auf die 2 Monate Einkommen durch Progression?) oder 2014 verkauft würde? Wäre 2014 überhaupt noch das deutsche Finanzamt für die Besteuerung zuständig, wenn sowohl Wohnsitz als auch Einkommen nur in Schweden vorliegen?

Vielen Dank für die Antwort!

#2

Hallo, solange beide deutsche Staatsbürger sind, sprich nicht ausgewandert sind, werden auch beide in Deutschland besteuert, über die Ländergrenzen der EU gelten so genannte Doppelbesteuerungsabkommen, welche dann die jeweilige, bereits gezahlte Steuer, anteilig vergüten. Achtung, jedes Land hat ein eigenes Abkommen. Das Haus in D wird erst fertig gestellt? -und wurde von den Bauherren nicht bewohnt? Dann greift hier die Spekulationssteuer- wenn Sie es selbst bewohnt haben (Verkaufsjahr + die beiden Jahre vorher), wird es steuerfrei.Die Besteuerung erfolgt auf deutscher Seite, die Grundlage §23 ESTG- Verkauf-AH/HK-abzgl. AfA anteilig, abzgl. Verkaufskosten, der Gewinn unterliegt der normalen Progression.

Grüße

Al

#3

Ich glaube nicht, dass man sich bei einem schlüsselfertig gekauften Haus, das sofort weiter verkauft wird, Gedanken um Gewinne machen muss. Ansonsten: zu klären wäre, ob ein Haus, dass eindeutig als Familienheim zur Selbstnutzung geplant und nie vermietet war, wie ein selbstbewohntes Familienheim begünstigt sein kann - dann entfiele die Besteuerung komplett - müsste ich nachsehen und das kostet was. Nach dem OECD-Musterabkommen hat bei Grundstücken der Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht. D und S werden das so geregelt haben, ich kenne das DBA aber nicht - müsste ich nachsehen… Demnach fiele ein Gewinn 2013 in die normale Besteuerung der hiesigen Einkünfte 2013. Bei einem steuerpflichtigen Gewinn 2014 greift die beschränkte Steuerpflicht mit Versteuerung hier. In Schweden wird nichts versteuert, aber evtl. haben die auch so etwas wie unseren Progressionsvorbehalt; der Gewinn wird dann nicht versteuert, aber er wirkt sich auf den Steuersatz für den Rest aus.

#4

Hallo.

Die entscheidende Frage ist, ob das unfertige Gebäude unter die Begünstigungsregel des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG fällt, wonach Gebäude, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken gedient haben, nicht als privates Veräußerungsgeschäft erfasst werden. Eine eindeutige Aussage habe ich in der Literatur leider nicht gefunden. Das BMF-Schreiben vom 05.10.2000 (BStBl 2000 I S. 1383) enthält unter Tz. 25 folgenden Hinweis: „Ein Leerstand vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist unschädlich, wenn er mit der beabsichtigten Nutzung des WG zu eigenen Wohnzwecken in Zusammenhang steht.“ Ob diese Aussage des BMF jedoch reicht, um den hier dargestellten Sachverhalt zu erfassen, vermag ich nicht zu beurteilen.

Der Gesetzgeber wollte jedoch gerade von der Spekulationsbesteuerung absehen, wenn ein Grundstück kurzfristig (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) veräußert werden muss (vgl. B-Drs. 14/23, S. 180; http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/14/000/1400023.pdf).

Weitere Ausführungen zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken enthalten die Urteile des FG Münster v. 18.06.2007 (1 K 3749/05 E) sowie des BFH v. 18.01.2006 (IX R 18/03), welche grundsätzlich auf den Einzug in eine im Wesentlichen bezugsfertige Wohnung abstellen.

Du solltest also darauf hinwirken, dass die Sichtweise des BMF (und der Gesetzesbegründung) auf Deinen Sachverhalt angewandt werden, dann bist Du raus aus der Spekulationsbesteuerung. Andernfalls stellt sich die Frage nach der Besteuerung in Deutschland.

Bei Veräußerung in 2013 wird das private Veräußerungsgeschäft im Rahmen Deiner Steuererkärung als unbeschränkt Steuerpflichtiger als sonstige Einkünfte erfasst. Tatsächlich dürfte sich hier die Progression ungünstig auswirken. Aber auch bei Veräußerung in 2014 bist Du nach § 49 Abs. 1 Nr. 8 a) EStG in Deutschland (beschränkt) steuerpflichtig. Die Einkommensteuer bemisst sich bei beschränkt Steuerpflichtigen nach dem Grundtarif ohne Berücksichtigung des Grundfreibetrages (§ 50 Abs. 1 Satz 2 EStG).

Viele Grüße
Andreas

#5

Vielen lieben Dank für diese ausführliche Antwort, die uns sehr weiterhilft!

