Hallo,
habe mal eine Frage.
in 2009 habe ich ein Grunstück gekauft ´, welches jetzt in 2010 und 2011 bebaut wurde. Meine Absicht ist es, 1 Wohnung von 3 selbst zu bewohnen. Daher 2 werden mind. vermeitet.
Was kann hier für den Hausbau abgesetzt werden und vorallem ab wann ? Da es ja nur in 2010 Ausgaben sind und keine Einnahmen. Wenn ich es absetze, muss ich dann eventuell noch Grunderwerbssteuer nachzahlen ?
Bitte um Hilfe … DANKE !!!
Salve,
wenn das Grundstück unbebaut gekauft wurde und Sie der Bauherr sind, dann müssen Sie keine Grunderwerbsteuer nachzahlen. Sollten Sie das Grundstück von einem Bauträger gekauft haben, dann müssen sie Grunderwerbsteuer zahlen.
Sie können alle Kosten geltend machen, die mit dem Hausbau zu tun hatten, dazu zählen auch die Kosten aus 2009 für den Grundstückerwerb sowie Zinsen etc.
Ich rate Ihnen einen Steuerberater zu konsultieren bzw. einen Lohnsteuerhilfeverein.
Liebe Juliab,
sobald Sie also die Wohnungen vermieten, vermutlich Ende 2011?
erzielen Sie Einnahmen auf Vermietung und Verpachtung, die
nach § 20 EStG steuerpflichtig sind.
Den Mieteinnahmen stellen Sie die laufenden Ausgaben für Energie, Instandhaltung, Hausmeisterservice, Abschreibungen gegenüber. Dazu empfehle ich eine Steuersoftware einzusetzen, damit sie möglichst sensibilisiert werden für das was Sie ansetzen können bei Ihrer Steuererklärung.
Wenn Sie in 2010 nur Baukosten haben, dann können Sie nichts absetzen, Sie errichten ja erst das Gebäude. Von den Anschaffungskosten können dann die
Abschreibungen berechnet werden, die Sie dann ab der Fertigstellung ansetzen können und zwar nach einem Prozentsatz, den ich nicht auswendig kenne, sondern der im Steuergesetz steht.
Sollten Sie gewerblich vermieten, empfehle ich Ihnen die Option zur Umsatzsteuer, da könnten Sie dann auch die 19 % von Ihren Anschaffungskosten absetzen. Dazu lassen Sie sich bitte von einem Steuerberater beraten, wie auch zu all den anderen Fragen, die ich hier natürlich nur ohne Gewähr beantworten kann, da ich kein Steuerberater bin.
Viel ERfolg und viel Grüße
Lambertobruno
Hallo,
ich bin kein Experte, denke jedoch, dass das Finanzamt sich das im Detail verhält kann ich nicht sagen. Tut mir leid.
Danke für die Antwort.
Kurze Frage noch: Sind die Kosten dann also erst anzusetzen ab dem Jahr wo ich vermiete ? 2009 und 2010 sind ja ebenfalls Aufwendungen angefallen, Bsp. Rohbau, Elektrik, Finanzierungskosten für Bank. Dennoch erst ab dem Zeitpunkt der Vrmietung anzusetzen ? Sprich im Jahr 2011 ?
Besten Dank nochmals im Voraus.
Ab wann sind die Kosten geltend zu machen? Erst in der Einkommenssteuererklärung ab dem Jahr wo ich tatsächlich vermiete oder auch bereits für 2009 und 2010 ohne Vermietung?
Danke nochmals.
LG Julia
Salve,
ab 2009, immer in dem Jahr, in dem die Aufwände anfallen.
Sie sollten auf künftige Mieteinkünfte hinweisen. Kommen die aber nicht, dann zahlen Sie alle Erstattungen zuzgl. Zinsen 0,5 % mtl. zurück.
Solche Auskünfte unterliegen dem Beratungsgesetz, weshalb das die letzten sind. Sie sollten sich einen Steuerberater nehmen, das Geld wird hoffentlich vorhanden sein.
Okay sorry das wusste ich nicht, dass sowas unter das Beratungsgesetz fallen, werde dann wohl eher gleich einen Steuerberater nehmen. Danke dennoch und schönes Wochenende.
MfG
Liebe Juliaanab
Sie müssen unterscheiden zwischen den Anschaffungskosten und
anderen Werbungskosten (Darlehenszinsen etc.). Bei den Kosten, die Sie benennen handelt es sich um Anschaffungskosten (Rechnungen für den Bau).
Je höher diese sind, um so höher werden die gleichbleibenden Abschreibungen, der nächsten Jahre sein.
Die Abschreibungen bilden dann ein Bestandteil der Werbungskosten, die sie in jedem Fall ab (dem Jahr) der Vermietung ansetzen können.
Es ist aber auch möglich die „anderen Werbungskosten“ bereits im Vorfeld in
Ihrer Steuererklärung anzusetzen, wenn Vermietungsabsicht besteht.
Lesen Sie dazu am besten noch mal in folgendem Link die entsprechenden Abschnitte mit den Urteilen auf die man sich berufen kann.
http://www.steuernetz.de/aav_steuernetz/lexikon/K-12…
Sollte es nicht zur Vermietung kommen, wird das Finanzamt die auf die im Vorfeld angesetzten Werbungskosten zurückfordern.
Soweit noch meine Ergänzung.
Viele Grüße
Lambertobruno
Puh also auch bei Ihnen, als erstes der Tip: suchen sie sich einen Steuerberater. Sicher kann ich Ihnen grundlegende Fragen beantworten aber die feinheiten machen es aus und können Sie am Ende mehr Geld kosten bzw dazu führen das sie mehr Steuern zahlen als sie müssen.
Nun aber in groben Zügen zu Ihrer Frage.
Also wer die Absicht hat eine Einnahmequelle zu „eröffnen“ kann vorweggenommene Betriebsausgaben geltend machen. Das heißt, alle Kosten die mit dem Teil zusammen hängen der vermietet wird, können in dem Jahr in dem sie entstehen bereits steuermindernt angesetzt werden. Sie hätten also vorweggenommene Betriebsausgaben im Bereich „Vermietung und Verpachtung § 21 Einkommensteuergesetz“.
Sie müssen dem Finanzamt nun also mit ihrer Steuererklärung für 2010 alle Kosten die mit dem vermieteten Teil zusammenhängen erklären (also prozentual aufteilen) und in der 2011 das gleiche.
Sofern das Finanzamt alles anerkennt werden die Bescheide die sie dann erhalten aber vorläufig sein, bis eine wirkliche GEwinnerziehlungsabsicht nachgewiesen wurde.
Ach so WICHTIG (und gerade dabei benötigen Sie den Steuerberater)die Érschaffung des Hauses und alle anschaffungsnahen Kosten werden über eine AFA (Abschreibung) berücksichtigt. Wie das funktioniert ist einfach zu viel. Sie können sicher noch nachschlagen wie die Abschreibung für das Haus errechnet wird, welche Kosten wie anzusetzen sind aber sie tun sich m.E keinen Gefallen, wenn sie das alleine versuchen. Einmal einen Steuerberater für 2010 zumindest, dann hätten Sie für 2011 schon mal nen Leitfaden.
Grunderwerbsteuer ist leider kein Bereich in dem ich mich auskenne.
Viel erfolg.
Ich habe alle Angaben nach besten Wissen und Gewissen gemacht aber auch mir könnten fehler unterlaufen. Ich bitte um Ihr Verständniss.
Alles Gute