Überschlag - Netto aus Gehalt und Mieteinnahmen

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo Leute,

ich stehe gerade auf dem Schlauch.
Mal angenommen man plant, eine sanierte Immobilie (vollvermietet) aus dem Bekanntenkreis zu erwerben. Eine Internetrecherche , zur Abschätzung des resultierenden Nettos aus Miete und Gehalt blieb erfolglos. Eine überschlägige Berechnung, nach bestem Wissen wurde angestellt.

42.000 Bruttolohn
+25.000 Mieteinnahmen
=67.000 zu versteuerndes EK

-21.000 EK-Steuern
+13.000 Absetzen von Abschreibung/ Zinsen
=59.000 nach Steuer (Netto)

-20% Krankenversicherung/ PV etc.
=47.200 Netto

-24.000 Rate
=23.200 p.a. Netto

Kann man das so überschlägig (Habe jetzt weitere Werbungskosten etc. nicht betrachtet, sondern nur die harten Fakten beäugt) rechnen oder besitzt die Rechnung einen Kapitalen Denkfehler drinne?!
Steuern sind leider absolut nicht mein Fachgebiet…

#2

Servus,

die Rechnung führt zu einem deutlich zu hoch angesetzten zu versteuernden Einkommen. „Quick and dirty“ sollten zumindest noch einige Abzüge berücksichtigt werden:

42.000 Bruttolohn

./. 1.000 Werbungskosten (Arbeitnehmerpauschale)

= N-Einkünfte 41.000

+25.000 Mieteinnahmen

./. Abschreibung (zu berechnen aus Anschaffungskosten)
./. Finanzierungskosten

= V+V-Einkünfte ca. 12.000

>> Gesamtbetrag der Einkünfte ca. 53.000

./. Sonderausgaben ca. 4.600

>> zu versteuerndes Einkommen 48.400

>> ESt + Solidaritätszuschlag 12.847 € (bei Ledigen)

Bei der anschließenden Berechnung eines „Nettos“ kommt es darauf an, für welchen Zweck man es bestimmen möchte. So wird z.B. jemand, der sich nicht ein paar Jahrzehnte nach seinem Ableben ein neues Haus als Ersatz für das vorige kaufen will, die Abschreibung nicht berücksichtigen, andererseits muss er bei der Vermietung Rücklagen für Reparaturen, Instandhaltung, Zeiten ohne Mieteingang einrechnen, und nicht bloß die Zinsen, sondern Zins und Tilgung als Abfluss berücksichtigen. Auch bei den N-Einkünften können die tatsächlichen Werbungskosten ganz anders aussehen wie diejenigen, die steuerlich ansetzbar sind - z.B. geringere Fahrtkosten, höhere Kosten für Kleidung und so.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder