Ca-Angabe in Mietvertägen zulässig ?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo zusammen im Experten-Forum !

Seit einiger Zeit lese ich schon mit, habe mich auch
bereits zu der ein-oder anderen Bemerkung oder Antwort hinreissen lassen. Heute ist es aber so, dass ich einmal die Meinungen und Anregungen zu der im Titel aufgeworfenen Frage sammeln möchte.

In einem Mietvertrag über eine Eigentumswohnung Bj 85 ist die Angabe zur Wohnfläche mit " ca.120 qm" angegeben.

Hier stellt sich mir die bisher unbeantwortete Frage, ob es denn überhaupt zulässig ist, eine Wohnung, die anhand Teilungserklärung und Bauplänen in ihrer Grösse exakt zu bestimmen ist, mit dieser Wohnfläche im Vertrag anzugeben ?

Meine bisherigen Recherchen haben noch keine eindeutige Erklärung geliefert. Ich hoffe, hier bekomme ich Hinweise und evtl. Urteile o.ä. genannt, die es mir ermöglichen, eine Entscheidung zu treffen.

Vielen Dank vorab.
Viele Grüsse aus dem verregneten Wuppertal

bernd

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Hallo Bernd,

was soll daran unzulässig sein? Im Mietvertrag muß überhaupt keine Größe stehen.
Etwas anders sieht die Sache aus, wenn aufgrund dieser Angabe weitere Folgen eintreten (Miete nur als qm-Preis angegeben, NK-Abrechnung). Dann können ca.-Angaben natürlich schnell zu Problemen führen.

Aber rein für den Mietvertrag ist die Größenangabe eigentlich überflüssig, wenn nicht eine bestimmte qm-Miete vereinbart ist.

Gruß Stefan

In einem Mietvertrag über eine Eigentumswohnung Bj 85 ist die
Angabe zur Wohnfläche mit " ca.120 qm" angegeben.

Hier stellt sich mir die bisher unbeantwortete Frage, ob es
denn überhaupt zulässig ist, eine Wohnung, die anhand
Teilungserklärung und Bauplänen in ihrer Grösse exakt zu
bestimmen ist, mit dieser Wohnfläche im Vertrag anzugeben ?

Meine bisherigen Recherchen haben noch keine eindeutige
Erklärung geliefert. Ich hoffe, hier bekomme ich Hinweise und
evtl. Urteile o.ä. genannt, die es mir ermöglichen, eine
Entscheidung zu treffen.

Vielen Dank vorab.
Viele Grüsse aus dem verregneten Wuppertal

bernd

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Hier stellt sich mir die bisher unbeantwortete Frage, ob es
denn überhaupt zulässig ist, eine Wohnung, die anhand
Teilungserklärung und Bauplänen in ihrer Grösse exakt zu
bestimmen ist, mit dieser Wohnfläche im Vertrag anzugeben ?

Teilungserklärungen sind meiner Erfahrung nach in der Regel alles andere als exakt.
Bei älteren Häusern stimmen häufig auch die Baupläne oft nicht (mehr) mit der Realität überein. Bei Altbauten sind oft große Wohnungen geteilt worden, AußenWCs den Wohnungen zugeschlagen, Kammern Wohnungen zugeteilt worden,
Räume als Hausanschlussräume abgeteilt worden…
Gruß Norbert

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Hallo Bernd,

Hallo Stefan,
danke erstmal für die Antworten.

Meiner Ansicht nach ist die Angabe der W-Grösse doch ein Anhaltspunkt, z.b bei Vergleichen und bei der statistischen Auswertung…

was soll daran unzulässig sein? Im Mietvertrag muß überhaupt
keine Größe stehen.

Die Folge ist z.B. dass es eine Wohnflächendifferenz von ca 20 % gibt, was Auswirkungen auf die NK als auch auf den zu zahlenden Mietzins hat.

Etwas anders sieht die Sache aus, wenn aufgrund dieser Angabe
weitere Folgen eintreten (Miete nur als qm-Preis angegeben,
NK-Abrechnung). Dann können ca.-Angaben natürlich schnell zu
Problemen führen.

