Steuerpflicht? KostenloseVermietung an Mutter

Geld & Sparen Steuern
#1

In 2011 kaufte ich eine seniorengerechte Eigentumswohnung, die frühestens im Herbst 2012 fertiggestellt sein wird. - In diese Wohnung wird dann meine Mutter einziehen. Ich möchte keine Miete von ihr verlangen, da sie nur eine kleine Rente bezieht.
Die Wohnung wird nach Bauabschnitten bezahlt (bisher 3 Raten), und vermutlich kann ich die Wohnung selbst finanzieren. - Ich weiß, dass ich von Angehörigen 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen müsste, um meine Werbungskosten voll absetzen zu können. Ohne Darlehen würden die Werbungskosten wohl nicht die Einnahmen übersteigen.

1.) Wird das Finanzamt Steuern verlangen, wenn ich keine Miete von meiner Mutter nehme??

2.) Da ich bereits in 2011 3 Raten für die Wohnung bezahlt habe (der Rohbau incl. Fenster und Dach sind fertig), möchte ich wissen, ob ich in meiner Steuererklärung 2011 den Wohnungskauf angeben muss, bzw. soll? (Steuerlich irgendwie relevant??)

Herzlichen Dank für die Antworten!
Brendon

#2

Hallo Brendon,
wenn du keine Miete verlangst mußt Du dem Finanzamt auch nichts melden. Natürlich können dann auch keine Werbungskosten in der Steuererklärung angesetzt werden.
Der Kauf muß nicht gemeldet werden. Das Finanzamt weiß eh Bescheid, da beim notariellen Termin das Finanzamt automatisch eine Kopie des Kaufvertrags bekommt. Danach wird die Grunderwerbsteuer berechnet, die Du mittlerweile auch bezahlt haben müßtest.
Gruß Franz

#3

Da bin ich leider der falsche Ansprechpartner, ich berate vorwiegend zu Fragen bei Steueroptimierung offshore und Geldanlage

#4

Hallo Franz,

Herzlichen Dank für die schnelle und hilfreiche Antwort!!

Gruß
Brendon

#5

Hallo Brendon,
zu Frage 1) wenn Sie von Ihrer Mutter keine Miete verlangen, können Sie im Gegenzug keine Werbungskosten ansetzen. Die Ueberlassung der Wohnung an die Mutter wird steuerlich so behandelt als wenn die Wohnung von Ihnen eigengenutzt werden würde.
Der Vorgang wird steuerlich im Prinzip nicht behandelt.
zu Frage 2) Nein, es handelt sich um Anschaffungskosten der Wohnung, die höchstens im Rahmen der Abschreibung berücksichtigt werden könnten, wenn die Wohnung tatsächlich vermietet werden würde.

War zwar nicht gefragt, aber trotzdem:
3) Sie schreiben, dass Sie die Wohnung selbst finanzieren können. Das ist soweit natürlich ok, das Finanzamt könnte lediglich daran interessiert sein, woher das Geld kommt. Man sollte also immer damit rechnen, dass gefragt wird a) woher kommt das Geld und b) wurden die Einnahmen, die zu diesem Kapital geführt haben, versteuert und c) wurden Zinseinnahmen oder andere Erträge aus diesem Kapital bislang korrekt versteuert.
Kann man diese Fragen nicht gut beantworten sollte man über einen kurzen Kredit zur Finanzierung der Wohnung nachdenken, denn das erklärt auf einfache Art wie der Kaufpreis der Wohnung finanziert worden ist.

  1. Aus steuerlicher Sicht würde es ggfs. mehr Sinn machen, die Wohnung an die Mutter zu vermieten und tatsächlich auch fremd zu finanzieren. Bei den heutigen Kreditzinsen für Baukredite evtl. steuerlich eine gute Sache, denn dann können alle Kosten im Zusammenhang mit der Wohnung als Werbunsgkosten abgesetzt werden zzgl. die Abschreibung auf den Kaufpreis.
    Es müssen 2/3 der orstüblichen Miete gezahlt werden.
    Die Rente der Mutter muss aber daneben auch ausreichen, um noch leben zu können. Also die Rente kann nicht z.B. 900 EUR betragen und die Miete z.B. EUR 750. Von 150 EUR kann man nicht leben.
    So eine Gestaltung würde steuerlich nicht anerkannt werden.

