Hallo Dietmar,
ich weiss nicht, aber ich habe das Gefühl, dass hier einige Komplexe vermischt sind.
Wenn ein Modernisierungszuschlag verlangt wird, wird der einmalig fällig und bleibt neben der Miete bestehen. Die Miete kann trotzdem in dieser Zeit erhöht werden, darf jedoch nicht mehr als 25 % des ortsüblichen Niveaus übersteigen.
Dann gibt es sogenante zinsverbilligte Darlehen. Sie sind dann aber an eine Miethöhe gebunden und der Vermieter darf darüber hinaus keine höhere Miete verlangen. Mieterhöhungen ausserhalb dieses vertraglichen Rahmens sind unzulässig. In den westlichen Bundesländern waren dies bis 1995 die sogenanten M10 oder M12 Darlehen. Sie funktionieren so wie LAKRA-finanzierte Wohnungen.
Unsere Vermieter modernisierte 1994.
Seit 1995 erhält er die 11% Modernisierungsumlage.
Er modernisierte mit staatlichen Fördermitteln.
Die Förderung erfolgte gem.§559a (2) BGB
(damals noch MHG ???) als zinsbegünstigtes
Darlehen. Die Begünstigung dauert bis 2007 an
und muss an die Mieter weitergegeben werden.
Die Begünstigung reduziert sich stufenweise -
dies führt aller 2 Jahre zu einer Mietsteigerung
die als absoluter Betrag zur bisherigen
Miete hinzukommt
(1997,1999,2001,2993,2005,2007).
Das ist im Mietvertrag verbindlich festgelegt.
Gilt das als sog. Staffelmiete und sind somit weitere
Erhöungen nach §558 und §559b gem. §557 (2)
ausgeschlossen?
Nein, dies ist eine andere und besondere Form der Miete.
Darf der Vermieter jetzt „zwischendrin“ bis zum
Höchstwert der ortsüblichen Vergleichsmiete
seine Mietforderung erhöhen oder gilt §558 (2) BGB?
letzter Satz ?
Diese Frage kann Dir nur die zuständige Baubehörde oder das in diesne Fällen zuständige Wohnungsamt erläutern. Ich gehe davon aus, dass Du auch einen Wohnberechtigungsschein benötigt hast, damit Du diese Wohnung bekommen hast. Das zuständige Wohnungsmat ist gesetzlich verpflichtet Auskunft zu erteilen. Wird Dir die Auskunft verweigert kannst Du je nach Bundesland das Regierungspräsidium oder eine höhere Baubehörde zur Aufklärung auffordern. Dort ist nämlich fetsgelegt - nach Art der öffentlichen Förderung - welche Rechte und Pflichten Dein Vermieter gegenüber der Behörde zu Gunsten der Mieter eingegangen ist.
Dürfte er bis zu dieser Grenze steigern,
kommt dies m.E. einer Aneignung der Förderung
gleich, denn mehr könnte er auch nicht verlangen,
wenn er ausschließlich eigene Mittel zur
Modernisierung eingesetzt hätte.
Für uns Mieter dagegen wird aus der Begünstigung
bei der nächsten Steigerungsstufe sogar
ein Nachteil, da wir dann die ortsübliche
Vergleichsmiete + X zu bezahlen haben.
Dies ist bei solchen Darlehen durchaus möglich. Nicht selten sind diese Wohnungen nach zehn Jahren erheblich teurer als privat finanzierte Wohnungen.
Noch ein Tipp. Sollte bei den Nebenkosten ein Umlageausfallwagnis von 2 % auf die Gesamtkosten ausgewiesen sein, kann es sich um eine „Sonderregelung nach dem sozialen Wohnungsbau“ handeln
Nach BGB besteht Vertragsfreiheit.Lediglich bei öffentlichen Mitteln - aber lange nicht bei allen öffentlichen Gelder - müssen Vermieter entsprechende Mieten verlangen und müssen sich mindestens zehn Jahre an diverse Vorgaben halten. Bitte also prüfen, nach welcher Rechtsgrundlage Dein Vermieter die Gelder erhalten hat und zu was er verpflichtet wurde (sich verpflichtet hat) und was er zusätzlich noch darf.
Gruss Günter