Steuern bei Verkauf eines überschriebenen Hauses

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo!

Zwei Schwestern bekommen im Jahr 2006 ein in den 80er Jahren vom Vater gekauftes Mehrfamilienhaus überschrieben, in dem es 4 Mieteinheiten gibt. Mit den Mieteinnahmen werden zwei Kredite abbezahlt, die vom Vater beim Hauskauf aufgenommen wurden, und der Vater erhält einen lebenslangen Unterhalt aus den Mieteinnahmen.
Das Nießbrauchsrecht liegt zuerst weiter beim Vater, geht aber 2008 auf die Töchter über. Die eine Tochter bewohnt eine der Mieteinheiten von 2005-2009. Die anderen drei Mieteinheiten sind vermietet. Nachdem die Tochter auszieht, steht die Mieteinheit, in der sie gewohnt hat, leer bzw. wird von den Eigentümerinnen weiterhin als Lagerraum verwendet. Nun soll das Haus 2011 verkauft werden. Müssen beim Verkauf Steuern bezahlt werden? Wie viel Prozent des Verkaufswertes müssen in etwa an den Staat abgegeben werden? Und inwiefern wird die dauernde Last an den Vater hierbei berücksichtigt?

Für Antworten danke ich schon einmal sehr.

#2

anfallende Steuerarten bei Verkauf eines Hauses
Hi !

Bei Verkauf eines Hauses können grundsätzlich die folgenden Steuerarten anfallen:

  • Einkommensteuer
  • Gewerbesteuer
  • Umsatzsteuer
  • Erbschaft-/Schenkungssteuer
  • Grunderwerbsteuer

Einkommensteuer
Einkommensteuer könnte in zwei Steuerarten anfallen. Dies wären die „Sonstigen Einkünfte“ nach § 22 EStG iVm § 23 EStG oder die „gewerblichen Einkünfte“. Sonstige Einkünfte (umgangssprachlich auch als Spekulationsgewinne bezeichnet) fallen hier nicht an, weil die Haltefristen (nach der Fußstapfen-Theorie wird die Haltedauer des Vaters an die Töchter übertragen) längst überschritten sind.
Ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, läßt sich auch den bisherigen Schilderungen nicht eindeutig entnehmen. Ein solcher könnte vorliegen, wenn die sog. 3-Objekt-Grenze überschritten ist.

Gewerbesteuer
Wenn einkommensteuerlich ein gewerblicher Grundstückshandel zu bejahen ist UND ein positiver Gewerbeertrag errechnet wird, fällt in aller Regel auch Gewerbesteuer an.

Umsatzsteuer
Da laut Sachverhaltsschilderung das Gebäude/die Wohnungen im Privatvermögen und nicht in einem Betriebsvermögen gehalten wurde, ist eine Option auf den Verzicht der Umsatzsteuerbefreiung nicht gegeben. Umsatzsteuer fällt also beim Verkauf nicht an.

Erbschaft-/Schenkungssteuer
Diese hätte anfallen können, wenn sich Wert der Leistung und Wert der Gegenleistung nicht gleichrangig gegenüberstehen. Da hiervon im Sachverhalt nichts geschildert ist, dürfte diese wohl auch nicht anfallen.

Grunderwerbsteuer
Wird in der Regel vom Erwerber getragen, fällt also für die Töchter auch nicht an.

FAZIT:
So, wie der Sachverhalt geschildert wurde, werden für die Töchter wohl keine steuerlichen Belastungen anfallen.

BARUL76

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#3

Aussage evtl. falsch…
Hallo!

So wie ich die Frage verstehe, bestanden Darlehen des Vaters die wahrscheinlich von den Töchtern übernommen wurden. Ich verstehe es zumindest so, die Aussage ist nich ganz eindeutig.

Wenn dem so ist, haben wir hier einen teilentgeltlichen Erwerb. Das heißt, dass sehr wohl einkommensteuerliche Konsequenzen zu erwarten sind, da hinsichtlich des entgeltlich erworbenen Teils die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Hier müsste die Fragestellerin nochmal mit Details „Nachlegen“, allerdings ist eine detailierte steuerliche Aufdröselung in so einem Fall nicht über ein internetforum zu machen. Da wäre mein Rat, den Gang zum Fachmann (Steuerberater) zu gehen oder noch ein paar Jahre zu warten bis die 10 Jahre vorbei sind.

Gruß

Jörg

#4

Hier kann unter Umständen durch den Grundstücks-Tausch ein Veräußerungsgeschäft - und damit ESt - ausgelöst werden.

Mehr dazu hier:

Grundstückstausch kann auch ohne Geldzahlungen Steue…

MfG
A. Gesierich