In Ihrem Fall wäre eine Beratung bei einem Steuerberater ganz sinnvoll. Der könnte Ihnen sicher ausrechnen, was die sinnvollste steuerliche Gestaltung ist und sicher noch den einen oder anderen Tipp geben.

Gutes Gelingen
Barbara

#6

Hallo Barbara,
herzlichen Dank für die ausführliche, hilfreiche und schnelle Antwort!! Auch für die zusätzlichen Tipps möchte ich mich bedanken!
Mit dem Finanzamt dürfte es keine Probleme geben, da ich die Wohnung für meine Mutter mit dem Geld finanziere, das aus dem Verkauf meines Elternhauses stammt. Dieses schenkten mir meine Eltern vor ca. 20 Jahren, und auch alle Bankzinsen unterlagen der Abgeltungssteuer
Zu Punkt 4): Ja, vielleicht sollte ich doch einen Steuerberater aufsuchen, und ggf. einen kleinen Kredit aufnehmen. Ich müsste auch die „ortsübliche Vergleichsmiete“ für eine seniorengerechte Neubauwohnung in Erfahrung bringen. (Hier gibt es keinen Mietspiegel).- Möglicherweise kann man mir diese Frage am Finanzamt selbst beantworten?!
Sicherlich wird man mir dort auch sagen können wie hoch die jährliche Abschreibung für die neue Wohnung sein würde. (2% linear, - doch dafür maßgeblich ist der Gebäudewert minus Grundstücksanteil; ich weiß allerdings nicht wie hoch der Bodenrichtwert hier ist).

Viele offene Fragen, die ich im laufe diesen Jahres klären muss.

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe!
Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende!

Gruß
Brendon

#7

Das weß ich leider nicht
LG

#8

Wenn keine Miete bezahlt wird, kann das Finanzamt keine Steuern verlangen. Die ÜBerlassung an die Mutter muss auch nicht in der Steuererklärung angegeben werden.

Auch in 2011 muss in der Steuererklärung nichts angegeben werden. Es kann nur sein, dass das Finanzamt sich erkundigt, wie die Wohnung genutzt wird/werden soll. Aber dann kann man einfach schreiben, dass die Wohnung noch nicht fertig ist und nach Fertigstellung unentgeltlich überlassen wird.

Evtl. wäre es jedoch günstiger, wenn die Mutter Miete zahlt und die Vermietung angegeben wird, und parallel die Unterstützung der Mutter als außergewöhnliche Belastung angegeben wird. Das hängt aber von vielen persönlichen Faktoren ab - die Beurteilung darüber erfordert eine persönliche Beratung bei einem Steuerberater.
Dann muss man sich auch überlegen, ob eine Finanzierung nicht doch steuerlich sinnvoll wäre, wenn das Eigenkapital stattdessen z.B. für ein Eigenheim verwendet werden kann. Aber wie gesagt, diese Beratung übersteigt die Möglichkeiten dieses Forums.

VG
Paulchen

#9

Hallo Paulchen22,

herzlichen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort!!
Ja, ich sollte doch einen Steuerberater aufsuchen, da so viele Faktoren hier eine Rolle spielen.

Vielen Dank und ein schönes Wochenende!

Gruß
Brendon

#10

Hallo,

  1. wo keine Einnahmen vorhanden sind können auch keine Steuern berechnet werden. Die Steuer von 0 Euro Einnahmen sind exakt 0 Euro.
  2. Der Kauf muss dem Finanzamt gegenüber nicht angegeben werden. Lediglich wenn durch die Wohnung Einkünfte erzielt werden sollten,muss der Kauf natürlich angegeben werden.
  3. Für den Fall, dass Sie die Wohnung einmal vermieten rate ich Ihnen sämtliche Belege bezüglich des Kaufes (auch Nebenkosten wie Notar usw.) gut aufzuheben. Denn wenn Sie damit Einnahmen erzielen können Sie auch Werbungskosten (Reparaturen, Abschreibung, Finanzierungskosten usw.) in Abzug bringen und das kann die Steuerlast erheblich mindern.
  4. Es lohnt sich immer wieder und es ist immer wieder mein Rat: einfach beim Finanzamt nachfragen. Man glaubt nicht wie freundlich und hilfsbereit die Leute beim Finanzamt sein können.