Aber rein für den Mietvertrag ist die Größenangabe eigentlich
überflüssig, wenn nicht eine bestimmte qm-Miete vereinbart
ist.

Gruß Stefan

In einem Mietvertrag über eine Eigentumswohnung Bj 85 ist die
Angabe zur Wohnfläche mit " ca.120 qm" angegeben.

Hier stellt sich mir die bisher unbeantwortete Frage, ob es
denn überhaupt zulässig ist, eine Wohnung, die anhand
Teilungserklärung und Bauplänen in ihrer Grösse exakt zu
bestimmen ist, mit dieser Wohnfläche im Vertrag anzugeben ?

Meine bisherigen Recherchen haben noch keine eindeutige
Erklärung geliefert. Ich hoffe, hier bekomme ich Hinweise und
evtl. Urteile o.ä. genannt, die es mir ermöglichen, eine
Entscheidung zu treffen.

Vielen Dank vorab.
Viele Grüsse aus dem verregneten Wuppertal

bernd

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Hallo Norbert,

geb ich Dir Recht, aaabber:
Die Wohnung ist Baujahr 1985 ! Hier sollte man doch von einer Genauigkeit ausgehen, oder ? Ansonsten verliere ich ja mein ureigenes Vertrauen in die deutsche Gründlichkeit…

Gruss
bernd

Teilungserklärungen sind meiner Erfahrung nach in der Regel
alles andere als exakt.
Bei älteren Häusern stimmen häufig auch die Baupläne oft nicht
(mehr) mit der Realität überein. Bei Altbauten sind oft große
Wohnungen geteilt worden, AußenWCs den Wohnungen zugeschlagen,
Kammern Wohnungen zugeteilt worden,
Räume als Hausanschlussräume abgeteilt worden…
Gruß Norbert

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Hallo Bernd,

wir sollten dieses Brett nicht für Umfragen benutzen.

In einem Mietvertrag über eine Eigentumswohnung Bj 85 ist die
Angabe zur Wohnfläche mit " ca.120 qm" angegeben.

Hier stellt sich mir die bisher unbeantwortete Frage, ob es
denn überhaupt zulässig ist, eine Wohnung, die anhand
Teilungserklärung und Bauplänen in ihrer Grösse exakt zu
bestimmen ist, mit dieser Wohnfläche im Vertrag anzugeben ?

Es ist zulässig im Mietvertrag bei der Wohnfläche ca. anzugeben. Die Wohnflächenangabe ist nur zu Beginn eines Mietverhältnisses von Interesse.
Spätestens bei der Nebenkostenabrechnung/Heizkostenabrechnung ist der Vermieter verpflichtet die tatsächliche Wohnfläche anzugeben. Ebenso in Zusammenhang mit einer Mieterhöhung.

Deshalb sollte sich ein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages vom Vermieter mindestens den Quadratmeterpreis bestätigen lassen. Stellt sich später heraus, dass die Wohnfläche falsch berechnet ist, hat der Mieter das Recht, rückwirkend die Korrektur der Miete zu verlangen ( LG Hamburg WM 2001, 20 ).

Bei einer Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10 % kann der Mieter verlangen, dass die Miete nach der tatsächlichen Wohnfläche berechnet wird. Kommt dies bei ein und demselben Vermieter immer wieder vor, dass er falsche Wohnflächen angibt, kann dies Betrug sein.

Meine bisherigen Recherchen haben noch keine eindeutige
Erklärung geliefert. Ich hoffe, hier bekomme ich Hinweise und
evtl. Urteile o.ä. genannt, die es mir ermöglichen, eine
Entscheidung zu treffen.

Was für eine Entscheidung willst Du denn treffen ?

Gruss Günter

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Hallo Günther,

erstmal Danke für Deine Antwort.

Wollte keine „Umfrage“ im herkömmlichen Sinn, sondern die Meinungen der unterschiedlichen Teilnehmer dieses Forums zu diesem Thema wissen.
Denn: Selbst beim googlen tauchen die verschiedensten Meinungen und Urteile auf.

