Ist noch auszubauender Keller bei Kauf eines Hauses durch Darlehen finanzierbar und absetzbar?

Geld & Sparen Immobilien
#21

Hallo!

Da, wie ich denke, Sie zunächst für den Erwerb des Hauses Fremdgeld (Darlehen) benötigen,sollten Sie folgendermaßen vorgehen:

1. Mit dem Käufer einen Kaufabsichtsvertrag abschliessen. (nur wenn nötig, damit sie Zeit haben für das folgende)

2. Mit dem Notar eine Teilungserklärung aufsetzen (Hier wird das Haus in zwei Wohnungen aufgeteilt und geregelt zu welcher Wohnung was gehört, was Gemeinschaftseigentum ist und was Sondereigentum… Der Notar kennt sich damit genau aus und kann Ihnen auch sagen wie die behördliche Beantragung abläuft!)

Darum eine Teilungserklärung: - Klar abgegrenzte Vermietung (einfacher bei der Absetzbarkeit und verständlicher fürs Finanzamt).

- Besser bei einem evtl. späteren Verkauf einer der Wohnungen… (Die Lebensumstände können sich ändern und man kann so flexibler reagieren.)

- Geteilte Finanzierungslösung (zwei Grundbücher, zwei Hypotheken, mit evtl. unterschiedlichen Laufzeiten und Tilgungen)

- klar verständlicher und glaubwürdiger für die finanzierende Bank (besonders bei Mitfinanzierung von Renovierungs/- und Ausbaukosten für den Keller)

3. Die Finanzierung mit der Bank absprechen (sobald alle Unterlagen wie Kaufvertragsentwurf, geplannte Teilungserklärung, Kostenvoranschläge, Pläne usw… vorliegen.)

4.
Nach Vorlage eines verbindlichen Darlehenvertrags, Termin beim Notar vereinbaren:
4.1 Notarieller Abschluss des Kaufvertrages
4.2 Notarielle Teilungserklärung
4.3 Eintragung der Grundschulden für die finanzierende Bank

**ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen!

Gruss A. Meier /**

Mod: Werbelink entfernt

#22

Vielenn Dank für die ganz ausgezeichnete und hilfreiche Formulierung!!!

(Schade, das der Moderator den sog. „Werbelink“ entfernt hat!)

#23

Diese Form des Geredes ist wirklich nicht hilfreich …

#24

Moin,

Diese Form des Geredes ist wirklich nicht hilfreich …

weil?

Gandalf

#25

Abgeschlossenheitsbescheinigung für einige Kellerräume?
Servus,

das Häklein an der Sache ist, dass es für einen Keller eines EFH, in dem eine Einliegerwohnung geplant ist, in der Regel keine Abgeschlossenheitsbescheinigung geben wird.

Für die Sorge, die der Bauherr vorträgt - volle Zuordnung der Schuldzinsen als Werbungskosten zu den Einnahmen aus der fremdvermieteten Einliegerwohnung - ist das von Dir beschriebene Vorgehen übrigens überflüssig.

Schöne Grüße

MM

#26

Hallo!

Ein Einfamilienhaus soll erworben und der (noch nicht als
Einliegerwohnung deklarierte) Keller als Souterainwohnung
ausgebaut werden.

Wurde der Keller als Wohnraum und für den Daueraufenthalt von Menschen gebaut? Dabei meine ich nicht Dekoration, Boden- und Wandbeläge und auch nicht solche leicht nachrüstbaren Dinge wie eine Heizung. Es beginnt bei ausreichender Raumhöhe und ausreichender Fensterfläche für eine Sichtverbindung (nicht nur Licht) nach außen. ist alles machbar, wie auch ein Ventil gegen Rückstau in der Abwasserleitung, damit die schöne Kellerwohnung nicht eines Tages in der - Verzeihung - Scheisse schwimmt.

Schwieriger wird es bei den erdberührten Teilen, denn im Unterschied zu den darüber liegenden Geschossen ist ein Keller nicht von Luft, sondern von einem Feststoff umgeben. Bauphysikalisch geht es um den unterschiedlichen Wärmeübergangswiderstand zwischen Feststoff und Luft (bei den darüber liegenden Geschossen) und den um Zehnerpotenzen kleineren Wärmeübergangswiderstand zwischen 2 Feststoffen, wie es im Keller bei den erdberührten Bauwerksteilen der Fall ist. Der geringe Wärmeübergangswiderstand zwischen Bauwerk und umgebenden Erdreich hat zur Folge, dass die raumseitigen Wandoberflächen annähernd die Temperatur des umgebenden Erdreichs annehmen, was für Wohnräume inakzeptabel wäre und mit einer nachrüstbaren Innendämmung nicht in den Griff zu bekommen ist.

Im ersten Durchgang ist es deshalb nebensächlich, was Finanzbeamte und Darlehensgeber meinen, sondern bauphysikalische Gegebenheiten entscheiden darüber, ob ein Keller zu Wohnraum gemacht werden kann oder nicht. Ignorieren des oben beschriebenen Zusammenhangs macht aus einem bewohnten Keller alsbald eine muffige Schimmelhöhle. Ein unbewohnter Keller mit intakten Feuchtigkeitssperren und nicht zugestellten Wänden ist durch geeignete, nötigenfalls automatische Belüftung knochentrocken zu halten. Aber solche Belüftung arbeitet gegen die Heizung, lüftet nämlich, wenn es draußen kühler als die raumseitigen Wandoberflächen ist.

Ein Haus mit bewohnbarem Keller muss unter der Kellersohle und zwischen Kellerwänden und Erdreich gedämmt sein. Bei ausreichender Raumhöhe kann man eine nachträgliche Dämmung auch auf den vorhandenen Estrich bringen, aber dabei bleibt rundherum ein kritischer Streifen übrig, so dass in solchen Häusern der Schimmel schon mal unter den Fußleisten hervor kommt.

Zunächst muss das Ansinnen, den Keller für Wohnzwecke zu nutzen, bauphysikalisch geklärt werden. Wenn die Physik aufgrund der Bauart des Hauses mitspielt, ist alles gut. Sonst geht gar nichts. Planung und Bau eines für hochwertige Nutzung geeigneten Kellers sind teurer als einfach ein Gemäuer/eine weiße Wanne auf ein Kiesbett zu stellen. Deshalb wird der Aufwand i. d. R. nur getrieben, wenn von vornherein die Wohnnutzung des Kellers beabsichtigt war. Manche Bauherren denken an einen Party-, Bastel- oder Tischtennisraum und sorgen deshalb für ausreichende Raumhöhe. Aber die Raumhöhe allein macht noch keinen Wohnraum.

Gruß
Wolfgang