Gruss
Wilfried

#11

Hallo Brendon,

du solltest einen Mietvertrag zu den entsprechenden Prozenten der Vergleichsmiete abschließen.

  1. Ob die Mietzahlung direkt mit anderen Leistungen (z.B. einer Unterhaltungsunterstätzung für deine Mutter…) verrechnet wird oder nach der Zahlung zurück übergeben wird, geht das Finanzamt nichts an. Ich würde Letzteres machen, um Diskussionen zu vermeiden.
  2. Mit diesem Ansatz kannt du alle(!) Kosten für die Wohnung steuerlich absetzen - die Anschaffungskosten allerdings nur per „AfA“ d.h. zunächst 4% p.a. für Neubauten. Auf Dauer lohnt sich das aber schon.

Ich hoffe, das hilft dir.
Ansonsten empfehle ich „1000 legale Steuertricks“ von Frank Konz zu lesen.

Viel Erfolg!
Roger

#12

Hallo,

herzlichen Dank für die schnelle, hilfreiche Antwort!!!

Ja, ich hatte auch schon daran gedacht mal direkt beim Finanzamt nachzufragen.
In den letzten 2 Jahren gab ich meine Steuererklärung persönlich ab, und die Dame am Finanzamt war sehr freundlich!

Viele Grüße und ein schönes Wochenende
Brendon

#13

Hallo Roger,

vielen Dank für die hilfreiche und schnelle Antwort!

Ich werde mir das mit der Vermietung an meine Mutter noch mal gut überlegen.
Gibt es tatsächlich eine Abschreibung für die Wohnung(ohne Grundstück)von 4%?? Ich dachte, dass nur noch die lineare Abschreibung mit 2% möglich ist??

Viele Grüße und ein schönes Wochenende

Brendon

#14

Hallo Brendon,

bei Altbauten 2%; bei Neubauten (10 Jahre lang) 4% - da du anbaust, würde ich es mit der Interpretation als Neubau versuchen… (bei denkmal-geschützten Immobilien gibt es noch andere Werte)

Viel Erfolg
Roger

#15

Hallo,

ok und vielen Dank!!!
Die Wohnung kaufte ich im Januar 2011; Baubeginn war im Juli 2011. Es ist eine Eigentumswohnung in einer Anlage mit insgesamt 29 seniorengerechten Wohnungen. Spätestens im Dezember 2012 sollen alle Wohnungen fertiggestellt sein.
Bei 4% Abschreibung wäre es tatsächlich sinnvoll die Wohnung an meine Mutter zu vermieten, da dann die Abschreibung bereits die Mieteinnahmen übertreffen würde.

Vielen Dank!

Gruß
Brendon

#16

Hey,
erstmal würde ich 2011 die Kosten für die Wohnung ohne den Hintergrund der Familienvermietung dem Finanzamt mitteilen. ETW gekauft und modernisiert zum Zweck der Vermietung.
Ob Du dann später einen Mieter hast oder nicht ist dann erstmal egal.
Wie das mit Vermietung an Familienangehörige aussieht, kann ich Dir leider nicht sagen. Keine Ahnung.
Gruß
Jörg

#17

Wenn Sie keine Miete vereinnahmen müssen Sie m.E. auch nichts versteuern. Keine Einnahmen = keine Werbungskosten.
Steuerlich relevant wird es, wenn Sie die Wohnung gegen Entgelt vermieten. Insbesondere von den Herstellungskosten können Sie dann die Abschreibung als Werbungskosten absetzten.

#18

Hallo Brendon,

  1. keine Einnahmen = keine Werbungskosten = keine Steuern

Solltest event.einen fiktiven Mietevertrag mit deiner Mutter abschließen und schauen, ob deine Werbungskosten höher sind als die fiktiven Einnahmen, sodass du negative Einkünfte erzielst.

  1. steuerlich noch nicht relevant, Abschreibungen als Ganzes(Kosten) erst im Folgejahr der Fertigstellung.

MfG
FR.

#19

Hallo Jörg,

herzlichen Dank für die hilfreiche Antwort!!!

Grüße und einen schönen Sonntag Abend
wünscht
Brendon

#20

Hallo,

herzlichenDank für die hilfreiche Antwort!!!

Grüße von
Brendon