Dazu gerne eine weitere Frage für den umgekehrten Fall: Die Familie hat bis Sommer 2011 in Schweden gewohnt und gearbeitet, hat dann ihr Haus dort verkauft (Eigennutzung für mehr als 2 Jahre) und ist nach Deutschland gezogen. In Schweden wird der Gewinn aus dem Hausverkauf zu 30 Prozent versteuert (praktisch Kapitaleinkünften gleichgestellt); der Gewinn wird in Schweden bis zum Verkauf sämtlicher Ersatzimmobilien gestundet (Zahlung eines jährlichen Zinsbetrags).

Das deutsche Finanzamt hat für 2011 die Monate mit deutschen Einkommen regulär besteuert und die unter 2011 erzielten schwedischen Einkommen in die Progression mit hineingerechnet. Darf das deutsche FA auch den Gewinn aus dem schwedischen Hausverkauf mit in die Progression hineinrechnen?

Vielen Dank noch einmal!

#6

Hallo.

Voarb: in grenzüberschreitenden Sachverhalten bin ich nicht so firm und gebe nachfolgend nur meine Eindrücke wider, wie ich Sie nach Durchsicht der steuerlichen Regelungen gewonnen habe.

Die Sache mit der Steuerstundung bis zum Verkauf sämtlicher Ersatzimmobilien habe ich nicht verstanden, glaube aber auch nicht dass es für den Sachverhalt relevant ist.

Für die Beantwortung Deiner Frage bedarf es eines Blickes in das DBA-Schweden. Artikel 13 beschäftigt sich mit Gewinnen aus der Veräußerung von Vermögen. „Gewinne, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, können im anderen Staat besteuert werden.“ (Artikel 13 Abs. 1 Satz 1). Also kann Schweden das Besteuerungsrecht zustehen, auch wenn ihr schon in Deutschland ansässig gewesen seid.

Darüber hinaus regelt Artikel 23: „Von der Bemessungsgrundlage der deutschen Steuer werden die Einkünfte aus Schweden sowie die in Schweden gelegenen Vermögenswerte ausgenommen, die nach diesem Abkommen in Schweden besteuert werden können und die nicht unter Buchstabe b fallen. Die Bundesrepublik Deutschland behält aber das Recht, die so ausgenommenen Einkünfte und Vermögenswerte bei der Festsetzung des Steuersatzes für andere Einkünfte und Vermögenswerte zu berücksichtigen.“ Diese Regelung rechtfertigt die Einbeziehung bei Ermittlung des deutschen Steuersatzes.

Viele Grüße
Andreas

#7

Hallo shubaha,

Von welcher Steuer reden wir?
Wenn Du die Einkommensteuer meinst, dann gibt es nix zu versteuern, da der einmalige Verkauf des Hauses keine Einkunftsart nach EStG darstellt.

Gruß
Harry

#8

Vielen Dank noch einmal! Wie sieht denn das in Deutschland aus, wenn man sein ausschließlich privat genutztes Haus steuerfrei verkauft - steht der Gewinn aus dem Verkauf dann trotzdem unter Progressionsvorbehalt, auch wenn er nicht der Spekulationssteuer unterliegt? D.h. ist es entweder Spekulationssteuer, aber keine Progression, oder keine Spekulationssteuer, aber Progression?

Eventuell hattest Du das oben schon beantwortet und ich habe es nur nicht verstanden… Vielen Dank!

#9

Wenn das Finanzamt den Verweisen auf das BMF-Schreiben und auf die Gesetzesbegründung folgt, unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn weder der Besteuerung, noch wird er im Rahmen der Steuersatzermittlung einbezogen. § 32b EStG regelt, welche steuerfreien Einkünfte dem Progressionsvorbehalt unterliegen. Spekulationsgewinne aus zu eigenen Wohnzwecken dienenden Gebäuden zählen nicht hierzu.

Viele Grüße…

#10

Hallo,
zunächst spielt es keine Rolle, wo der Wohnsitz ist und andere Einkünfte erzielt werden.
Wenn in Deutschland dieses teilweise fertig gestellte Haus mit Gewinn verkauft wird, handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft. Ist der Wohnsitz nicht mehr in Deutschland, wird man mit dem Gewinn „beschränkt“ steuerpflichtig.
Gruß
Ralf

#11

Guten Tag,
ich habe gerade mal nachgelesen, dass auch bei beschränkter Steuerpflicht, also bei Personen, die im Inland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt haben, der Verkauf des Hauses mit Gewinn gemäß § 49 Abs. 1 Nr. 8a EStG in Deutschland steuerpflichtig ist, wenn der Verkauf innerhalb der Fristen des § 22 i. V. m. § 23 EStG erfolgt. Das wäre in Ihrem Fall 2013 und 2014 der Fall.
Wie das dann genau abläuft mit der Versteuerung, das weiß ich leider nicht.
MfG Tagliatelle78