Da wohl unschwer der Formulierung zu entnehmen war, daß ich in diesem Falle betroffen bin, stehe ich vor der Frage, ob und in welchem Umfang ich nun vom Vermieter den Ersatz der bisher zuviel gezahlten Miete fordere.
Wie eingangs erwähnt, Mietvertrag sagt ca.120 qm, Bauplan der Wohnung sagt 96,99 qm.
Das macht rund 20 % Differenz in der Fläche, malgenommen mit der monatlichen Miete malgenommen mit der Anzahl der Mietzahlungen = rechnerische Überzahlung : sprich Anspruch auf Rückvergütung.

Ich denke, ich werde die Sache mal angehen, beginnend mit einem freundlichen Schreiben, hinweisend auf die Diskrepanz zwischen Vertrag und Wirklichkeit.

Viele Grüsse
bernd

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Hallo Bernd,

zunächst mal ein kleiner Tipp: Für fast jedes Problem gibt es eine Internetseite mit Lösungsangeboten, in diesem Falle folgende:

www.mieterbund.de

Und hier mal eine kleine Veröffentlichung des Mieterbund zu Deinem Thema:

"Das aktuelle Urteil im Februar

Falsche Wohnfläche

Sind Mieter und Vermieter bei einer Mieterhöhung von der falschen, das heißt einer zu großen Wohnfläche ausgegangen, ist nach den Grundsätzen des „Fehlens der Geschäftsgrundlage“ die Vereinbarung der Vertragsparteien zu korrigieren. Der Mieter hat einen Anspruch auf Senkung der Miete, auch für die Vergangenheit (LG Hamburg 311 S 184/98).

Als Mieter und Vermieter 1981 den Mietvertrag schlossen, wurden im Vertrag die Wohnfläche mit „ca. 190 Quadratmeter“ und der Mietpreis mit 1.150 Mark angegeben. 1991 forderte der Vermieter eine Mieterhöhung auf 1.379 Mark. Er rechnete 190 Quadratmeter mal 7,26 Mark. Der Mieter stimmte dieser Mieterhöhung zu, genauso wie der Mieterhöhung aus dem Jahr 1994, bei der der Vermieter die Miete auf 1.786 Mark erhöhte (190 Quadratmeter mal 9,40 Mark). 1998 stellte ein Sachverständiger dann fest, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 170,21 Quadratmeter betrug.

Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg hat der Mieter zwar keinen Anspruch auf Mietminderung. Auch ein Schadensersatzanspruch wegen „Vertragsverletzung“ schied aus, weil den Vermieter kein Verschulden traf. Aber, so die Hamburger Richter, letzlich muss im Mieterhöhungsverfahren immer von der tatsächlichen Wohnfläche ausgegangen werden. Ein gemeinsamer Irrtum von Mieter und Vermieter ist als „Fehlen der Geschäftsgrundlage“ zu behandeln. Voraussetzung hierfür ist, dass aufgrund eines gemeinsamen Irrtums ein Festhalten am Vertrag Treu und Glauben widersprechen würde und zumindest für eine Seite unzumutbar wäre.

Diese Unzumutbarkeit ist für den Mieter jedenfalls bei einer Größenabweichung von über zehn Prozent zu bejahen. Hier zahlten die Mieter monatlich für eine tatsächlich nicht vorhandene Fläche von 19,79 Quadratmeter Miete. Diese Fläche entspricht einem Zimmer respektabler Größe, das es nicht gab. Der Mieterleistung stand keinerlei Gegenleistung des Vermieters gegenüber. Dies widerspricht den Grundsätzen von Treu und Glauben, so dass die Vereinbarung von Mieter und Vermieter zu korrigieren, die Miete herabzusetzen ist. Da die Vertragsgrundlage von Anfang an fehlte, hat der Mieter zwischen Januar 1994 und Dezember 1997 rund 7.000 Mark zuviel gezahlt. Diesen Betrag muss der Vermieter jetzt zurückzahlen."

Wenn Dir das nicht reicht, schau ruhig mal beim Mieterbund vorbei. Ist ganz interessant, was es dort an Infos so gibt.

Gruß Dorit

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Hallo Bernd,

bei dieser Abweichung habe ich das Gefühl, dass es sich um eine Mietwohnung mit Schrägen handeln könnte. Bitte nicht vergessen, dass die Fläche der Fenster zur Wohnfläche zu zählen sind.

Wenn nicht, solltest Du alle Räume exakt ausmessen. Den Balkon nicht vergessen. Wenn überdacht 50 % der Fläche, wenn nicht überdacht nur in besonderer ruhiger Lage 25 %, wenn der Balkon bei Regen nicht nutzbar ist ansonsten Null.

Die Nebenkosten müssen auf jeden Fall exakt der Wohnfläche entsprechen.

Gruss Günter

Wollte keine „Umfrage“ im herkömmlichen Sinn, sondern die
Meinungen der unterschiedlichen Teilnehmer dieses Forums zu
diesem Thema wissen.
Denn: Selbst beim googlen tauchen die verschiedensten
Meinungen und Urteile auf.

Da wohl unschwer der Formulierung zu entnehmen war, daß ich in
diesem Falle betroffen bin, stehe ich vor der Frage, ob und in
welchem Umfang ich nun vom Vermieter den Ersatz der bisher
zuviel gezahlten Miete fordere.
Wie eingangs erwähnt, Mietvertrag sagt ca.120 qm, Bauplan der
Wohnung sagt 96,99 qm.
Das macht rund 20 % Differenz in der Fläche, malgenommen mit
der monatlichen Miete malgenommen mit der Anzahl der
Mietzahlungen = rechnerische Überzahlung : sprich Anspruch auf
Rückvergütung.

Halt, so einfach ist es nun auch wieder nicht. Ein Rückerstattung kann möglich sein nach § 812 BGB ( ungerechtfertigte Bereicherung ), muss es aber nicht sein. Sollte Dein Vermieter - nach altem Mietrecht vor dem 01.09.2001 mit Dir einen Mietvertrag abgeschlossen haben und handelt es sich um einen Neubau, so kann er zwar verpflichtet werden, die Miete zu reduzieren, jedoch beteht, da hier Kapitalkosten bis 25 %, in Ausnahemfällen bis 50 % über der ortsüblichen Miete zulässig sind, kein Anspruch auf Rückerstattung. Der Rückerstattungsanspruch besteht dann, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss einen Quadratmeterpreis genannt hat bzw. wenn vereinbart war, dass der Mietpreis in einer bestimmten Höhe sein darf.

Grundsätzlich hast Du aber ein Rückerstattungsanspruch in Höhe der zuviel bezahlten Nebenkosten und Heizkosten soweit sich Kosten auf die Wohnfläche beziehen.

Gruss Günter

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Hallo Dorit,

Danke auch für Deine Antwort.

Guter Tipp, werde gleich mal dort vorbeischauen.
Beim googlen ist immer das Problem, welche Stichwörter angegeben werden und das bedingt dann die Treffer. Aber Du hast recht, manchmal ist das einfachste das Beste :wink:)

Was mich nur in der unten genannten Urteilsbegründung wundert:
„Den Vermieter traf kein Verschulden“, hm, gerade als Eigentümer einer Immobilie muss ich doch wissen, wie gross die Wohnung ist ? Bin ich da mit meiner Einstellung so neben der Spur ? Beim Verkauf eines Gebrauchtwagen bin ich ja heutzutage mehr in der Pflicht, denn als Vermieter… komisch.
Man sollte doch von einer gewissen Sorgfalt ausgehen, oder etwa nicht ?

Aber sei es wie es sei, ich werde nun mal daran arbeiten, die zuviel gezahlte Miete zurück zu fordern.

Ansonsten,
Viele Grüsse aus dem verregneten Wuppertal
bernd

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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hallo zusammen,

aufgrund des postings:

Deshalb sollte sich ein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages
vom Vermieter mindestens den Quadratmeterpreis bestätigen
lassen. Stellt sich später heraus, dass die Wohnfläche falsch
berechnet ist, hat der Mieter das Recht, rückwirkend die
Korrektur der Miete zu verlangen ( LG Hamburg WM 2001, 20 ).

mal eine ganz ketzerische :wink: frage:
wenn die ca. angabe der wohnfläche im mietvertrag zu niedrig ist und der mieter einen quadratmeterpreis akzeptiert bzw. seinerseits bestätigt hat, muss er dann auch rückwirkend die korrektur der miete ZAHLEN?

neugierigst,
tinchen

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Hallo Dorit,

das von Dir dargelegte Urteil bezieht sich auf die Tatsache, dass auch im Mieterhöhungsschreiben eine falsche Wohnfläche angegeben wurde. Hier hat der Vermieter rückwirkend die Miete zu korrigieren und überzahlte Beträge zu erstatten.

Die Frage dieses Threads ist jedoch eine völlig andere Rechtslage. Es geht darum, ob der Vermieter die Wohnfläche mit „ca.“ angeben darf. Hier ist durch Urteile geregelt, dass in einem Vertragsbeginn jederzeit die Angabe mit ca möglich ist, jedoch spätetens im Mieterhöhungsverfahren und vor allem bei den Nebenkosten nur die tatsächliche Wohnfläche abgerechnet werden darf.

In unserem schönen Juristendeutsch ist „ca“ keine falsche Flächenangabe. Die Fläche hat bei einem Eingangsmietvertrag ( also bei einem Abschluss ) vorerst mal keine Bedeutung. Sie gewinnt erst an Bedeutung, wenn sie zur Mieterhöhung, zu höheren Nebenkosten oder trotz Vereinbarung eines Quadratmeterpreises zu höheren Einnahmen führt.

Gruss Günter

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hallo Zinchen,

Deshalb sollte sich ein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages
vom Vermieter mindestens den Quadratmeterpreis bestätigen
lassen. Stellt sich später heraus, dass die Wohnfläche falsch
berechnet ist, hat der Mieter das Recht, rückwirkend die
Korrektur der Miete zu verlangen ( LG Hamburg WM 2001, 20 ).

mal eine ganz ketzerische :wink: frage:
wenn die ca. angabe der wohnfläche im mietvertrag zu niedrig
ist und der mieter einen quadratmeterpreis akzeptiert bzw.
seinerseits bestätigt hat, muss er dann auch rückwirkend die
korrektur der miete ZAHLEN?

Da gibt es einen der vielen Widersprüche im Mietrecht. Im Fall der allzu hohen Fläche muss der Vermieter im Einzelfall korrigieren, notfalls sogar überhöhte Mieten erstatten. Nebenkosten sowieso.

Ist die Fläche jedoch zu gering angegeben - was Deine Frage ist - hat der Vermieter keinen Anspruch, die Miete zu erhöhen, wenn sich die tatsächliche Fläche herausstellt. Er darf nicht einmal im Rahmen der Mieterhöhung die höhere Fläche verwenden. Bei den Nebenkosten muss der Mieter jedoch eine Korrektur der Abrechnung dúlden. Aber - wie überall - es gibt in solchen Fällen Lücken, die ich aber nicht öffentlich in einem Forum zur Diskussion stellen möchte. Ich hoffe auf Dein Verständnis.

Gruss Günter

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Hallo Bernd,

das mit der Sorgfaltspflicht trifft wohl bei Vertragsabschluss auf beide Parteien zu. Und da in Deutschland der Grundsatz der Vertragsfreiheit immer dann besteht, wenn in Spezialgesetzen nichts abschließend zum Vertragsinhalt geregelt ist, kann in einem Mietvertrag auch ca.-Fläche angegeben werden, wenn beide das so unterschreiben wollen.

Richtig ist aber auch der nach mir angebrachte Einwand, dass es eigentlich nicht auf die Flächenangabe im Vertrag ankommt. Wesentlich sind die daraus entstehenden Folgen, eben z.B. bei der NK-Abrechnung. Hier gilt der Leistungsgrundsatz, und da kommt es dann auf die tatsächliche Fläche an. So wurde es in diesem Urteil wohl aber auch gesehen.

Tschaui
Dorit